Претензии к мансардным проектам можно разделить на две группы. Первая: грубо надстроенные мансарды искажают исторический облик города. Вторая: часть общего имущества дома, с легкой руки государства, становится частной собственностью.
Собственники квартир дома на Невском проспекте, 3, так и вовсе обратились с открытым письмом к премьер-министру.
Организаторы мансардных проектов в первую очередь выбирают адреса, обещающие максимальную прибыль. Именно поэтому конфликты территориально сгруппированы на видовых набережных, в наиболее престижных кварталах. На Добролюбова инвестор планировал превратить чердак в мансарду по инвестиционному договору; проект, кроме прочего, предусматривает повышение высоты кровли на 1,7 м.
Надстройка без базиса
Недавно проблема обсуждалась на семинаре в Доме архитекторов. Специалисты (оставив за скобками правовые аспекты) пришли к выводу: если на постройках в духе модерна или эклектики мансарды еще допустимы, то на зданиях, построенных в стиле классицизма – вряд ли.
Этой же точки зрения придерживается историк архитектуры Борис Кириков. «Петербургская застройка оканчивается линией карниза или фронтона, - говорит он. – Это относится и к эклектике, не только к классицизму. На Невском проспекте большая часть домов была построена заново или перестроена в период эклектики и модерна. Мансард на них практически нет. Такова традиционная особенность петербургского силуэта. Когда мансарды вылезают на объемы домов XIX века, это в большинстве своем выглядит противоестественно».
Чужеродными выглядят надстройки этажей на набережной Кутузова, 4 (особняк Шереметева), на Почтамтской улице, 4, Садовой улице, 35. Это адреса, по которым мансарды в виде этажей над объектами классицизма уже существуют. Проекты на Садовой и на Почтамтской публично признаны «градостроительными ошибками».
Сейчас в процессе реализации находятся еще несколько десятков проектов, предполагающих строительство мансард. Большая часть из них относится к историческому центру города: скандально известный проект на набережной Мойки, 37; надстройка мансард на Невском проспекте, 3, на Миллионной улице, 11, 12, 23; на набережной Фонтанки, 54 (Толстовский дом); на Итальянской, 37, на Мытнинской набережной, 13, на Оренбургской улице, 4, и др.
В ходе реализации проекта на набережной Мойки, 37, компания «РОССТРО» столкнулась с негативной оценкой проекта именно с архитектурной точки зрения. Между тем этот проект изначально был согласован комитетом по градостроительству и архитектуре (КГА) и комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП). А в феврале этого года Совет по сохранению культурного наследия и КГИОП потребовали приостановить строительство для последующего внесения изменений в проект.
В качестве положительных примеров эксперты называют объекты на Малой Морской улице, 2, и на Литейном проспекте, 36.
Нескрываемые случаи
Во многих случаях мансарду можно было бы скрыть за карнизом, отступив от кромки кровли. На встрече в Доме архитекторов Никита Явейн недоумевал: отчего, дескать, петербургские инвесторы неохотно применяют такие решения? Да все просто: такой вариант даст меньше квадратных метров на выходе.
Сопредседатель Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК) Александр Марголис обращает внимание на то, что инвесторы часто путают этаж и мансарду. Например, компания «Ремстройинтур» собирается увеличить высоту 18-метрового здания на Оренбургской улице, 4, до 21 м., а в двух этажах мансардной надстройки разместить бутик-отель на 30 номеров.
Здание на Мытнинской набережной, 13 (особняк О.Ф. Соколовой) – еще скромнее: всего 12 м. Компания «Петробилд» планирует увеличить высоту до 21 м – тоже за счет двух этажей. Архитектор Никита Явейн признается, что «не видел ни одной двухэтажной мансарды в городе, которая была бы не противна». Два новых этажа над старым зданием обычно «живут своей жизнью» и никак не связаны с существующим объектом с точки зрения архитектуры.
Председатель КГИОП Вера Дементьева пообещала: к началу 2010 года комитет выпустит «методические указания» по переоборудованию чердаков – в мансарды. Предполагается, что по отношению к лицевым фасадам будут разрешены лишь минимальные изменения, определенные вольности инвесторам разрешат во внутреннем дворе.
Но проблема мансард не сводится только к архитектурным решениям.
