Престижный Московский проспект, проходящий вне рассматриваемых территорий, тем не менее, оказывает на них существенное влияние и является транспортной доминантой всего района. Однако на ценообразование и перспективы развития влияют множество негативных факторов – невысокое качество жилищного фонда, грузовые транзитные магистрали, полоса отчуждения Варшавской железной дороги и промышленные зоны.
Район Варшавской - Новоизмайловского ограничен улицами Благодатной, Варшавской, Галстяна, 1-м Предпортовым проездом и Кубинской. Территория «Гагарина – Космонавтов» представляет собой сложный многоугольник, формируемый Витебским, Дунайским, проспектом Юрия Гагарина и Московским шоссе (см. карту).
Дорогие хрущевки
Для жилищного фонда обеих рассматриваемых зон характерно преобладание пятиэтажек постройки 1950-60 годов. На Варшавской - Новоизмайловском домов «компактной планировки» более 85% (72% панельных и 13% кирпичных). Их доля на Гагарина - Космонавтов ниже - 70% (47% панельных и 23% кирпичных). На среднюю цену предложения влияют также типовые кирпичные здания постройки 1970-х (24%) и почти два десятка недавно возведенных домов вокруг метро «Звездная». Принадлежность к престижному Московскому району обусловила уровень цен, превышающий среднегородской. В I квартале 2005 года средняя цена предложения на Гагарина - Космонавтов едва заметно снизилась - на 3%, причина: переоцененность жилья на фоне активного роста.
Средняя цена предложения выше на Гагарина - Космонавтов - $1155 против $1140 во второй зоне. Разница была бы заметнее, если бы не преобладание на Варшавской - Новоизмайловском малогабаритных квартир, где квадратный метр в среднем стоит дороже, чем в многокомнатных.
Спрос на жилье на Варшавской - Новоизмайловском, по данным городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос», не вполне отвечает предложению. Покупателям интересны неплохие по советским меркам кирпичные здания 1970-х годов постройки и новые дома вдоль Варшавской улицы. Четыре пятых предложения составляют хрущевки и брежневки. Район пятиэтажной застройки вдоль Кубинской и Костюшко малопривлекателен, несмотря на соседство парка Авиаторов.
Кварталы хрущевок на Гагарина – Космонавтов, благодаря близости парка Победы и зеленым дворам, пользуются спросом и являются одними из самых дорогих объектов данного типа в городе.
Новое строительство активно ведется у метро «Звездная» и вдоль Варшавской улицы.
Средняя цена предложения в строящихся домах на Гагарина - Космонавтов в конце апреля составила $1155/кв. м и $965/кв. м на Варшавской - Новоизмайловском. Дорогое жилье здесь не возводят: виды не способствуют.
Торговая стройка
Формально на две территории приходится только метро «Звездная». Но близость Московского проспекта с тремя станциями метрополитена обеспечивает удобное транспортное сообщение. Кроме того, открыто движение по Кубинской между улицами Костюшко и Благодатной и по путепроводу на Дунайском проспекте. В планах – эстакада в створе Митрофаньевского шоссе и строительство ЗСД.
Территории отличаются по уровню развития социальной, в том числе торговой инфраструктуры. Для района Гагарина - Космонавтов позитивную роль играет станция метро «Звездная», ставшая точкой притяжения торговли (рынок «Звездный»). Из крупных сетевых операторов на территории представлены «Лента» (на Пулковском шоссе) и О`Кей (пересечение ул. Типанова и пр. Космонавтов).
Строятся торгово-развлекательные и многофункциональные комплексы на пересечении Дунайского проспекта с Пулковским («Адамант») и Московским шоссе («Торговый двор»), на пересечении проспекта Юрия Гагарина с улицей Ленсовета («Норд-инвест») и улицей Типанова (КЦ «Питер»), на Варшавской, 3 («Мебельный континент»). Плюс молл «Питер-радуга» от VINCI возле СКК.
Район Варшавской - Новоизмайловского обеспечен торговлей хуже. На площади Конституции идет перепрофилирование недостроенных зданий под многофункциональный комплекс и жилье. В целом же территория менее интересна ритейлорам с точки зрения наличия платежеспособного спроса.
Дела на юге
Обе рассматриваемые зоны стремятся к «раздвоению». Часть территории «Гагарина – Космонавтов» южнее улицы Типанова тяготеет к метро «Звездная», северная – к станциям подземки на Московском.
На Варшавской - Новоизмайловском заметно деление на маргинальные кварталы вдоль Кубинской и благополучную Варшавскую улицу, географически наиболее приближенную к дорогому «сталинскому Московскому». Кубинская улица, транзитный грузовой дублер Московского, для окружающих жилых домов играет неисправимо негативную роль. Превращению этих кварталов в депрессивную зону могут помешать масштабное благоустройство и комплексная программа реконструкции хрущевок. Пока правительство намерено санировать отдельные здания, есть «штучные» проекты сноса. До столичных масштабов далеко.
Перспективы развития территории связаны со смещением направления деловой и торговой активности на юг – к Пулковскому шоссе (деловая зона Пулково-3 с предприятиями общепита и торговли, офисами и объектами индустрии развлечений, гостиницами и автоцентрами и торгово-коммерческая зона на месте теплиц ЗАО «Лето»). Пулковское шоссе обещает стать самой торговой трассой города.
Территория «Варшавская улица - Новоизмайловский пр.»
Динамика цен на вторичном рынке, $/кв.м
Динамика цен на первичном рынке, $/кв.м
