Запрет на «целевку» не будет моментальным. В последний внеконкурсный «вагон» успеют попасть проекты, по которым уже есть письменное поручение губернатора о выделении участка и где инвестор ведет реальные работы по разработке необходимого пакета документации. Число таких проектов вице-губернатор Роман Филимонов оценивает как «незначительное». По его словам, работа по ним будет завершена в течение I квартала 2010 года.
Заявки от бизнеса на предоставление участков Управление инвестиций будет принимать в прежнем режиме. Просто раньше у инвестора была альтернатива: целевое предоставление или торги. Теперь она отсутствует: любые пятна с 1 января следующего года будут готовить только на торги.
«Решение об отмене целевого выделения было принято давно. Оно касается всех видов земельных участков, независимо от их функционального назначения, - говорит Роман Филимонов. - Город планомерно в течение нескольких лет переходил к проведению аукционов. Механизм торгов уже прошел «обкатку». И органы исполнительной власти готовы к разработке документации для проведения торгов по любым участкам».
Исключения, как всегда, будут. Но их круг планируется сделать минимально ограниченным. Например, при предоставлении объектов с обременением, когда под реконструкцию передается здание, в котором наряду с городом есть другие пользователи.
Непрозрачно и дешево
Запрет на целевое предоставление земли под жилищное строительство федеральный законодатель ввел с 1 октября 2005 года. Петербург к этой дате подготовился, поставив к тому времени жилищные торги на конвейер. Зато участки под коммерческие объекты (гостиницы, паркинги, бизнес-центры, складские комплексы и т.д.) Смольный охотно предоставляет инвесторам внеконкурсным образом по сей день. На каждом заседании городского правительства принимается до 10- 20 постановлений о целевом выделении участков под изыскательские работы или проектирование-строительство. Местный закон «О порядке предоставления объектов недвижимости…» эту возможность прописывает, кроме того позволяя администрации в ряде случаев уменьшать размеры платежей инвестора в бюджет при предоставлении объекта.
Интересно, что ФЗ «О введении в силу Градостроительного кодекса РФ» с 1 января 2010 года вводит запрет на целевое выделение участков под любые виды строительства. Но лишь для регионов, у которых отсутствуют Правила землепользования и застройки. Петербург, как известно, к таковым не относится. И мог бы спокойно продолжить «целевую» раздачу земли.
Возможно, именно недополучение в бюджет денег – и есть главная причина новой инициативы. На заседаниях правительства представители финансово- имущественный блок Смольного во главе с вице-губернатором Михаилом Осеевским регулярно выступают с критикой некоторых постановлений. Они полагают что участки, особенно в престижном Курортном районе, зачастую достаются инвесторам по заниженным ценам.
«Я считаю отказ от целевого предоставления и реализацию всех участков через торги абсолютно правильным решением, - говорит председатель КУГИ Игорь Метельский. - Это повысит конкурентоспособность на рынке и увеличит поступление доходов в бюджет».
Станет дороже
Участники рынка новую инициативу Смольного в целом приветствуют. «Отказ от целевого предоставления участков сделает рынок еще более открытым и усилит здоровую конкуренцию среди девелоперов,- говорит руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA St.Petersburg Александр Волошин. Причем, он не считает, что аукционы сильно увеличат стоимость земли.
«Уменьшится цепочка посредников. Компании, принимающие участие в торгах, будут более взвешенно подходить к планам развития, рассчитывать инвестиции, отдачу проектов и, соответственно, рыночную цену покупки участка. Итоговая цена продажи объектов на торгах не будет выше цен продажи в спекулятивных сделках», - говорит эксперт.
С этим не согласна директор по маркетингу NAI Becar Наталия Черейская. По ее мнению, к увеличению активности инвесторов отказ от «целевки» всяко не приведет по причине того, что участки станут существенно дороже, и даже недоступными. «Чтобы этого не произошло, разумно, на мой взгляд, например, устанавливать цену верхнего отсечения, если это традиционный аукцион, и цену нижнего отсечения, если это аукцион голландский. Уже сейчас стоимость парковочного места порядка 100 тыс. евро! С введением такой системы эта сумма еще увеличится. Затраты не проекты, безусловно, вырастут».
«С одной стороны, продажа всех участков через торги повысит прозрачность рынка земельных участков коммерческого назначения, и будет способствовать лучшему пониманию вопросов ценообразования у потенциальных инвесторов,- полагает исполнительный директор Praktis CB Сергей Федоров. - С другой стороны, снизится количество проектов, в которых фигурируют менее привлекательные с точки зрения доходности, но социально значимые функции как спортивная или размещение паркинга. У города будет меньше рычагов повлиять на то, чтобы эти функции оставались в проектах».
