Сравнительная таблица основных положений Жилищного кодекса РФ и Жилищного кодекса РСФСР

1.

Неприкосновенность жилища

ЖК РФ обеспечивает защиту фундаментальных прав граждан.

Содержит исчерпывающий перечень случаев и целей, устанавливает четкие правовые основания проникновения в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан

ЖК РФ приводит нормы жилищного законодательства в соответствие с Конституцией РФ (ст. 25) и международно-правовыми документами

Не регулировал

Устанавливает неприкосновенность жилища. Допускает возможность проникновения в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан в случаях и в порядке предусмотренных ЖК РФ (другим федеральным законом) или на основании судебного решения только в целях: спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая (ст. 3).

2

Критерии жилого помещения

ЖК РФ устанавливает, что жилым помещением может признаваться только изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан

Относил к жилым домам и жилым помещениям только предназначаемые для постоянного проживания граждан (ст. 7). Предметом договора найма могло быть лишь изолированное жилое помещение (ст. 52).

Ст. 15. Признает жилым помещением изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом, пригодное для постоянного проживания граждан, т.е. отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства

3.

Площадь жилого помещения

Закреплен переход к общей норме площади жилья как основе расчетов и установления нормативов в жилищной сфере, который фактически произошел в начале 90-х годов

Использовал только понятие «жилая площадь» (ст. 23, 24, 26, 29, 38 и др.)

Часть 5 ст. 15. Основное используемое понятие - «общая площадь жилого помещения», которая не включает площадь балконов, лоджий, веранд и террас. Понятие «жилая площадь» используется только в отношении жилых помещений в общежитии

4.

Пределы использования жилого помещения

ЖК РФ устанавливает четкие критерии и ограничения использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности

Содержал запрет использования гражданами жилых домов и жилых помещений «в целях личной наживы, извлечения нетрудовых доходов и в других корыстных целях»

Допускал использование жилых помещений для размещения адвокатского кабинета (ст. 10)

Допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан (часть 2 ст. 16).

5.

Виды жилищного фонда

ЖК РФ прекращает отнесение к одному виду жилищного фонда многоквартирных домов, жилые помещения в которых принадлежат различным собственникам

ЖК РФ приводит Классификацию видов жилищного фонда в соответствие с формами собственности и целями использования жилых помещений

Фонд жилищно-строительных кооперативов становится разновидностью частного жилищного фонда

Предусматривал следующие виды жилищного фонда (ст. 5):

1) государственный жилищный фонд - жилые дома, принадлежащие государству

2) общественный жилищный фонд - жилые дома, принадлежащие колхозам, кооперативным организациям и их объединениям, профсоюзным и общественным организациям

3) фонд жилищно-строительных кооперативов - жилые дома, принадлежащие ЖСК

4) индивидуальный жилищный фонд - жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан

Устанавливает следующие виды жилищного фонда:

В зависимости от формы собственности:

1) частный жилищный фонд

2) государственный жилищный фонд (жилищный фонд РФ, жилищный фонд субъектов РФ)

3) муниципальный жилищный фонд

В зависимости от целей использования:

1) жилищный фонд социального использования (жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма)

2) специализированный жилищный фонд (жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для проживания граждан в общежитиях; маневренном фонде; домах системы социального обслуживания, временного проживания вынужденных переселенцев, временного поселения лиц, признанных беженцами; жилых помещениях для социальной защиты отдельных категорий граждан

3) индивидуальный жилищный фонд (жилые помещения частного жилищного фонда, используемые для проживания собственника и членов его семьи, граждан на условиях безвозмездного пользования, а также используемые юридическими лицами - собственниками для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования)

4) жилищный фонд коммерческого использования (совокупность жилых помещений, используемых собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования) (части 2 и 3 ст. 19).

6.

Техническая инвентаризация, паспортизация

Положения ЖК РФ являются новыми, выводят на уровень федерального законодательства то, что раньше регулировалось многочисленными подзаконными актами

Не регулировал

Включает в состав технического учета жилищного фонда техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений) (часть 5 ст. 19)

7.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, переустройство и перепланировка жилого помещения

Впервые ЖК РФ детально урегулировал отношения по переводу помещений из жилых в нежилые, а также порядок переустройства и перепланировки жилого помещения. Процедура стала более прозрачной. Ранее такая процедура устанавливалась только подзаконными актами федеральных органов исполнительной власти и региональными правовыми актами.

