– Алексей Валентинович, ваши оппоненты утверждают, что охранная зона уменьшится в несколько раз. В чем все-таки суть новой концепции?
– При новом зонировании общая площадь охраняемых территорий практически не изменится. В соответствии с новым проектом объединенная охранная зона – ООЗ – разделяется на собственно охранную зону, зону регулирования застройки (ЗРЗ) и зону охраняемого ландшафта. Каждая из этих зон является способом защиты памятника. И каждая предназначена для своих целей. Зону охраны исторического ядра мы определяем как территорию наиболее жесткого режима охраны – новое строительство здесь нельзя будет вести. Памятники в зоне охраняемого ландшафта будут охраняться исходя из исторически сложившегося вокруг ландшафта. И упор делается на его защите. Если это ЗРЗ, то предметом охраны будет историческая застройка, окружающая памятник. Подобное деление на несколько уровней защиты заложено в Федеральном законе «Об объектах культурного наследия народов РФ».
– Но закон был принят в 2002 году. Почему корректировка проводится только сегодня, причем в некоторой спешке?
– К разработке нового охранного зонирования мы приступили в конце 2003 года. Тянули долго, потому что ждали принятия на федеральном уровне подзаконных актов, на основании которых сможем работать по-новому. В частности, положения «О порядке разработки проекта зон охраны объектов культурного наследия», в подготовке которого КГИОП принимал самое активное участие. Правительство РФ лишь сегодня в жесткой форме ставит эти вопросы – в мае на утверждение будут вынесены шесть нормативных актов к Закону «Об объектах культурного наследия народов РФ», в том числе положение о зонах охраны. Так что к изменениям мы подготовились заранее. В противном случае возникла бы очень неприятная ситуация – необходимость проводить корректировку зон охраны после утверждения Генплана и, соответственно, корректировку самого Генерального плана. Параллельно с этой работой мы выполняли поручение российской комиссии ЮНЕСКО по уточнению перечня объектов всемирного наследия.
– Разве в список ЮНЕСКО включены не все объекты объединенной охранной зоны?
– В список всемирного наследия в 1988 году мы вошли с чисто декларативным актом, поскольку сама эта номинация была очень неясной. Действовали по математической схеме: квартал, в котором находится 65% памятников, автоматически включался в объединенную охранную зону. Причем сам перечень объектов ЮНЕСКО оказался прописан в самом общем виде. Например, «система ансамблей Невского проспекта», Литейной части, Адмиралтейской части и т. д. Что конкретно входит в «систему», каковы ее границы – сегодня непонятно. Наверное, в той спешке, по-другому было сделать трудно. Но сейчас, в связи с тем, что у нас меняются принципы и предметы градостроительной охраны, необходимо памятники идентифицировать. В целом старая система ООЗ была хороша, пока не начались инвестиции в исторический центр.
– Но ведь система лакун в объединенной охранной зоне, где возможно новое строительство, была предусмотрена изначально…
– В проекте зон охраны, разработанным бюро Генерального плана в 1988 году, было указано, что количество лакун – свободных от застройки «пустот» в ООЗ – может меняться. Порядка 150 лакун было заявлено сразу. Между тем процесс их заполнения шел медленно и завершился примерно к 1997 году. И то не всех: знаменитый комплекс у Ростральных колонн или пл. Островского, 2, – это адреса из первого перечня. Но затем ситуация вышла из-под контроля. Только в прошлом году был опубликован список из 286 участков. Есть еще два перечня – на 150 и 80 адресов. В итоге случилась подмена понятий: из объединенной охранной зоны все время вырезаются новые куски. Такая система не годится, потому что она абсолютно нерегулируема.
– Но считается, что на сегодня лакун практически не осталось?
– Я бы сказал иначе. Те лакуны, которые сейчас проходят согласования, инвесторами между собой уже распределены. Но принцип их появления прост – он прописан в ТСН. КГА формирует предварительный список лакун по заявкам застройщика, который сам изыскивает свободное пятно. Если участок не затрагивает непосредственно территорию памятника, а историко-культурная экспертиза показывает, что среда не завершена и требует, допустим, какой-то кардинальной реконструкции, то лакуна из ООЗ автоматически переходит в режим зоны регулирования. И у нас нет оснований возражать против появления ЗРЗ. При новой системе для каждой зоны, каждого квартала в историческом центре будут обозначены четкие режимы и регламенты ведения градостроительной деятельности. В целом мы хотим прийти к понятным и прозрачным правилам для инвесторов.
– Словом, вы констатируете, что существующая система охраны не способна оградить центр от реализации не вписывающихся в исторический облик города проектов …
– Да. В какой-то степени это было заложено в самом проекте зон охраны образца 1988 года. Разработчики поставили своей целью охрану исторической среды, делая акценты на сохранении лицевых фронтов. Например, в старом проекте записано, что дворы – это потенциальные лакуны. В условиях отсутствия четких правил мы пытались процесс нового строительства в лакунах регулировать. Но неудачно – в позапрошлом году было проиграно несколько дел в суде. Слава Богу, за это время был утвержден временный высотный регламент.
К сожалению, зоны охраны существуют как отдельный документ. И наши требования не всегда учитываются в градостроительной документации. Поэтому мы сегодня и стремимся включить наш проект в Генеральный план Петербурга, и главное – в «Правила землепользования и застройки».
– Зона регулирования застройки и лакуна – это по сути одно и то же. Какие-то принципиальные изменения для инвесторов произойдут в процедуре застройки центра?
