В конце декабря минувшего года Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) выпустила информписьмо, в котором указывалась неправомерность вложения имущества ЗПИФН в возведение и реконструкцию объектов недвижимости на основании договоров соинвестирования, долевого участия в финансировании строительства и других подобных договоров. Этот документ на несколько месяцев приостановил деятельность рынка, поскольку к моменту его выхода многие фонды уже приобрели в свои активы такие договоры. По данным ООО «Сбондс.ру», сегодня в России действует 50 ЗПИФН, инвестирующих средства в жилую или коммерческую недвижимость. Стоимость их активов составляет более 9 млрд руб. После опубликования письма ФСФР большинство действующих фондов по сути оказалось в подвешенном состоянии.
Другие правила
Управляющие компании попытались найти с Федеральной службой компромисс в данном вопросе. И отчасти им это удалось. В середине мая текущего года вступило в силу новое положение ФСФР – «О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов». Согласно нормативному акту в состав ЗПИФН помимо денежных средств и готовых объектов недвижимости могут входить имущественные права по обязательствам, вытекающим из договоров участия в долевом строительстве (они должны быть заключены в соответствии с ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…»), а также договоры инвестирования строительства. Разумеется, при этом застройщик обязан получить соответствующее разрешение, а земельный участок должен находиться у него в собственности или на правах долгосрочной аренды. По сути положение ФСФР разрешает фондам недвижимости инвестировать средства в строительство и реконструкцию объектов. Однако такие инвестдоговоры разрешено приобретать в активы ЗПИФН только в течение последующего года. Затем, еще через год, фонды недвижимости обязаны из них выйти: завершить строительство объекта, продать или переуступить договоры, переоформить их в договоры долевого строительства. Таким образом, по словам заместителя руководителя ФСФР Сергея Харламова, инвестдоговоры могут находиться в активе ЗПИФН не более двух лет. «Это временный актив, необходимый на тот период, пока в полную силу не заработал закон «Об участии в долевом строительстве...», – поясняет г-н Харламов.
Альтернатива «долевке»
Федеральные чиновники уверяют, что в ближайшие два года все недоразумения, вызванные 214-м законом, будут урегулированы. «Дольщики, которые не смогут заключать договоры напрямую с застройщиками, пойдут в ЗПИФН. Строительные компании, лишенные самого массового и дешевого источника финансирования, также будут заинтересованы в поиске путей взаимодействия с фондами недвижимости», – утверждает Сергей Харламов.
Участники рынка коллективных инвестиций в недвижимость считают, что многое будет зависить от того, насколько эффективно будет применяться на практике новый законодательный акт и будут ли выстроены действенные механизмы его реализации.
Застройщики, в свою очередь, не готовы полностью отказаться от «долевки» и требуют пересмотра нового закона. Не спешат строительные и девелоперские компании заключать какие-либо договоры и с ЗПИФН: они только начинают присматриваться к относительно новым финансовым институтам. Источниками финансирования возведения объектов недвижимости по-прежнему остаются банковские кредиты, собственные ресурсы строительных компаний и средства дольщиков.
«Квадратный» пай
Так или иначе, но налицо тот факт, что массовое жилищное строительство по-прежнему не входит в сферу приоритетных направлений деятельности ЗПИФН. В основном фонды вкладывают средства в элитное и загородное жилье, а также в объекты коммерческой недвижимости. По словам генерального директора ООО «УК «Свиньин и партнеры» Владимира Свиньина, создавать паевой фонд для строительства жилья экономически нецелесообразно. В первую очередь ЗПИФН удобен и выгоден портфельным инвесторам, желающим получать доход от владения уже созданным объектом недвижимости. Причина такого отношения к данному вопросу проста: при возведении жилья нельзя воспользоваться налоговыми послаблениями, которые предоставляют пайщикам фонды недвижимости. «Генерация текущей прибыли в виде денежных потоков отсутствует.
Следовательно, о налогообложении по прибыли не может идти и речи. Отсутствует налог на имущество, пока дом не построен, а налог на действительную прибыль гораздо проще зачитывать в рамках обычного юридического лица», – утверждает г-н Свиньин. С ним соглашается начальник управления по связям с инвесторами ОАО «Вэб-инвест Банк» Вадим Бараусов. «Основное достоинство ЗПИФН заключается в его имуществе. Не в обещаниях будущих квартир, а в реальной недвижимости. Сравнивать с таким имуществом договоры долевого участия нельзя, как бы старательно они ни составлялись», – считает он.
Складывается ощущение, что застройщики и участники финансового рынка пока не научились доверять друг другу. Строители сетуют на то, что при работе с ЗПИФН существует масса нерешенных законодательных проблем, касающихся налогообложения и оформления прав собственности. В свою очередь, управляющие фондами указывают застройщикам на традиционное несоблюдение сроков строительства, строительно-монтажные риски и, разумеется, на нынешнюю стагнацию на рынке. Так, по мнению специалистов, при затягивании сроков возведения объекта увеличение накладных расходов может свести будущую прибыль к минимуму. А проблемы одного-двух застройщиков при строительстве дома с участием паевого фонда могут губительно сказаться на и без того медленно растущей популярности ЗПИФН среди частных инвесторов.
