Российский аукционный дом продал анонимному московскому инвестору дворец графа Кушелева-Безбородко, расположенный на наб. Кутузова, 24. Ожидалось, что торги по объекту пройдут по «голландской схеме»: на понижение цены, и торг будет вестись с 918 млн рублей. Но в итоге, собственник здания, ООО «Невское», и покупатель договорились о прямой публичной продаже. Сумма сделки составила 740 млн рублей. Инвестору предстоит вложить в реконструкцию особняка еще, по крайней мере, столько же, чтобы привести его в нормальный вид. Сейчас здание, памятник архитектуры федерального значения, в плачевном состоянии и нуждается в серьезной реставрации. Дворец Кушелева-Безбородко был построен в 1775 году. Это комплекс зданий: основной особняк непосредственно на набережной Невы и флигель. Общая площадь лота - порядка 6,25 тыс. кв. м. Он расположен в историческом центре Петербурга, рядом с Летним садом, между Троицким и Литейным мостами.

Покупатель дворца отказался общаться с прессой. Было заявлено лишь, что это крупный инвестиционный холдинг с московскими корнями. По данным «БН.ру» речь идет о структурах группы «Новатэк» Леонида Михельсона, но подтвердить эту информацию сегодня, 11 декабря, не удалось. В Фонде имущества Петербурга «БН.ру» рассказали, что с инвестором будет заключено охранное обязательство по объекту и памятник будет восстановлен полностью.

«Представители покупателя заявили, что в здании будет гостиница, офисы и элитные жилые апартаменты. Но подробностей будущего проекта не раскрыли», - сообщила начальник департамента по связям со СМИ фонда Алина Куберская.

Представители ООО «Невское» сообщили, что финальной ценой очень довольны. «Они готовы были на голландском аукционе опустить цену до 690 млн рублей», - заявил «БН.ру» источник, знакомый с ситуацией.
Еще 19 января 2007 года на аукционе Фонда имущества ООО «Невское» купило часть этого особняка (несколько нежилых помещений и четыре расселенные аварийные квартиры), заплатив за актив площадью 3,5 тыс. кв. метров 95 млн рублей. В доме оставалось несколько аварийных квартир и несколько офисных помещений. Объект полностью расселили и подготовили к торгам. Кроме того, компания провела исследование, касающееся восстановления внутреннего убранства здания. Собрано большое количество материалов, которые могут быть использованы при реставрации. Но с кризисом компания отказалась от планов по реализации этого проекта и выставила здание на продажу.
По мнению главы Фонда имущества Андрея Степаненко, эта сделка -  сенсационная на сегодняшнем рынке. «Последний раз сделки на такие суммы заключались в этих стенах в 2007 году.Вспоминается в первую очередь продажа здания на набережной Робеспьера , 32, за 1,07 млрд рублей.В прошлом, 2008 году, сравнимые деньги бизнес платил за право аренды земельных участков под жилищное строительство. Зданий дороже 300 млн рублей в прошлом году не было. А в этом году средняя величина сделок, если не брать торги по земле, порядка 20 млн рублей. То есть, это – докризисная сделка», - отметил он.
Причем, по его мнению, сделка знаменательна не только масштабностью, но и публичностью. «Наша сделка реальная, со всеми необходимыми налоговыми отчислениями. Осмелюсь предположить, что вторичный рынок выходит из тени», - заявил Степаненко.
«Объект был оценен исходя из стоимости квадратного метра на уровне около $4 тыс., что, на наш взгляд, достаточно адекватно и в целом соответствует средним рыночным ценам», - говорит аналитик УК "Финам Менеджмент" Максим Клягин.
«Цена продажи привлекательна для покупателя. Сейчас на рынке есть предложения аналогичных объектов по более высокой цене. Инвестиции в реконструкцию этого здания с учетом его архитектурных особенностей могут составить около $2,7 – 3 тыс. за 1 кв. метр», - отмечает руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA St.Petersburg Александр Волошин.
«Инвестиции могут составить около $1500 на 1 кв. метр», - полагает директор отдела консалтинга и оценки Maris Properties/CBRE Кирилл Акиньшин.По его мнению, экспертов функционал для такого объекта, с учетом его локации – элитное жилье или гостиница премиум-класса, на 100-120 номеров.
«Гостиницу можно снабдить бизнес-функциями: небольшим конференц-залом, переговорными и офисными комнатами. Помимо туристов, гостиница может быть рассчитана на жителей города как место проведения торжественных приемов, мероприятий, свадеб», - уверен Александр Волошин.
«Наиболее доходным будет использование объекта в качестве элитной жилой недвижимости. Несмотря на то, что здание под охраной КГИОП, при грамотной реконструкции дворец будет востребован. Сложности при реализации проекта могут возникнуть из-за достаточно плотной исторической застройки вокруг дома-памятника. Тем не менее, строительство подобных объектов в центре Петербурга возможно при использовании соответствующих технологий», - отметил директор по маркетингу компании STEP Дмитрий Карманов.
 
Комментарий:
Сергей Федоров, исполнительный директор Praktis CB: 
 
Цена продажи - 118 тыс. рублей за 1 кв. метр - не высокая. Это на уровне цен продажи офисов даже не в центре, а, например, на пл. Конституции или Выборгской набережной. Однако, если рассматривать особняк с точки зрения коммерческого использования, то у него те же недостатки, что у дворцов - низкий коэффициент полезной площади, нерациональная по современным меркам планировка и наличие охранных обременений, не позволяющих проводить радикальную реновацию, высокая стоимость эксплуатации. В то же время, общая площадь здания, его архитектура и местоположение таковы, что оно довольно привлекательно для расположения представительского офиса одной организации, например, банка или сырьевой компании. На рынке существует устойчивый спрос на отдельно стоящие здания 5000-6000 кв.м. как в сегменте аренды, так и продажи.
 
 
Справка БН:
ОАО "Российский аукционный дом" основано 31 августа 2009г. в соответствии с распоряжением правительства РФ N1186-р от 19 августа этого года. Учреждение создано для продажи частного имущества и имущества, заложенного по кредитам Сбербанку России (и другим банковским структурам), на всей территории России. Акционерами Российского аукционного дома являются ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", ОАО "Сбербанк России", ЗАО "Сбербанк-АСТ", НП "Гильдия управляющих и девелоперов" и ООО "Российский ювелир".За неполных четыре месяца своего существования Российский аукционный дом заключил сделок более чем на миллиард рублей (1,054 млрд). 

Текст: Наталья Ковтун