Чисто по стройке
– Сегодня строительный комплекс работоспособен. Достаточно вспомнить конец 2007 года, когда на рынке была стагнация. Руководители многих строительных компаний тогда были в панике: цены падают, ничего не продается. Сейчас тоже есть проблемы – у кого со сбытом, у кого с подрядами, у кого с финансированием. Но панических настроений нет. Кризиса в умах нет, есть текущие проблемы, которые вполне решаемы.
За этот год все строительные компании научились работать в рамках жесткой оптимизации своих расходов. Об этом говорит еще и тот факт, что если раньше застройщики не раскрывали себестоимость строительства своих объектов, то сегодня все открыто заявляют, что она составляет 30 тысяч рублей за квадратный метр – чисто по стройке, не затрагивая какие-либо инфраструктурные вопросы. Потом уже на эту себестоимость нанизываются цена земли и инвестиционные платежи, плата за присоединение, производственные, непроизводственные расходы и прочее.
В целом ситуация по отрасли неспокойная, но стабильная. Все думают о будущем, ищут новые решения и механизмы: в финансировании, в технологиях строительства и так далее. Строительные компании, которым это удастся, получат существенное конкурентное преимущество.
Статистика с остатком
– Мы уже ввели 2,4 миллиона квадратных метров жилья и работаем над тем, чтобы по результатам года этот показатель составил 2,5 миллиона. Но более важно – это задел на будущее. Недавно выступил господин Кошман и заявил, что строительному рынку в будущем году придется туго. На мой взгляд, никаких объективных причин, по крайней мере в Петербурге, для этого нет. Об этом говорит и статистика. В 2006 году мы выдали 135 разрешений на строительство жилья, в 2007-ом – 105, в 2008-ом – 104. В этом году было получено 124 разрешения на возведение жилых объектов. По объектам нежилого назначения ситуация не хуже: количество выданных разрешений находится на уровне 2006 года – 325 против 326.
Аналогичная ситуация с количеством объектов, находящихся в процессе строительства – 1164 за 11 месяцев этого года и 1273 в 2008-ом. Думаю, в итоге мы подтянемся по этому показателю к уровню прошлого года. Приостановка строительства была только в первой половине года, когда существенно сузился денежный поток на рынок. Перед застройщиками встал вопрос, что в первую очередь необходимо обеспечить финансирование проектов, которые находились на заключительных этапах строительства. Новые объекты не закладывались. Сейчас все нормализовалось. Думаю, что объемы ввода жилья в 2010-ом будут на уровне этого года.
При этом количество объектов, на которых начались работы без разрешений, за год снизилось в 3 раза. Это говорит не только о более жестком контроле со стороны службы Госстройнадзора и городских властей, но и о том, что нам удалось максимально упростить процесс подготовки документации. В частности, в этом году число проектов, прошедших экспертизу проектно-сметной документации, выше, чем в 2007-ом, который был годом задела на весьма успешный 2008 год – 1723 и 1470 объектов соответственно.
О ветеранах
– Изначально мы сомневались, что сможем в полном объеме и в срок выполнить программу по обеспечению жильем ветеранов. В основном наше беспокойство было связано с тем, что средства из федерального бюджета, выделенные на ее реализацию, пришли очень поздно. Запускать программу пришлось на деньги из городской казны. Но благодаря этому, к моменту получения средств из федерального бюджета, мы находились в разогретом, боевом состоянии. У нас сложилось полное понимание по каждому объекту, по каждой квартире, по каждому ветерану. Более того, когда президент на встрече с министром регионального развития поставил вопрос о том, что нужно обеспечить жильем всех ветеранов, а не только тех, которые встали на очередь до определенной даты, нас это не испугало. Даже несмотря на то, что в Петербурге самое большое число ветеранов по сравнению с другими российскими регионами. Сегодня у нас есть задел, мы готовы предоставить ветеранам квартиры в тех рамках, которые обозначил президент – до 1 мая.
С копеечкой
– В 2010-ом за счет бюджета мы планируем построить практически столько же жилья, сколько было возведено в этом году – 600 тысяч, с копеечкой. Соответствующая программа уже утверждена. Но и она – не догма. К примеру, планы по вводу бюджетного жилья на текущий год корректировались 6 раз. Не потому что плавало финансирование, а потому что любая программа – это живой, видоизменяющийся механизм.
