Территориально-ценовая зона ограничена ул. Жуковского, Лиговским пр., Кузнечным и Щербаковым пер. и Фонтанкой. Эта часть парадного центра относится к самым дорогим в городе, немного уступая «золотому треугольнику». Средняя цена предложения квадратного метра жилья на вторичном рынке едва заметно снизилась по сравнению с достигутым в августе 2004 года максимумом.
Блеск и огорчения
Практически весь жилищный фонд построен до 1917 года. Как и во всем центре Петербурга, на «Невском от Фонтанки до Восстания» снижение стоимости и качества жилья происходит от фасада в глубину квартала. Причем диапазон контраста очень велик. В фасадной части домов вдоль Невского и прилегающих улиц встречаются предложения дороже $4 тыс./кв. м. Их, впрочем, значительно меньше, чем в расположенном по другую сторону Фонтанки «золотом треугольнике» (4–5% против 20%). Как меньше и приведенных в порядок дворов. На другом полюсе привлекательности многокомнатные коммуналки во втором-третьем дворе. Причем именно территория «Невский от Фонтанки до Восстания» включает плотно застроенные кварталы Лиговского пр. и ул. Рубинштейна, приводимые в качестве наиболее показательного примера беспросветной доходной застройки. Отдельное жилье состоятельным покупателям здесь неинтересно, и коммуналки стабильно обеспечивают рынок комнат недорогим по меркам центра товаром.
Все дома, выходящие фасадами на сам Невский пр., ул. Марата, Пушкинскую, Рубинштейна, Лиговский и Литейный пр., будут только дорожать.
Средняя цена предложения квадратного метра на вторичном рынке составляет $1 390, что ниже, чем в «золотом треугольник» ($1 568) , однако выше, нежели у станции метро «Чернышевская» ($1 335) или на Староневском пр. ($1 260).
Первичный рынок предлагает квартиры в трех уже сданных домах. Новые жилищные проекты на территории не реализуются.
Транзитная торговля
Главной доминантой территории выступает Невский проспект. Плотность ритейла на всегда оживленном Невском – самая высокая в городе. Как говорят владельцы кафе, этот адрес обеспечивает высокую рентабельность практически любому заведению общепита. Нерасселенных первых-вторых этажей на самом проспекте не осталось. Они пополнили листинги помещений для аренды. Интерес инвесторов сместился на прилегающие к главной городской магистрали улицы. Покупатели жилья на «Невском от Фонтанки до Восстания» по большей части рассматривают такое приобретение как инвестиции в доходную недвижимость.
Близость Московского вокзала и станции метро определяет высокий спрос на нерасселенные квартиры под коммерческие объекты – офисы, мини-отели, апартаменты для сдачи в аренду. Соседство вокзала обусловливает и активность сектора дешевой посуточной аренды.
Этот же фактор снижает возможности для реконструкции под элитное жилье. С одной стороны, привлекает престиж адреса, с другой – отталкивает перспектива жить на торной туристической тропе и ежедневно сталкиваться с издержками негуманного отношения к чужому городу.
Весьма своеобразно развивается на территории и торговая инфраструктура: «обычные» магазины вытеснены «шопами», ориентированными на гостевой спрос, – с товарами невысокого качества по завышенным ценам. Вторая представленная категория – бутики, школы и клиники для очень состоятельных граждан.
Еще одной доминантой, модным торговым местом стал район вокруг станции метро «Владимирская». Плотность ритейла здесь в последние годы значительно выросла. По классическому сценарию «открытие пешеходной зоны – рост привлекательности жилья – толчок к расселениям – дальнейшее удорожание жилья» развиваются кварталы вокруг Большой Московской ул. – ул. Правды.
Капитал центра
После шквальной первой волны расселений в1990-х последовала массовая вторая – в 2002 году – уже под торговые, офисные, гостиничные и другие коммерческие цели. С тех пор процесс идет стабильно, невысокими темпами.
Дальнейшему развитию территории может послужить планируемая реконструкция дворов. Программа на 2005 год включает адреса: ул. Жуковского 28, 33–35 и 43–45; ул. Маяковского, 4, 6, 17, 25; ул. Восстания, 11 и 15; Владимирский пр.,13; Колокольная ул., 3; ул. Рубинштейна, 9, 22 и 25; Пушкинская ул., 1–3 и 16–18; ул. Марата, 18; Кузнечный пер.,7; наб. р. Фонтанки, 50.
В «глубинной» же части кардинальных изменений можно ожидать при условии масштабной реконструкции.
Можно говорить, что развитие объектов недвижимости на территории происходило фронтально – по линиям. Сегодня есть условия для дальнейшего точечного развития. Для квартального апгрейда имеются серьезные препятствия.
Рост стоимости фасадной части сыграл роль недоброго гения. Жильцы коммуналок в своих запросах ориентируются на рыночную цену первой линии, и завышенные требования тормозят процесс расселения. Выраженное негативное влияние на ликвидность жилья оказывает разнородность социальной среды в районе. Определенный диссонанс вносят неустойчивость петербургских грунтов, ветхость фундаментов, состояние окружающей застройки, ограничения КГИОПа.
Учитывая эти факторы, можно сделать вывод, что наиболее перспективна для исторического центра квартальная реконструкция. Весьма показателен в этом отношении пример 130 квартала, ограниченного Невским пр. и улицами Маяковского, Жуковского и Восстания. Здесь были отремонтированы инженерные коммуникации, построены новые котельные, расселены и реконструированы жилые дома и снесены лишние постройки. Квартал преобразился.
Конечно, все упирается в цену вопроса. Для подобных проектов нужен объем инвестиций, который под силу инвесторам супертяжелой весовой категории.
Территория «Невский пр. от наб. реки Фрнтанки до пл. Восстания»
Динамика средней цены предложения на вторичном рынке по различным территориям, $/кв.м
Динамика цен на вторичном рынке по типам квартир, $/кв.м
Динамика времени экспозиции, пункты
Структура спроса и предложения по типам квартир