Предотвращается произвольное переустройство и перепланировка жилых помещений

Перевод жилого помещения в нежилое помещение детально не регулировалась (ст. 9). Перевод нежилого помещения в жилое помещение не предусматривался.

Переустройству и перепланировке жилого помещения посвящалась только одна статья, не содержащая детального регулирования (ст. 84)

Устанавливает условия (ст. 22), порядок (ст. 23) и случаи отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение (ст. 24)

Устанавливает виды переустройства и перепланировки жилого помещения (ст. 25), основания их проведения (ст. 26), случаи отказа в выдаче согласования переустройства и перепланировки (ст. 27), процедуру завершения переустройства и перепланировки жилого помещения (ст. 28), а также последствия самовольного переустройства и самовольной перепланировки (ст. 29, др. статьи глав 3 и 4 ЖК РФ)

8.

Права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения

ЖК РФ предусматривает возможность установления прав членов семьи собственника в соглашении, заключаемом между собственником и членами его семьи. Такое соглашение может заключаться в любое время, а не только при вселении

Предусматривалось, что члены семьи собственника жилого дома, квартиры, проживающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с ним помещениями в доме, квартире, если при их вселении не было оговорено иное (ст. 127)

Устанавливает критерии отнесения граждан (близких родственников, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных граждан) к членам семьи собственника жилого помещения.

Устанавливает равные права пользования жилым помещением членов семьи собственника и самого собственника. Предусматривает возможность установления соглашением между собственником и членами его семьи иных прав. Устанавливает обязанность членов семьи собственника использовать жилое помещение по назначению и обеспечивать его сохранность.

Устанавливает солидарную с собственником ответственность дееспособных членов семьи собственника по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Соглашением между собственником и членами его семьи такая ответственность может быть изменена (части 1 – 3 ст. 31)

9.

Отношения собственника с бывшими членами его семьи

ЖК РФ устанавливает приоритет прав собственника жилого помещения при обеспечении жилищных прав бывшего члена семьи собственника.

Увязывает обязательства собственника жилого помещения по отношению к бывшему члену семьи с семейным законодательством (алиментные обязательства).

Федеральный закон от «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» 29.12.2004 г. N 189-ФЗ (ст. 19) устанавливает особенности действия положений ЖК РФ в отношении бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим

Право пользования помещением сохранялось за бывшими членами семьи собственника жилого дома, квартиры в безусловном порядке. К таким отношениям применялись правила, установленные для отношений найма (ст. 127)

Устанавливается, что при прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения за бывшим членом семьи собственника не сохраняется право пользования жилым помещением. Это правило может быть изменено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Устанавливаются случаи сохранения в судебном порядке за бывшим членом семьи собственника жилого помещения на определенный срок права пользования таким жилым помещением. По истечении такого срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи.

Предусматривается право суда по требованию бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, обязать собственника жилого помещения обеспечить таких лиц иным жилым помещением. Устанавливаются обязательства и ответственность бывшего члена семьи собственника при пользовании жилым помещением на основании решения суда (части 4 – 6 ст. 31)

10.

Выкуп у собственника жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд

ЖК РФ устанавливает переход от предоставления жилых помещений в натуре при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд к выкупу жилого помещения по рыночной цене и погашению связанных с этим убытков.

Предоставление жилого помещения в счет выкупа (с зачетом его стоимости в выкупную цену) допускается только с согласия собственника.

Судебный порядок выкупа жилого помещения предусмотрен только, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях его выкупа

Собственникам приватизированных квартир, выселяемым из подлежащего сносу дома, с их согласия местным Советом народных депутатов, предприятием, учреждением или организацией, осуществляющими снос дома, предоставляется равноценное жилое помещение на праве собственности либо иная компенсация (ст. 49³)

При сносе находящихся в личной собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд собственникам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда (ст. 137)

Устанавливает возможность изъятия у собственника жилого помещения путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, органы, принимающие решение и осуществляющие такой выкуп. Решение об этом подлежит государственной регистрации. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником письменного уведомления о предстоящем изъятии помещения допускается только с согласия собственника.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. В выкупную цену включается рыночная стоимость помещения и все убытки (включая убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском другого помещения, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду).

