Снижают привлекательность территории транспортные проблемы и отставание в комплексном развитии социальной инфраструктуры, свойственное всем спальным районам. Однако имеются и объективные предпосылки для развития этих кварталов. Отдел аналитики «БН» выделяет в зоне влияния станции метро «Комендантский проспект» (в западной части Приморского района) три сложившиеся территории застройки: Озеро Долгое, Богатырский проспект и улица Шаврова. Они несколько разнятся по времени «освоения», но обладают общими чертами, позволяющими рассматривать их в единстве без борьбы.
Образ единый
В Петербурге, в отличие от Москвы, квартальная застройка – явление достаточно редкое. Из-за чего нет позитивных примеров формирования единообразной и комфортной среды обитания. Территория вокруг новой станции метро в этом отношении выгодно отличается от всех прочих, в том числе от остальной части Приморского района. Средняя цена однокомнатной квартиры в зоне влияния «Комендантского проспекта» более чем на 10% превышает стоимость аналогичного объекта у «Пионерской» ($46 тыс. и $41 тыс. соответственно). Район вокруг будущей станции метро начал осваиваться в 1980-х: хрущевок и «кораблей» здесь практически нет. Основная часть жилого фонда – улучшенная «новая панель» 137-й серии, пользующаяся устойчивым спросом. Эти дома обладают достаточным запасом прочности и еще долго будут востребованы.
Активное строительство еще больше поднимает средний уровень качества жилья.
Вокруг новой станции подземки возводятся около 25 домов, 12 из них – между Богатырским проспектом и улицей Камышовой. Эту зону можно назвать районом массовой застройки.
Территория пользовалась успехом на торгах по «короткому» пакету. Приобретены четыре из пяти выставлявшихся участков: в квартале 56 Северо-Приморской части (северо-западнее пересечения ул. Туристской и Оптиков) намереваются строить «Петротрест», «Инжстрой Санкт-Петербург» и «Техностром-Строительство». А на пересечении Яхтенной и Богатырского проспекта (кв. 52 СПЧ) – «Прагма».
Якоря для ритейла
Ровное и высокое качество жилого фонда формирует приближающуюся к однородности социальную среду. В самом «молодом» по среднему возрасту жителей Приморском районе территория вокруг «Комендантского проспекта» отличается еще большей «юностью». Что определяет высокую потребительскую активность населения. Безусловным плюсом для ритейлоров, строящих торговые центры на этой территории, является возможность уверенного прогнозирования структуры спроса на группы товаров, услуг и брэнды.
Строительство «Комендантского проспекта» еще больше активизировало торговую экспансию. В Петербурге станции метро становятся центрами притяжения, вокруг которых формируются зоны активности ритейла, появляются крупные торговые центры. Возникшая торгово-развлекательная зона быстро прирастает большими и малыми магазинами во встроенных помещениях и отдельно стоящих зданиях. Таким «якорем» в свое время стала «Пионерская», подобные радужные перспективы открываются перед «Комендантским проспектом».
Здесь представлены Miller Center, Metro, «Максидом», возводятся «Адамант», «Макромир», «Плато». Во встроенных помещениях открыты магазины бытовой и компьютерной техники сетевых операторов «Компьютерный мир», «Алеко», «Мир техники». Плюс «Пятерочки» и «Макдоналдс».
С остальной социальной инфраструктурой положение не столь радужное. Однако городская администрация планирует за три года ликвидировать дефицит школ, детских садов и поликлиник. Во встроенных помещениях во дворах появляются частные клиники, химчистки, ремонтные мастерские и прочие предприятия сферы услуг.
Ограничение скорости
Дороги никогда не были сильной стороной Петербурга, и транспортных проблем не удается избежать ни одному спальному району. Территория вокруг новой станции метро по крайней мере не испытывает транзитной нагрузки. Отсюда достаточно удобно выбираться в Курортный район.
Однако в центр «поверху» можно попасть только через до предела загруженные Планерную улицу и проспект Испытателей (в сторону Светлановской пл.).
Глобальным решением этой проблемы станет восьмиполосный Западный скоростной диаметр. Его центральный отрезок должен пройти от границ Морского порта до Приморского проспекта (в месте пересечения с ул. Планерной), соединив по пути Адмиралтейский район и Васильевский остров. Эти 9 км – самая сложная и дорогостоящая часть скоростного диаметра, включающая два неразводных моста. До счастья пока рукой не дотянуться, центральный отрезок будет строиться после южного. Сегодня надежды связаны только с реконструкцией проспектов Энгельса и Приморского.
В актив зоны озера Долгого можно записать вопрос парковок. Во многих новых домах предусмотрены встроенные гаражи, а плотность застройки позволяет отводить места для открытых стоянок.
В краткосрочной и долгосрочной перспективе спрос на квартиры в этих домах будет только расти. Цены на жилье здесь понизились в конце прошлого года, но менее заметно, чем в других спальных районах. Колебания спроса были незначительны. Открытие станции метро расширяет круг потенциальных покупателей жилья в этом районе и создает дополнительные резервы для развития социальной инфраструктуры и роста цен на квартиры. Привлекательность западной части Приморского будет увеличиваться.
