Зона влияния станции метро «Проспект Большевиков» в Невском районе включает территорию между проспектом Пятилеток, улицами Кржижановского, Лопатина, Подвойского, Белышева и Бадаева (см. карту).
Задуманный и построенный как спальный, район вокруг «Проспекта Большевиков» не может похвастать ни удобством транспортного сообщения, ни развитой социальной инфраструктурой, ни хорошим качеством и однородностью жилого фонда.
Притяженье метро
Доминантой территории является станция метро, обслуживающая огромный жилой массив. Другие доминанты – социальные или транспортные – здесь отсутствуют, чем район «Проспекта Большевиков» похож на местности в радиусе «Пионерской», «Звездной» и «Академической». Привлекательность таких территорий выше, чем у «спальника» без доминанты (Сосновой Поляны или Ржевки-Пороховых). Высокая проходимость района у метро привлекает ритейлоров, однако, в меньшей степени, чем та же «Пионерская».
Дальнейшему развитию торговой зоны мешает отсутствие как свободных пятен, так и транзитной нагрузки – мимо никто не ездит, потому что некуда. Ледовый дворец в сочетании с 25-этажным небоскребом «Петротреста» создает узнаваемый и эффектный архитектурный акцент, но активности ритейлоров не способствует.
Крупных «концептуальных» торговых комплексов здесь нет, ассортимент ограничивается «Торговым двором» с преобладающей ярмарочной нарезкой арендных площадей. Брэнды представлены магазинами компьютерной и бытовой техники «Калинка», «Техношок», «Компьютерный мир» и «Эльдорадо» плюс интерьерный супермаркет «МеSто». Жителям района остается радоваться относительной близости IKEA, куда ходят маршрутки от метро.
Из продовольственных дискаунтеров – пять работающих и одна строящаяся «Пятерочка». Владельцы сетей гипермаркетов интереса к району не проявили. Обеспечение школами, детскими садами и поликлиниками ничуть не лучше, чем в других «спальниках».
Жилищный резерв
Панельных пятиэтажек родом из 1960-х на территории всего 5%. Однако новых домов, построенных по индивидуальным проектам, еще меньше - 3%. В основном жилой фонд представлен панельными девятиэтажками 1970-80-х годов выпуска (35%), более поздней 137-й серией (36%) и типовыми кирпичными зданиями «среднего возраста» (14%).
Покупатели проявляют устойчивый интерес к квартирам в более или менее однородно застроенных кварталах - на проспекте Пятилеток, улицах Джона Рида и Латышских Стрелков.
Росту популярности территории в целом послужило строительство Ледового дворца, во время которого - в 1999-2000 годах - цены на жилье вокруг разрекламированного объекта росли более высокими темпами, чем в среднем по городу. Однако влияние оказалось кратковременным.
По итогам прошлого года жилье у «Проспекта Большевиков» на вторичном рынке подорожало на 35% - больше, чем в районе станций «Звездная» или «Академическая». Сейчас средняя цена квартир в микрорайоне ниже, чем на «Звездной», но выше, чем на «Академической».
Новое строительство ведется достаточно активно: в прошлом году сдано 9 домов, на 11 площадках идут работы. Возводятся дома кирпично-монолитные и панельные серий 121 и 1.090.1 (Гатчинских ДСК и ССК) и 600.11 (ДСК-3). Средняя стоимость квадратного метра в новостройках в феврале превысила $970.
Рассматриваемая территория включает достаточно крупные свободные массивы под строительство, которые требуют затрат на рекультивацию или локализацию золоотвалов. Тем не менее, 15 га такой земли на улице Белышева (почти целиком квартал 9А севернее ул. Новоселов) осенью приобрела на торгах по «короткому» пакету московская компания «Синтез-Девелопмент» и намеревается построить здесь около 200 тыс. кв. м жилья. Расположенные через дорогу участки площадью 11 га на улицах Бадаева и Коллонтай (квартал 19А СУН) успеха на торгах не имели. Два крупных пятна успела отдать инвесторам ИТК незадолго до прекращения работы. На пересечении улиц Кржижановского и Латышских Стрелков 17,7 га получила «Московская инвестиционно-строительная компания» для жилищного строительства – с условием передислокации промышленных предприятий и сокращения санитарно-защитных зон. Еще 7,5 га на пересечении улицы Коллонтай и Дальневосточного проспекта отданы «Макромиру» под возведение торгового комплекса площадью 60 тыс. кв. м.
К барьеру
Транспортная доступность территории оценивается невысоко. Попасть в центр можно по мостам через Неву, преодолев перегруженные Дальневосточный проспект или Октябрьскую набережную. Зона влияния метро «Проспект Большевиков» с трех сторон ограничена железной дорогой, что делает ее еще более замкнутой и локальной.
Главная магистраль – улица Коллонтай (около 50 тыс. машин в сутки) - транспортной доминантой не служит. Вдоль нее разместилось не так много объектов: кафе, казино, «Торговый двор» и несколько магазинов.
Отдаленные надежды на up-grade территории связаны с теоретической возможностью смыкания с районом вокруг метро «Ладожская» и одноименного вокзала. Всего-то необходимо преодолеть барьер железнодорожных путей – построив развязку в продолжении проспектов Энергетиков и Индустриального, как предусматривает Генплан развития города до 2025 года. Это послужило бы росту торговой и общественно-деловой активности и, следовательно, – привлекательности жилья.