Устанавливает порядок выкупа жилого помещения по решению суда, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях его выкупа (части 1 – 9 ст. 32)

11.

Требования к собственникам помещений о сносе многоквартирного дома, признанного аварийным

Для многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу также предусмотрен выкуп жилых помещений (без уведомления о предстоящем изъятии помещений за один год)

При угрозе обвала дома (жилого помещения), выселяемым гражданам предоставляется другое благоустроенное жилое помещение (ст. 93)

Установление основания предъявления к собственникам помещений в многоквартирном доме, признанным аварийным и подлежащим сносу в установленном Правительством РФ порядке, требования о сносе дома в разумный срок.

Установление порядка изъятия для муниципальных нужд земельных участков, на которых расположены признанные аварийными многоквартирные дома и изъятия каждого жилого помещения в таком доме (за исключением жилых помещений, принадлежащих муниципальному образованию) в случае, если собственники помещений в установленный срок не осуществили снос указанного дома. При этом жилые помещения выкупаются у указанных гражданам по рыночной цене с погашением связанных с этим убытков (часть 10 ст. 32)

12.

Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

С введением в действие ЖК РФ в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона входит земельный участок, на котором расположен данный дом.

Кодекс (ст. 36) и Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (ст. 16) устанавливают основания к определению границ и размеров земельных участков, а также требования, обеспечивающие приобретение собственниками помещений прав долевой собственности на земельные участки

Не регулировал

Установление перечня имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности помещения в данном доме: не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (часть 1 ст. 36)

Установление положения, согласно которому уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. (часть 3 ст. 36)

Установление порядка определения доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме: пропорционально размеру общей площади принадлежащего ему помещения. Эта доля следует судьбе права собственности на указанное помещение. Выдел доли в натуре и ее отчуждение не допускаются (ст. 37)

13.

Содержание общего имущества в многоквартирном доме

Установление обязанности собственника нести бремя содержания своего имущества является основой для иных обязанностей собственника

Не регулировал

Установление обязанности собственников помещений в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество в доме (ст. 39)

14.

Изменение границ помещений в многоквартирном доме

Устанавливается процедура, обеспечивающая защиту прав собственников помещений при изменении границ помещений в многоквартирном доме и возможном изменении границ и размеров общего имущества в многоквартирном доме

Не регулировал

Установление права собственника помещения объединить (разделить на два и более помещения) находящиеся в его собственности смежные помещения в многоквартирном доме в одно помещение в порядке, установленном для реконструкции, переустройства и перепланировки (глава 4) без согласия собственников других помещений в случае, если при этом не изменятся границы других помещений, границы и размеры общего имущества в многоквартирном доме или доли в праве общей собственности на общее имущество в доме. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка таких помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на это необходимо получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 40)

15.

Преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты коммунальной квартире

Создаются условия для сокращения числа коммунальных квартир путем предоставления права преимущественного приобретения комнат в таких квартирах собственниками других комнат

Не регулировал

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 6 ст. 42)

16.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

ЖК РФ устанавливает способ самостоятельного решения собственниками помещений в многоквартирном доме важнейших вопросов, что позволит учитывать особенности состояния дома и индивидуальность запросов собственников помещений.

Обязательность решений общего собрания стимулирует личное участие всех собственников помещений в принятии решении.

Установленная процедура проведения общего собрания обеспечивает интересы собственников помещений, обладающих большинством голосов, и предоставляет возможность меньшинству обжаловать в суде решения, нарушающие их права

Не регулировал

Установление компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимать решения (часть 2 ст. 44):

1) о реконструкции дома, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом;

3) о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4) о выборе способа управления

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ, которые принимаются квалифицированным большинством не менее 2/3 голосов (часть 1 ст. 45)

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе не участвующих в голосовании. Решение, принятое общим собранием с нарушением требований ЖК РФ, может быть обжаловано в суде (часть 5 - 6 ст. 46)

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания в очной форме путем проведения заочного голосования - передачи в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (ст. 47)

17.