– Для инвесторов правила упростятся, потому что при появлении зоны регулирования отпадет необходимость в «нарезке» лакун. Если проект соответствует всем режимам и регламентам, в том числе охранным, инвестор идет и в рабочем порядке получает все положенные согласования и разрешения.
– А резервы для активизации градостроительной деятельности в ЗРЗ имеются?
– Зона регулирования разнородна по своей сути, и потенциал для нового строительства в ней есть. Например, там достаточное число незавершенных кварталов или кварталов с так называемой утраченной структурой. Речь и идет о том, чтобы инвестор не пробивал лакуны в охранной зоне, а работал на территории, где со многими ограничениями, но строить будет можно.
– Возможно ли новое строительство на месте снесенных аварийных зданий в историческом центре?
– Эти вопросы мы отрегулируем законом «Об объектах культурного наследия в СПб», который в числе других нормативных актов в скором времени будет подан на утверждение в ЗС. В документе будет четко прописана процедура, когда и при каких условиях может быть произведена разборка здания в центре. Принцип прост: мы основываемся на заключении об историко-культурной ценности застройки. Если она высока – то для возможных преобразований необходим акт об аварийности здания. Но не факт, что мы позволим здание разобрать и построить на этом месте что-нибудь новое – потребуем воссоздания как минимум лицевого фасада. Если историко-культурная ценность у объекта невысокая, то при наличии угрозы обвала мы разрешим на этом месте сделать нечто похожее, с соблюдением общих архитектурных традиций, либо новое. И сейчас у нас такой же подход. Но, к сожалению, эти правила нигде законодательно не прописаны. И при угрозе обвала к зданию относятся не как к объекту исторической среды, а как к обычному объекту недвижимости. Как следствие, требование КГИОПа о его воссоздании может считаться неправомерным.
– Для кварталов, находящихся в зоне регулирования застройки, вы обещаете разработать подробные режимы и регламенты. Они войдут в «Правила землепользования и застройки», которые сейчас готовит КГА?
– Для начала мы хотим внести в генплан границы новых зон и прописать, что на этой территории при утверждении правил застройки предполагается три системы поквартального регулирования с конкретными режимами. Сами материалы фактически на 80% уже готовы, и до конца года, думаю, доработаем оставшуюся часть.
– Но для того чтобы новые охранные режимы заработали, нужно будет ждать вступления в силу «Правил землепользования и застройки»?
– Работа над правилами спланирована до конца текущего года, но уже очевидно, учитывая ее колоссальный объем, что КГА не сможет ее завершить в течение короткого срока. Сегодня все новое строительство ведется на основе временных регламентов – фактически это правила застройки на квартал. Инвестор занимается межеванием территории, оплачивает «Правила застройки» не только для себя, но и на весь квартал. Проблема в том, что правила застройки в объеме до квартала в историческом центре никогда не разрабатывались – считалось, что застройка здесь давно уже сложилась.
– Но с будущего года уже обещано полностью уйти от временных регламентов. Видимо, вступят в силу общие правила землепользования и застройки. А специальная часть правил – непосредственно проекты планировки территорий будут разрабатываться постепенно и утверждаться квартал за кварталом?
– Вот этого больше всего и опасаюсь. Общая часть ничего не решит. Если в квартале мы не прописали четкие правила поведения, можно считать, что никакого регулирования не произойдет. В каждом конкретном случае вновь придется решать: ценная это застройка или нет, можно сносить или нельзя, какой высоты здание делать и т. д.
– Каким же вы видите выход?
– Я думаю, нужно постараться выполнить эту работу по максимуму. Сегодня уже порядка 160 кварталов находятся в работе у инвесторов. Думаю, в процессе подготовки правил найдутся застройщики, которые еще часть территории возьмут на себя. И таким образом хотя бы частично правила застройки кварталов в историческом центре будут сформированы. К сожалению, на сегодня это наиболее реальный способ их изготовления.
– Судя по положительным вердиктам на новый проект, выданным Градостроительным Советом, Советом по культурному наследию, проблем с утверждением документа не возникнет. Или есть опасения, что депутаты будут настаивать на принятии проекта в виде отдельного закона?
– За время обсуждений даже наши оппоненты, более внимательно ознакомившись с проектом, изменили свое мнение. Тема очень сложная. Именно из-за непонимания термина «зона регулирования застройки» и родились слухи о сокращении охранных зон и о том, что в центре можно будет все снести и построить новое. Если бы ЗРЗ называлась, к примеру, зоной сохранения исторической застройки, то никакой шумихи, возможно, и не возникло бы. Считаю, что больше нужно опираться на мнение профессионалов. В том числе и депутатам. Сейчас по проекту высказаны разумные профессиональные замечания. В основном они касаются уточнения границ зон. Будет создана рабочая группа, которая откорректирует проект. Что касается юридически правовой проблематики, то я не собираюсь дискутировать с оппонентами. Заказана правовая экспертиза процедуры утверждения нашего проекта. Мы, без сомнения, будем руководствоваться законодательством. Мне важнее качество проекта, а не то, каким законом это будет приниматься. Необходимо добиться, чтобы у нас появились четкие правила поведения инвестора в историческом центре и действенная система контроля, которая позволит на самом деле сохранять объекты культурного наследия.
Досье БН
Комлев Алексей Валентинович
Родился в 1962 году в Ленинграде. Закончил Ленинградский инженерно-строительный институт. В 1985–1992 гг. – архитектор, руководитель архитектурной группы «ЛФИ «Спецпроектреставрация». С 1994 г. работает в Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры. На должности заместителя председателя КГИОПа – с 1998 года.
