Несмотря на рост объема предложения за счет вовлечения в рыночный оборот земель сельхозназначения, спрос на загородном рынке по-прежнему не удовлетворен. «Приятные во всех отношениях» и «просто приятные» участки в престижных и живописных местах быстро продаются. Есть примеры, когда цена предложения достигает $50 тыс. за сотку, и такие запросы собственника не вызывают категорического неприятия потенциальных покупателей. В целом лидером ценового роста оказались пригороды, а не Курортный район – здесь стоимость земли и без того высока, а ликвидных участков мало.
Общий объем предложения специалисты-риэлтеры оценивают примерно в 6 тыс. объектов.
Знакомые черты
Специалисты ожидали, что из-за стагнации на городском рынке жилья средства из этого сегмента в ожидании снижения цен будут направлены на приобретение загородной недвижимости. Однако этого не произошло. Активизации спроса на дачи и коттеджи ждали более полугода, и напрасно. Накопленный спрос вылился в рост продаж в апреле – в соответствии с многолетней тенденцией. Петербуржцы готовятся к дачному сезону. Десятипроцентное повышение цен риэлтеры не считают окончательным, прогнозируя такой же рост в течение сезона.
По оценкам экспертов Ассоциации риэлтеров СПб и ЛО, спрос на загородном рынке на 80% формируют петербуржцы, всего на 5% - приезжие. Остальная доля приходится на жителей области. Увеличилось число граждан, вынужденно рассматривающих возможность приобретения дома в предместье вместо ставшей недоступной городской квартиры. Риэлтеры также отмечают рост числа сделок, когда встречной покупкой при продаже городского жилья становится загородная недвижимость.
Изменились пропорции спроса: большие дома на крошечных участках неинтересны, предпочтение отдается наделам не менее 12, а лучше в 30 соток. Самый востребованный «размер» коттеджей в дорогом сегменте - 250-300 кв. м, а в среднем - до 200 кв. м.
География денег
Рекорды цен бьет Курортный район. На сформировавшейся в качестве элитной территории Сестрорецк – Солнечное – Репино – Комарово минимальная стоимость земли под ИЖС – $10-12 тыс. за сотку. По тем же ценам предлагаются участки в Токсово вокруг озера. В прошлом году в загородном «золотом треугольнике» на первой линии от залива участок с коммуникациями стоил $25 тыс. за сотку. Сегодняшняя цена предложения уже доходит до $50 тыс. за сотку. При этом спрос не удовлетворен. Найти бесспорный по всем критериям участок – приемлемой площади, на первой линии, с хорошим видом и подведенными коммуникациями – сложно.
В целом география предпочтений покупателей несколько изменилась. Уровень цен на землю в Курортном районе вынуждает вектор спроса сместиться с Выборгского на Приозерское направление, несмотря на неудобное Приозерское шоссе.
Процессу способствует и состояние побережья залива. Береговая линия до и после Сестрорецка летом и по выходным многолюдна со всеми вытекающими. Расположенные на берегу кафе – чаще временные строения, отнюдь не красящие вид. А их владельцы, заинтересованные в извлечении прибыли в сжатые сроки, не тратятся на благоустройство и даже уборку прилегающей территории.
На этом фоне растет престиж других – тихих и чистых, но столь же красивых мест. Оценены по достоинству Сосново, Цвелодубово, Семиозерье, Дубки.
Также вырос интерес к южному направлению – по Пушкинской ветке. Здесь определяющую роль играет развитая социальная инфраструктура ближних пригородов Петербурга.
Стройными колоннами
Коттеджных поселков в европейском или московском понимании (с замкнутым охраняемым периметром, собственной инфраструктурой, службой эксплуатации и стилистическим единообразием домов) в Петербурге и области нет. Есть зоны коттеджной застройки. Участники рынка признают, что назрела необходимость разработки четкой классификации строящихся поселков.
Специалисты агентства «Александр-Н» делят коттеджи в зависимости от цены объекта на три класса: до $200 тыс., $200-600 тыс. и дороже $600 тыс.
Начальник отдела продаж строящейся и загородной недвижимости корпорации «Петербургская Недвижимость» Алексей Рогов уверен, что классификации по ценам недостаточно ни для профессионалов, ни для покупателей. Важнейшую роль играет функциональное использование территории – для постоянного, длительного проживания или в качестве дачной. По мнению г-на Рогова, в зависимости от назначения серьезно различается удельный вес каждого ценообразующего фактора в общей стоимости объекта. Для постоянного места жительства приоритетным является наличие городских удобств - канализации, газа, а также хорошей дороги и социальной инфраструктуры.
В поселках длительного проживания (с ранней весны до поздней осени) ни школа, ни детсад не нужны. По мере удаления от Петербурга (более 80 км) загородная недвижимость приобретает сугубо дачное назначение, и на стоимость домов и участков значительно влияет близость леса. Учет этих факторов служит ликвидности проектов, четкому позиционированию с расчетом на конкретную группу потребителей.
По мнению начальника отдела маркетинга «Петербургской Недвижимости» Николая Пашкова, рынок развивается примерно в соответствии с московским сценарием, но с отставанием на 2-3 года. Сейчас «выбираются» участки, подходящие для строительства дорогих домов. Со временем насыщение спроса в верхнем сегменте вытеснит девелоперов в более дешевые категории.
Сегмент объектов стоимостью $150-200 тыс. строительными компаниями не охвачен. Причину называет руководитель проектов компании «Олимп 2000» Сергей Щерба: $200 тыс. за дом с участком является минимальной планкой, обеспечивающей возврат инвестиций в инфраструктуру и прибыль фирмы.