Предоставление жилого помещения по договору социального найма

ЖК РФ приводит нормы жилищного законодательства в соответствие с Конституцией РФ (ст. 40), предусматривающей предоставление жилых помещений из государственных, муниципальных жилищных фондов бесплатно или за доступную плату малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище.

Нормы жилищного законодательства приведены также в соответствие с законодательством о разграничении полномочий (предоставления жилья малоимущим – предмет местного ведения).

Кодекс допускает предоставление в соответствии с федеральными законами или законами субъектов РФ жилых помещений иным (кроме малоимущих) категориям граждан

Предусматривалось, что жилые помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда предоставляются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (глава 1)

Устанавливается предоставление жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма малоимущим гражданам, признанных таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Предусматривается возможность принятия федеральных законов или законов субъектов РФ, устанавливающих право предоставления жилых помещений жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма иным (кроме малоимущих) категориям граждан, признанных по установленным основаниям нуждающимися в жилых помещениях (части 2 – 3 ст. 49)

18.

Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения

ЖК РФ разделяет учетную норму и норму предоставления жилого помещения по договору социального найма. ЖК РФ не устанавливает минимальную норму предоставления жилого помещения, что соответствует законодательству о разграничении полномочий и новым принципам межбюджетных отношений.

ЖК РФ позволяет органам местного самоуправления устанавливать норму предоставления площади жилого помещения и учетную норму площади жилого помещения в зависимости от достигнутого уровня обеспеченности жилыми помещениями и других факторов.

Для целей предоставления субсидий (ст. 159) устанавливается региональный стандарт нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий

Норма жилой площади устанавливается в размере двенадцати квадратных метров на одного человека (ст. 38). Жилое помещение предоставляется гражданам в пределах нормы жилой площади (ст. 38), но не менее размера, устанавливаемого в порядке, определяемом Советом Министров РСФСР (ст. 40)

Ст. 50. Определяются требования к норме предоставления площади жилого помещения по договору социального найма, устанавливаемой органом местного самоуправления, менее которого размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма быть не может.

Учетная норма площади жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления и должна соответствовать минимальному размеру площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

19.

Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма

Установлены правовые основания постановки на учет граждан, не имеющих постоянного места жительства. Факт признания нуждающимся в жилом помещении увязан с наличием или отсутствием в собственности иного жилого помещения (только в этом случае, например, могут быть признаны нуждающимися проживающие в общежитиях или на условиях поднайма).

Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане (ст. 29):

1) имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже устанавливаемого уровня;

2) проживающие в жилом помещении, не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям;

3) проживающие в коммунальных квартирах с тяжело больными членами семьи;

4) проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений;

5) наниматели в общежитиях;

6) проживающие длительное время на условиях поднайма.

Устанавливаются основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма:

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма либо собственниками жилых помещений или членами их семей;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма либо собственниками жилых помещений или членами их семей и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или собственниками жилых помещений, членами их семей, проживающими в коммунальной квартире, если в составе семьи имеется тяжело больной, и не имеющими иного жилого помещения (ст. 51)

20.

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях

ЖК РФ не предусматривает возможности принятия на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях по месту работы. Это может регулироваться специальными федеральными законами, посвященными обеспечению жильем отдельных категорий граждан

Учет нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, работающих в организациях, имеющих жилищных фонд и ведущих жилищное строительство, осуществляется по месту работы, а по их желанию - также и по месту жительства (ст. 30)

Устанавливается возможность

принятия на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях только органом местного самоуправления по месту жительства, а в случаях и в порядке, которые установлены законодательством, не по месту своего жительства (ст. 52)

21.

Последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий

Указанное положения обеспечивают соблюдение равенства граждан при получении права на получение жилых помещений по договору социального найма

Не регулировал

Установлено, что граждане, которые с намеренно совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий (ст. 53)

При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются за установленный законом субъекта РФ период (но не менее чем за пять лет) действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению (часть 8 ст. 57)

22.

