-Деятельность, связанную с управлением, эксплуатацией, техническим обслуживанием коммерческой недвижимости, часто называют термином «фасилити». Как можно разграничить эти понятия: «фасилити», «управление», «обслуживание»?
-Понятие «фасилити», по-моему, более емкое, чем просто эксплуатация. Это комплекс мероприятий по содержанию, использованию помещений, включая техническое, санитарное обслуживание, обеспечение безопасности. При этом в техническое обслуживание входит множество мероприятий, которые зависят от функционального назначения помещения. Например, в торговом комплексе это замена рекламоносителей, в бизнес-центрах – перенос мебели, подготовка зданий к праздникам, другие мероприятия, не входящие в техническое обслуживание, но необходимые для жизнедеятельности.
Терминология сейчас применяется разная, причем все трактуют эти термины по-своему. У нас до сих пор не приняты единые стандарты, в которых бы указывалось, чем отличаются разные виды деятельности по управлению и эксплуатации объектов. Предприятие говорит: «Мы взяли в управление объект». А подразумевает под этим эксплуатацию. Или наоборот.
Из-за этого часто возникает путаница при проведении конкурсов, которые объявляют собственники на управление и обслуживание их объектов. Одна компания выставляет цену, к примеру, за комплексное обслуживание объекта, включая в него и управление, и эксплуатацию. А другая - только за эксплуатацию. Соответственно ее цена ниже. Собственник часто смотрит именно на цену, не углубляясь в содержание коммерческого предложения. В результате выигрывает тот, кто предложил наименьшую цену. А потом собственник выясняет, что получит за эти деньги вовсе не те услуги, на которые он рассчитывал.
Поэтому для составления технических заданий лучше привлекать специалистов.
-Разве в условиях конкурса не прописывается, чего собственник хочет от компании?
-Это мечта – получить техническое задание, в котором было бы подробно описано, что требуется от претендентов. Сейчас мы готовим свои предложения для компании, которая объявила конкурс на управление и эксплуатацию объекта. Но мы так и не смогли пока уяснить, что она хочет получить в итоге. Например, такой нюанс: общая площадь объекта свыше 8 тысяч кв м, а обслуживать нужно только 2,3 тысячи кв м. Как это можно сделать? Вычленить часть электро- или тепловой установки – обслуживать только то, что входит в указанную площадь? Как организовать систему безопасности? При этом основные условия конкурса – наименьшая цена и скорость подачи предложений.
Недавно мы получали техническое задание от одного уважаемого банка на 180 страницах. Это классика. Из него все понятно: чего от тебя требуют, какие результаты хотят в итоге получить. Работать по такому заданию – легко и приятно. Но это скорее исключение, чем правило.
-Наверняка кризис повлиял на рынок управления и эксплуатации. Что изменилось в требованиях собственников к УК?
Прежде всего – требуется снижение затрат при повышении качества обслуживания.
-Как этого можно достичь?
Есть разные способы: можно ввести абонентское обслуживание объектов, можно добиться присутствия на объекте оптимального количества сотрудников за счет организационных мероприятий.
Очень важную роль в период кризиса приобрело планирование и выделение приоритетных работ, которые бы позволили сохранить качество при минимуме финансовых затрат. У нас такая работа ведется на всех наших объектах.
Используются также новые технологии, новые расходные материалы, которые позволяют сэкономить на обслуживании. Например, освещение. На одном из наших объектов около 70% затрат на обслуживание электрооборудования составляет замена ламп. Первоначально были установлены обычные лампы накаливания. В результате замены их на энергосберегающие нам удалось сэкономить около 30% этих затрат.
Или еще пример. На одном из наших объектов, который проектировался и строился до кризиса, по нашему настоянию была полностью переделана вся слаботочная система. Мы обнаружили, что система видеонаблюдения обустроена слишком не экономично. Компания, которая занималась ее проектированием и монтажом предлагала установить до 40 видеокамер на объекте. Мы доказали, что камер необходимо значительно меньше, если правильно учесть потоки людей в здании и грамотно определить цели, которые стоят перед системой видеонаблюдения. Соответственно их монтаж и обслуживание обошлось значительно дешевле, а эффективность работы выше.
Есть примеры, когда объекты медленно умирали, но при помощи грамотного управления их удавалось «вытащить»?
Таких объектов довольно много, потому что в этом и состоит одна из основных наших целей. Мы занимаемся управлением с 1993 года, самостоятельная управляющая компания выделилась из холдинга десять лет назад – в самый разгар кризиса 1998 года. Так что мы были свидетелями угасания и возрождения многих коммерческих объектов. В числе тех, которые благодаря грамотному управлению вышли на хорошие коммерческие показатели, можно отметить такие наши объекты, как бизнес-центры «ТВ-Полис», «Энергетиков, 37», «Пискаревский, 25», бизнес-парк «Остров», бизнес-центр «Югра» и другие.
-Чем нынешний кризис принципиально отличается от предыдущего в отношении управления коммерческими объектами?
-Во многом ситуация повторяется. Снова стали востребованы кризис-менеджеры. Но задачи у них в каком-то отношении сложнее. Например, в конце 1990-х только единичные объекты возводились за счет кредитных средств. Сейчас же это обычная практика. А потому УК должны обеспечить такую доходность объектов, находящихся у них в управлении, чтобы вернуть эти кредиты, несмотря на кризис. Либо предложить другие варианты решения проблемы, если возврат кредита по каким-то причинам затруднен.
Кроме того, отличие еще и в том, что рынок управляющих и эксплуатирующих компаний стал гораздо шире, а поэтому и конкуренция среди УК стала значительно выше, чем десять лет назад.
Но в целом, на мой взгляд, кризис для управляющих и эксплуатирующих организаций скорее положительное явление. Он дает толчок для поиска новых управленческих и технических решений, применения более эффективных технологий, более взвешенного подхода к расходованию средств. Думаю, это хороший опыт как для УК, так и для девелоперов, которые учтут его в работе и после кризиса.