Самым «коттеджным» остается северное и северо-восточное направления. Во Всеволожском районе строятся «Русская Швейцария» и «Медное озеро» от Honka, «Зеленые Холмы» от «Содружества», «Вартемяги» от «Стройграда» «Горки СПб» от «Петростиля» и пр.
В Курортном районе «Олимп 2000» возводит «Репинскую усадьбу», ООО «Особняк» (Группа ЛСР) - «Новый мир» и «Жемчужину Разлива». «Олимп 2000» под Зеленогорском реализует проект «Приморье».
На юг девелоперы обратили взоры только в прошлом году: «Княжеская долина» от компании «Петал» в Вырице и «Царскосельское поместье» в Тярлево.
По данным корпорации «Петербургская Недвижимость», каждый месяц в продажу выставляется два новых поселка. Сейчас в листингах около трех десятков проектов. Предложение коттеджей по сравнению с прошлым годом увеличилось примерно на 10% в основном за счет объектов в поселках («Александр-Н»).
На рынке дач (домов преимущественно сезонного проживания не дороже $150 тыс.), по мнению директора центрального отделения загородной недвижимости АН "Бекар" Натальи Хмельницкой, наблюдается полный провал в сегменте среднего класса. Увеличивается неудовлетворенный спрос на объекты ценой около $60 тыс. В Петербурге эта сумма позволяет выбрать качественную квартиру, а за городом на те же деньги можно приобрести либо старый дом с коммуникациями, либо новый, но без инженерии.
В нижних сегментах ($500-15 000) значительных колебаний спроса не происходит.
Пейзанское право
В 2004 году заметно активизировался и продолжает расти сегмент крупных массивов сельхозземель (аккумулированных совхозных паев) под коттеджную застройку. Увеличился как объем предложения, так и количество сделок. Тем не менее, спрос на землю под коттеджные поселки увеличивается еще быстрее, и разрыв сохраняется.
Риэлтеры отмечают возрастание спекулятивного момента на земельном рынке. «Продавцы запрашивают за сельхозугодья цену, соответствующую стоимости земли под ИЖС, обещая решить все проблемы позже», - говорит руководитель загородного отдела АН «Легион-Недвижимость» Ростислав Юнацкевич. Цены на бывшие совхозные земли за год выросли на 50-60%.
Закон допускает использование сельскохозяйственных земель "для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства". Достаточно изменить разрешенный вид использования в рамках категории сельхозназначения. Данный механизм не позволяет оформить прописку. В дальнейшем, с развитием социальной инфраструктуры населенного пункта на сельхозугодьях, его территория может быть признана землями поселений. Однако с тем, что «правильный» статус надежнее, спорить сложно.
Снять домик на лето
Столкнувшись с трудностями поиска дома «приятного во всех отношениях», потенциальные покупатели вынуждены, пока суд да дело, прибегнуть к аренде. Спрос на аренду дач и коттеджей постоянно растет, однако предложение практически не увеличивается. По мнению руководителя департамента аренды агентства «Бекар» Елены Исаенко, это объясняется высоким начальным уровнем вложений, а также резко выраженной сезонностью на рынке. Специалисты «Бекара» утверждают, что в сезон сдается практически все – от деревянных сарайчиков до самых дорогих коттеджей. Последнее время увеличилось предложение элитных объектов в коттеджных поселках. Это не самый популярный вид недвижимости у арендаторов, тем не менее, и она успешно сдается.
По данным «Бекара», коттеджи, сдававшиеся в 2004 году за $1 тыс. в месяц, нынешней весной предлагаются по $1,5 тыс. Цена аренды элитных коттеджей в марте составила $4 тыс. против прошлогодних $3 тыс., а в июне прогнозируется удорожание до $5-6 тыс. в месяц, причем найти что-либо и на эту сумму будет непросто.
Чужая земля
Перспективы развития загородного рынка риэлтеры связывают с дальнейшим ростом спроса. В дорогом сегменте быстро меняются представления о пределе возможного, как и на городском рынке. Продать дорогой дом, построенный 5-7 лет назад, сложно. Дальнейшему удорожанию земли на элитной территории, по мнению директора АН «Невский простор» Александра Гиновкера, послужит проведенный газ (в Солнечное, Репино газ уже пришел, в Комарово и Разлив – тянут). Газифицированные участки в меньшей степени зависят от электрического трафика.
В этом году, по мнению риэлтеров, можно ждать увеличения объема предложения за счет массового выставления на торги бывших советских дач в Солнечном – Репино - Комарово (2,5 тыс. строений на 430 га, находящихся в ведении ГУП ДО "Пригородное"). Ожидается вовлечение в рыночный оборот земель, принадлежащих крупнейшему землевладельцу Ленобласти, – Министерству обороны.
По мнению начальника загородного отдела компании «Экотон» Владимира Обширнова, сегмент элитных объектов развивается синхронно с городским: спрос высок и стабилен, предложение ограничено. Однако емкость рынка оценивать никто не берется, высказываются лишь предположения о неудовлетворенности спроса в течение нескольких лет.
Также риэлтеры уверены, что доля ИЖС будет сокращаться, в основном из-за удорожания обеспечения участков инженерией. Будет происходить дальнейшая структуризация спроса, более яркое проявление предпочтений покупателей. Также увеличится ценовой разрыв между ликвидными и неликвидными объектами.
Роста предложения недорогих коттеджей советуют не ждать: девелоперы заняты насыщением спроса в более прибыльном верхнем сегменте.