Вне закона
Действующим законодательством процесс создания мансарды в жилом доме не регламентирован», - уверен генеральный директор консультационной фирмы «Агнаев и Ко» Валерий Агнаев. Неизвестно, кто должен разрешать, согласовывать, кто уполномочен принимать такие проекты.
Из закона об инвестиционной деятельности мансарды выведены; отдельный петербургский закон о мансардах отменен; положения Жилищного кодекса, трактующие понятия общедолевой собственности, именно в применении к этой теме начинают буксовать. Если перед нами реконструкция – надо согласовывать проект планировки, предусматривать парковочные места и зеленые насаждения, места в поликлиниках и детских садах, рассчитывать мощности… Ничего подобного не происходит, разрешения на реализацию проекта дает Межведомственная комиссия – организация с непонятным статусом и невнятными полномочиями. А регистрация прав на построенное обычно идет через суд, по факту. Крыша – общая собственность, с этим не спорит ни один юрист. Как можно затевать мансардный проект, не трогая крышу (то есть не спрашивая согласия остальных собственников) – загадка.
Впрочем, загадки начинались еще раньше, когда город в массовом порядке регистрировал свои права на мифические «нежилые помещения» на чердаках (так называемые «энки». По словам Валерия Агнаева, по правилам, чтобы зарегистрировать помещение, у него должны быть в наличии стены и потолок. «Пространство» на чердаке помещением быть никак не может. И в подавляющем большинстве случаев никаких помещений там и не было – были некие линии на ПИБовских планах, и сильная заинтересованность.
Самые громкие скандалы возникают, когда инвестор решает обойтись без мнения жильцов.
По такой схеме развивается конфликт на Невском, 3. Компания «Невский, 3» намерена переоборудовать мансарду в четыре «комфортабельные» квартиры. Для этого потребуется изменение отметки конька кровли. Жильцы – против, однако работы продолжаются, и суды неизменно, раз за разом, становятся на сторону инвестора.
Возможно, дело и впрямь в пресловутом «административном ресурсе». А может быть, юристам стоит подумать над переформулированием исковых требований. И не опротестовывать сам инвестиционный проект – а требовать, чтобы работы велись именно в границах созданных бюрократическим вдохновением помещений. Не касаясь кровли.
Похожая ситуация – на улице Блохина, 2/77, литера А, где фирма «Горизонт» реконструирует мансарду и чердак под жилье вопреки решению общего собрания собственников квартир. Жители жалуются, что их заливают. Санитарное состояние объекта ужаснуло Центр гигиены и эпидемиологии. Двор дома частично перекрыт забором. Администрация Петроградского района предписала их прекратить. Однако работы идут, жильцы уверены, что «у фирмы высокие покровители».
По оценкам специалистов, сегодня полулегальные и нелегальные «мансардные схемы» представляют собой самый выгодный способ получения сверхприбыли для инвесторов и откатов – для нечистоплотных чиновников.
Депутат ЗС Алексей Ковалев обратился в прокуратуру Петербурга с запросом о проверке работы ГУ ГУИОН при формировании мансардных помещений в многоквартирных домах по наб. Кутузова, 30, Миллионной, 17, 23.
В ходе проверки прокуратура установила, что ГУ ГУИОН «действовало в пределах представленных полномочий».
Между тем цивилизованный подход, учитывающий особенности городской среды и интересы жителей каждого конкретного дома, мог бы привлечь серьезные инвестиции в благоустройство, ремонт и улучшение качества жилого фонда.
Открытое письмо
Председателю Правительства Российской Федерации
Путину Владимиру Владимировичу
Уважаемый Владимир Владимирович!
Как коренной петербуржец, Вы наверняка помните наш дом. Это особняк Шишмарева, расположенный по адресу: Невский, 3, - второе здание по нечетной стороне проспекта (долгие годы здесь находилась редакция журнала «Нева»).
Сейчас на доме, который является объектом культурного наследия, вопреки категорическим протестам жителей, грубо нарушая федеральный закон, изменяя облик исторического здания, частный инвестор возводит мансарду-пентхаус и два навесных лифта. В результате строительных работ дом уже значительно пострадал – а ведь это только начало.
Дело о стройке на Невском, 3, получило широкий общественный резонанс. Нет ни одного вменяемого человека, который одобрял бы варварскую «реконструкцию» памятника в самом центре северной столицы. Но ни мы, ни представители общественности не можем остановить царящее беззаконие на фоне попустительства со стороны губернатора Петербурга и ее подчиненных.