Реновация
– Развитие застроенных территорий – сложный процесс. В этом году мы решили немного поменять его формат, исходя из принципа, что оптом можно продать подешевле. В условиях сжатого финансирования дорогой штучный товар продается только тогда, когда он востребован и понятен. Это показал опыт прошлых торгов: в 2008 году один из хрущевских кварталов купила компания, которая уже занималась реализацией проекта на данной территории, она была ей знакома. Может быть они не совсем рассчитали свои силы, но худо бедно, с нашей помощью, думаю, этот проект будет реализован.
Сейчас мы собрали 5 лотов по 5-6 кварталов. Таким образом, можно будет запускать программу одновременно в нескольких районах, что существенно облегчит ее реализацию. Застройщики не будут скованы территориально. Например, спрос в Колпинском районе ограничен, когда у компании выкупят все построенное здесь жилье, программа может приостановиться, а если ждать следующей волны спроса – просто умрет. Теперь компенсировать это можно будет за счет строительства и продаж жилья в других кварталах. Городу, собственно говоря, подбирать квартиры в разных районах для расселения жителей сносимых кварталов тоже будет легче. Основная задача этой программы – не пополнение бюджета, а решение социальных проблем.
На текущий момент заявки на участие в предстоящих торгах есть практически на все лоты. Готовясь к ним, мы активно советовались с различными структурами и компаниями на предмет их интереса к подобным проектам. Обращались к застройщикам с вопросом: что мы должны сделать, чтобы вы заинтересовались тем или иным проектом? В результате нашли решение, которое устраивало бы практически всех. Есть надежда, что 30 декабря все выставленные на аукционы кварталы найдут инвесторов и уйдут в работу.
О футболе
– Я являюсь куратором проекта строительства нового футбольного стадиона на Крестовском острове, но ни о каком обращении города к Газпрому за финансовой помощью мне не известно. Сегодня существуют некоторые сложности, связанные с возведением стадиона, – в части небольшого отставания от графика производства работ. Эти проблемы вполне устранимы и не несут никакой финансовой нагрузки. Кроме того, в проект могут быть внесены некоторые изменения.
Изначально футбольная арена проектировалась под требования ФИФА и УЕФА от 2006 года. Совсем недавно они изменились. Например, вместимость стадиона рекомендовано повысить до 67 тысяч человек, появились дополнительные требования по поводу безопасности, организации подходов-отходов к трибунам и прочее. В настоящее время мы обсуждаем возможность внесения изменений в проект для его улучшения, но окончательное решение по этому вопросу пока не принято. В любом случае, делать стадион под разовое событие – нерационально. Ни городу, ни команде «Зенит» не нужен стадион, который потом не будет полностью использоваться. Тем более, что требования ФИФА носят рекомендательный характер и преследуют скорее коммерческие интересы самой этой организации.
Рабочее чтение
– Генплан – это фамилия? Не большой его знаток. А если серьезно, много нового и интересного узнаешь в процессе работы, в том числе с Генпланом. На заседаниях Комиссии по землепользованию и застройке даже некоторые сотрудники комитета по градостроительству и архитектуре спрашивают: кто же это написал? На что я смотрю им прямо в глаза и отвечаю: «Я даже знаю его фамилию». Правила землепользования и застройки при всем при том, что каждый день с ними работаешь, приходится перечитывать при каждом заданном вопросе.
Отдельный вопрос
– В свое время из-за нехватки жилья мы приняли решение принимать квартиры у застройщиков с предчистовой отделкой. Это закончилось тем, что покупая квартиру, человек еще долгое время не может в нее заселиться, поскольку она требует ремонта. При этом часто на приобретение жилья люди тратят последние средства. По бюджетному жилью в свое время мы такого решения не приняли. Могу сказать, что если в 2004 году отделка жилья, построенного на средства бюджета, была достаточно убогая, то сегодня она вполне приемлемая. Не всегда дольщик, купивший квартиру на рынке, может себе позволить сделать такой ремонт.
В ближайшее время мы поставим перед застройщиками вопрос о прекращении сдачи новых домов без отделки квартир. Отдельные объекты уже появились, но большинство застройщиков пытаются на этом экономить. При том, что на стоимости жилья наличие отделки существенно не отражается. На бюджетных объектах она составляет всего 4-8 тысяч рублей на квадратный метр.
О видах
– Для меня лично этот год можно сравнить с ситуацией, когда едешь в поезде, шторка падает, света нет, а ты все едешь и едешь… Так и я: работаешь и работаешь… а шторка все не открывается. Когда я был председателем комитета по строительству, из окна кабинета была видна Фонтанка, по которой плавали корабли с туристами. Здесь, в Смольном, – только газпромовская башня, которой все нет и нет.
