Сосновая Поляна и Ульянка, расположенные на юго-западной окраине Петербурга, ограничены с севера Петергофским шоссе, с юга и запада - железнодорожной веткой, с востока – лесопарком Александрино. Их разделяет административная граница Красносельского и Кировского районов и речка Дудергофка, а объединяют транспортные проблемы, отсутствие крупных зон торговой активности и экологическое благополучие. Яркий пример бездоминантных «спальников» с туманными перспективами.
Чем богаты
Жилой фонд в подавляющем большинстве плохого качества и изношен. На треть он состоит из панельных хрущевок 1960-х годов, на четверть – из «кораблей». Типовые кирпичные здания, возведенные в 1970-х, и общежития составляют еще по 10%. Немалая часть домов (13%) построена с 1920-х по 1950-е годы. Здесь велика доля коммунальных квартир без малейших перспектив расселения и с характерным социальным составом жильцов. Состояние инженерной инфраструктуры соответствует возрасту зданий.
Десяток домов «улучшенной» панели (137-я серия) плюс примерно столько же новых зданий, возведенных по индивидуальным проектам (в сумме 4%), мало меняют общую картину.
Плохим качеством жилья Ульянка и Сосновая Поляна напоминают Ржевку. Транспортную доступность можно назвать общей бедой этих территорий, с небольшим отличием: Ржевка ближе к центру «по прямой». Сравнительный анализ динамики цен показывает, что юго-западные «коллеги по несчастью» уступают и в этой почти равной борьбе.
Жилье здесь было переоценено в период бурного роста, и теперь Сосновая Поляна и Ульянка лидируют в снижении цен, начавшемся в августе 2004 года.
Квадратный метр на вторичном рынке в Сосновой Поляне в марте предлагался в среднем за $990 (минус 6,5% с августа 2004 г., с момента начала снижения). В Ульянке чуть дороже – $1060, и это на 7% меньше, чем в июле 2004-го. В Ульянке и Сосновой Поляне ощущается дефицит качественных квартир, и поэтому новые проекты достаточно ликвидны. Спрос, отличающийся локальным характером, обеспечивают жители этих же территорий, ценящие тишину и зелень, а также возможность сэкономить при покупке жилья. Цена квадратного метра на первичном рынке составляет $920 в Ульянке, что на 5% ниже среднегородской, и $855 в Сосновой Поляне (разница уже 12%).
Новое строительство ведется активно: на разных стадиях реализации14 проектов. Кроме того, 33 га земли в Сосновой Поляне на конкурсе на право разработки документации получило ЗАО «УМ 332». Участок занят 3-4-этажными домами разного качества. Трехэтажные «сталинки» предполагается реконструировать с заменой инженерии и надстройкой мансард, «немецкие» коттеджи и деревянные дома снести. Все упирается в решение имущественно-правовых вопросов с жильцами.
Парк - не доминанта
Транспортную доступность территории эксперты оценивают как «ниже всякой критики», сравнивая ее с Ржевкой-Пороховыми или с Правым берегом до открытия Правобережной линии метро.
Жители кварталов вдоль железнодорожного полотна, застроенных хрущевками, добираются до работы на электричках (ж/д станции Ульянка, Лигово, Сосновая Поляна). Прочие используют маршрутки от метро «Проспект Ветеранов», где к остановкам в часы пик не подступиться. Автовладельцы стоят в пробках на выездах через Ленинский проспект или Краснопутиловскую улицу на Московский или проспект Стачек.
На севере территории проходит Петергофское шоссе, а с севера на юг, разделяя Ульянку и Сосновую Поляну, - проспект Маршала Жукова. Это оживленные транзитные магистрали, однако транспортными доминантами они не являются и активности ритейла не служат.
Крупные сетевики интереса к территории не проявили. Жители-автовладельцы за продуктами ездят в О’Kей (на пересечении пр. Маршала Жукова и ул. Маршала Казакова) или в «Ленту» на Таллинском шоссе. Остальные посещают местные «торговые зоны» – универсамы в окружении ларьков. Или закупают необходимое у станций метро «Ленинский проспект» и «Проспект Ветеранов», где представлено все многообразие брэндов и товаров.
Хороших школ и детских садов ни в Ульянке, ни в Сосновой Поляне нет.
Несомненным плюсом можно считать обилие парков: Александрино, Южно-Приморский, Сосновая поляна, Полежаевский и Новознаменка.
Шанхайцы и трамваи
Кардинально изменить ситуацию может только открытие станции метро, например на улице Пионерстроя. НИПИИ «Ленметрогипротранс» разработал концепцию развития метрополитена, предполагающую строительство Красносельско-Калининской линии, которая начнется от «Московских ворот», как пересадочной станции, и пройдет через «Кировский завод» в Cосновую Поляну. По концепции Генплана работы могут начаться в 2010 году, и к 2015-му метро дойдет только до улицы Маршала Казакова.
Строительство Западного скоростного диаметра, как и кольцевой автодороги, эксперты не связывают с возможностью роста торгово-деловой активности и привлекательности жилья в Ульянке и Сосновой Поляне: все транспортные потоки будут сходиться в одной развязке в Дачном.
Надземный экспресс должен связать Сосновую Поляну с метро «Обухово» через «Купчино» и «Проспект Ветеранов» к 2009 году. Однако вряд ли он справится с 30-40 тыс. жителей массива «Балтийская жемчужина» (китайский инвестпроект), изыскания по которому идут на участке по другую сторону Петергофского шоссе.