Творящийся произвол напрямую связывают с Вашим, Владимир Владимирович, именем. Представители застройщика и коммунальных служб объясняют жителям дома, что современную мансарду на знаковом здании возводят для кого-то из Ваших родственников, по другой версии – для ректора Санкт-Петербургского государственного университета, и именно поэтому прекратить строительство законными методами невозможно. Руководители фирмы-заказчика практически открыто заявляют о том, что лично Вы патронируете этот проект.
Скандал разрастается, приобретая крайне неприятную окраску, что вряд ли способствует повышению престижа федеральной власти на берегах Невы.
Мы считаем своим гражданским долгом задать вопрос: известно ли Вам, Владимир Владимирович, что сомнительные застройщики и нечистоплотные чиновники нагло прикрываются Вашим именем, пытаясь таким образом легализовать преступную схему захвата помещений общедолевой собственности в исторических домах в центре Петербурга с последующим незаконным строительством мансард?
Нам представляется, что в сложившейся ситуации было правильным и необходимым, во-первых, положить конец распространению дезинформации и заявить о непричастности главы кабинета министров к этому скандальному проекту. Во-вторых - вмешаться и как минимум остановить стройку до выяснения всех обстоятельств. В-третьих – наказать виновных.
Ответ просим дать в установленном законом порядке.
От имени жильцов дома
Шмагин Владимир Валентинович
проживающий по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр.дома №3, кв.11.
Комментарии
Юрий Халимовский, старший юрист департамента недвижимости юридической компании «Качкин и Партнеры»:
Проекты по реконструкции и надстройке мансард, подвалов часто вызывают неприятие и сопротивление собственников остальных жилых и нежилых помещений в этом доме. Уже практически традиционно они сами или от их лица товарищество собственников жилья предъявляют иски о признании права общей долевой собственности на подвальные и чердачные помещения – тем самым пытаясь доказать, что город не имел права распоряжаться ими.
Подобная тактика во многих случаях не оправдывает себя. Фактически, если есть хоть малейшие основание считать чердак или подвал самостоятельным, а не вспомогательным помещением, суды обязательно признают, что это помещение не было приватизировано, к общему имуществу не относится и осталось в собственности города.
Однако, по нашему мнению, право долевой собственности на общее имущество все равно может быть нарушено при реконструкции подвалов или чердаков (под мансарды). Ст. 36 ЖК РФ перечисляет объекты, относящиеся к общему имуществу. Общее имущество включает крыши, несущие стены, фундаменты, фасады, лестничные клетки. Распоряжение и использование общим имуществом возможно по соглашению всех сособственников, с учетом порядка, установленного Жилищным кодексом.
Надстройка этажа связана с существенным изменением и переделкой кровли и, в некоторых случаях, несущих стен. Обустройство нежилого помещения в подвале связано с созданием отдельного входа, т.е. затрагивает фасад и стены, а также, иногда, фундамент. Кроме того, часто реконструкция мансарды или подвального помещения невозможны без присоединения части общих помещений (лестничных клеток и пролетов, межэтажных площадок), занятия части общего земельного участка.
Если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, на эти действия должно быть получено согласие всех собственников помещений (п. 2 ст. 40 ЖК РФ). К исключительной компетенции общего собрания собственников помещений относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), а равно о ремонте общего имущества (ст. 44 ЖК РФ). Право собственника помещений на его реконструкцию или перепланировку без получения согласия остальных собственников ограничено случаями, когда отсутствует изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
По-видимому, формулируя предмет иска в защиту прав собственников помещений, в каждом конкретном случае необходимо определять, какое именно право нарушено: право долевой собственности на чердак или подвал как на общее имущество или не соблюден порядок согласования реконструкции, затрагивающей другие элементы общего имущество. Только правильно установив, в чем именно нарушены права собственников, можно предъявить верный иск и рассчитывать на судебную защиту.
Владимир Четвериков, генеральный директор ОАО «ЛенжилНИИпроект»:
Изменение использования чердачных и подземных пространств, в принципе, часто оказывается возможным. Примером может служить переоборудование чердаков в мансардные этажи или размещение нежилых помещений разного назначения в подвалах. Однако надо иметь в виду, что указанные преобразования, по самой специфике преобразуемых пространств, касаются не только этих пространств, но и дома (секции, строения) в целом и неизбежно включают мероприятия, затрагивающие другие этажи дома.