Очередность предоставления жилых помещений по договорам социального найма гражданам

ЖК РФ не предусматривает первоочередное предоставление жилых помещений для отдельных групп малоимущих граждан.  При этом следует учитывать, что большинство категорий граждан, имевших право на первоочередное предоставление жилья, должны быть учтены в специальных федеральных законах и законах субъектов Российской Федерации (ст.49, часть 3). Сохранение института первоочередного предоставления жилья означало бы в сегодняшних правовых условиях возложение соответствующего финансового бремени на органы местного самоуправления.

Граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г., сохраняют право на первоочередное и внеочередное предоставление жилья на условиях ЖК РСФСР

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности, а также гражданам, имеющим право на первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений (ст. 33)

Установлено, что жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением установленных случаев предоставления жилые помещения по договорам социального найма вне очереди (ст. 57)

23.

Учет законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма

При предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов (ст. 41)

Установлено, что при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (часть 1 ст. 58)

24.

Основание предоставления жилых помещений по договорам социального найма

ЖК РФ не предусматривает выдачу ордера при предоставлении жилого помещения.

Кодекс сохраняет преемственность относительно письменной формы договора социального найма

Договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании ордера (ст. 51)

Установлено, что решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований настоящего Кодекса, является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением (часть 4 ст. 57)

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 63)

25.

Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

ЖК РФ не предусматривает возможность бронирования занимаемых нанимателями и членами их семей жилых помещений. При временном выбытии наниматели продолжают отвечать в полном объеме за выполнение своих обязанностей. При выполнении этого условия наймодатель не вправе предъявить требование о расторжении договора социального найма

Занимаемые нанимателями и членами их семей жилые помещения бронируются при направлении на работу за границу, при выезде на работу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности (ст. 62)

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность и поддерживать его надлежащее состояние, проводить текущий ремонт, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма (часть 3 ст. 67)

26.

Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма

ЖК РФ устанавливает в качестве критерия возможного отнесения других родственников (т.е. кроме близких родственников - супруга, родителей и детей) к числу членов семьи нанимателя: вселение нанимателем в качестве членов его семьи и ведение с ним общего хозяйства. Иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в исключительных случаях - в судебном порядке. ЖК РСФСР судебного порядка не предусматривал.

ЖК РФ сохраняет преемственность в регулировании прав и обязанностей членов семьи нанимателя

Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора (ст. 53)

Устанавливает критерии отнесения граждан (близких родственников, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных граждан) к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (в том числе с учетом ведения с общего хозяйства).

Устанавливает равные права пользования жилым помещением членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма и самого нанимателя. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Члены семьи нанимателя жилого помещения должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения (ст. 69)

27.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

ЖК РФ вводит обязательное предварительное письменное согласие наймодателя на обмен жилого помещения на другое жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, и исключает возможность обмена с членом ЖСК.

В соответствии с ЖК РФ при обмене жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, ранее заключенные договоры социального найма расторгаются и одновременно заключаются договоры социального найма новыми нанимателями. При этом ордера не выдаются.

Наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом ЖСК (ст. 67)

Установлено, что наниматель жилого помещения по договору социального найма с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю (ст. 72)

Установлено, что договор об обмене жилыми помещениями и согласие наймодателей обмениваемых жилых помещений являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма с гражданином, вселяющимся в новое жилое помещение (часть 5 ст. 74).

28.

Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

ЖК РФ вводит обязательное предварительное письменное согласие наймодателя на поднаем жилого помещения, конкретизирован объект поднайма

Наниматель жилого помещения вправе с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и с согласия наймодателя сдавать в поднаем жилое помещение (ст. 76)

Установлено, что наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем (ст. 76)

29.

Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

Положение ЖК РФ о возможности расторжения в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев повторяет положения ст. 15⁵ Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. ФЗ № 52-ФЗ от 6 мая 2003 г.) и части 6 ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» в ранее действующей (с 1993 г.) редакции, а также п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяемого к отношениям социального найма

Не регулировал

Установлено, что договора социального найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев, разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, использования жилого помещения не по назначению (часть 4 ст. 83)

30

Предоставление других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма при выселение граждан из жилых помещений

ЖК РФ расширил по сравнению с ЖК РСФСР перечень     случаев выселения граждан из жилых помещений с обязательным предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма следующими случаями:

если жилое помещение признано непригодным для проживания (п. 3 ст. 85)

если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь существенно изменится (п. 4 ст. 85)

Граждане выселяются из жилых домов государственного и общественного жилищного фонда с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, если (ст. 91):

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (ст. 92);

2) дом (жилое помещение) грозит обвалом (ст. 93);

3) дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой (ст. 92)

Установлен закрытый перечень случаев выселения граждан из жилых помещений с обязательным предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма (ст. 85):

1) если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (ст. 86);

2) если жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение (ст. 87);

3) если жилое помещение признано непригодным для проживания (ст. 87);

4) если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 88)

31

Предоставление жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома

В отличие от ЖК РСФСР - ЖК РФ возлагает обязанность предоставления гражданам других благоустроенных жилых помещений на органы государственной власти или органы местного самоуправления, принявшие решение о сносе дома. Это повышает ответственность органов публичной власти за принятие решений и гарантии прав граждан.

ЖК РСФСР предусматривал в качестве лиц, обязанных предоставить другое жилое помещение:

1) предприятие, учреждение, организацию, которым отводится земельный участок, что повышало стоимость строящихся на этом участке квартир

2) в «иных случаях» предприятие, учреждение, организация, которым принадлежит дом «либо» орган местной власти, что размывало ответственность органов власти

Если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок. В иных случаях сноса дома гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется предприятием, учреждением, организацией, которым принадлежит дом, либо исполнительным комитетом местного Совета народных депутатов (ст. 92)

Установлено, что если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам (нанимателям) органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма (ст. 86)

32

Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания

Пригодным для постоянного проживания граждан является жилое помещение, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (часть 2 ст. 15). Несоответствие этим требованиям делает жилое помещение непригодным для проживания. ЖК РСФСР обязательности выселения из такого жилого помещения и предоставления нанимателям другого жилое помещение по договору социального найма не предусматривал.

В отличие от ЖК РСФСР - ЖК РФ возлагает обязанность предоставления гражданам других благоустроенных жилых помещений на наймодателей, а не на организации

Если дом, в котором находится жилое помещение подлежит переоборудованию в нежилой, выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется предприятием, учреждением, организацией, которым предназначается подлежащий переоборудованию дом (жилое помещение) (ст. 92)

Установлено, что если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам (нанимателям) наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма (ст. 87)

33.

Предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома

ЖК РФ предусматривает возможность предложение наймодателя нанимателю при проведении капитального ремонта (реконструкции) дома вместо предоставления жилого помещения маневренного фонда предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением нового договора социального найма

При производстве капитального ремонта жилого дома государственного или общественного жилищного фонда, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма (ст. 82)

Установлено, что при проведении капитального ремонта (реконструкции) дома, для проведения которого необходимо выселение нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время ремонта (реконструкции) другое жилое помещение маневренного фонда без расторжения договора социального найма жилого помещения. Переселение нанимателя и членов его семьи и обратно осуществляется за счет наймодателя. Вместо предоставления жилого помещения маневренного фонда с согласия нанимателя и членов его семьи наймодатель может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением нового договора социального найма (ст. 88)

34.

Выселение нанимателя и членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения

ЖК РФ сохраняет преемственность при регулировании оснований выселения нанимателя и членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. При этом вводится судебный порядок выселения, что повышает гарантии защиты прав жилищных граждан

Определялось, что наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушающие или портящие жилое помещение, или использующие его не по назначению, либо систематическим нарушающие правила социалистического общежития, не реагирующие на меры предупреждения и общественного воздействия, выселяются по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц без предоставления другого жилого помещения. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены также лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным (ст. 98)

Установлено, что если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, после предупреждения наймодателя нанимателей о необходимости устранения нарушений, то виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (часть 1 ст. 91). Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (часть 2 ст. 91)

35.

Жилые помещения специализированного жилищного фонда

ЖК РФ расширяет перечень специализированных жилых помещений, устанавливая, что в качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов

Определялось, что жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений (ст. 7)

Установлено, что к специализированными жилыми помещениями являются: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов (ст. 92)

36.

Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

ЖК РФ по-новому регулирует вопросы прекращение договора найма служебного жилого помещения или договора найма жилого помещение в общежитии и устанавливает случаи, при которых договор найма таких жилых помещений сохраняется.

ЖК РФ при определении категорий граждан, не подлежащих выселению из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений, обеспечивает интересы наименее защищенных граждан. При этом учитывается отсутствие статуса нанимателя жилых помещений по договорам социального найма, члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения и состояние на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях

Определялось, что без предоставления другого жилого помещения при прекращении трудовых отношений не могут быть выселены: 1) инвалиды войны и лица, ставшие инвалидами при защите СССР или при исполнении обязанностей военной службы; 2) участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии; 3) семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести; 4) семьи военнослужащих; 5) инвалиды из числа лиц рядового и начальствующего состава органов МВД СССР, ставшие инвалидами в связи исполнении служебных обязанностей; 6) лица, проработавшие в организации не менее десяти лет; 7) лица, освобожденные от должности, в связи с которой им было предоставлено жилое помещение, но не прекратившие трудовых отношений с организацией; 8) лица, уволенные в связи с ликвидацией организации либо по сокращению численности; 9) пенсионеры по старости, персональные пенсионеры; 10) члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение; 11) инвалиды труда I и II групп; 12) одинокие лица с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми (ст. 108)

Установлено, что переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другой организации влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения. Исключение составляют случаи, когда новый собственник или владелец такого жилого помещения является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения (часть 2 ст. 102)

Установлено, что не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (часть 2 ст. 103):

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, или наступила вследствие профессионального заболевания, инвалиды I или II групп из числа военнослужащих вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы

37.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

ЖК РФ устанавливает детальное регулирование организации и деятельность жилищных

и жилищно-строительных кооперативов в соответствии с новой экономической ситуацией и устраняет несоответствия ЖК РСФСР гражданскому законодательству

Принятие на учет граждан, желающих вступить в жилищно-строительный кооператив, производится по месту жительства решением исполнительного комитета местного Совета народных депутатов, а по месту работы - совместным решением администрации и профсоюзного комитета предприятия, учреждения, организации, при которых организуется кооператив.

Порядок организации и деятельность жилищно-строительных кооперативов устанавливаются законодательством Союза ССР, Примерным уставом жилищно-строительного кооператива, утверждаемого Советом Министров РСФСР, и другим законодательством РСФСР (глава 5)

Установлено, что количество членов жилищного (жилищно-строительного) кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме. Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей (лиц, желающие организовать жилищный кооператив) (ст. 112 и др. статьи раздела V). Кодекс устанавливает требования к органам управления жилищного кооператива (ст. 115), определяет, что высшим органом управление в жилищном кооперативе, является общее собрание членов жилищного кооператива (ст. 116 и 117), определяет компетенцию правление жилищного кооператива (ст. 118), председателя правления жилищного кооператива (ст. 119), ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива (ст. 120), определяет порядок приема в члены кооператива (ст. 121). Кодекс устанавливает порядок предоставления жилого помещения в домах жилищного кооператива (ст. 124), регулирует право на пай члена жилищного кооператива (ст. 125), порядок раздела жилого помещения в доме жилищного кооператива (ст. 127) и сдачу внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива (ст. 128). В соответствии с ЖК РФ член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (часть 1 ст. 129). Кодекс предусматривает порядок обеспечения членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома (ст. 134)

38.

Товарищество собственников жилья

ЖК РФ сохраняет преемственность при регулировании порядка создания и деятельности товариществ собственников жилья, а также правового положения членов товарищества собственников жилья по сравнению прекращающим действие Федеральным законом «О товариществах собственников жилья»

Не регулировал

Установлено, что товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 135). В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах (ст. 139).

ЖК РФ устанавливает порядок создания и государственной регистрации ТСЖ (ст. 136), права товарищества (ст. 137) и обязанности товарищества собственников жилья (ст. 138). Кодекс регулирует вопросы членства в товариществе собственников жилья (ст. 143), устанавливает компетенцию органов управления товарищества (ст.