Законопроект об изменении порядка предоставления в аренду жилья, принадлежащего физическим лицам, готовит комитет по законности, вопросам государственной власти и общественных связей Мособлдумы. Как пояснила его председатель Лариса Толкачева, в пакете поправок будут отражены, прежде всего, две темы. Первая – ограничения по площади жилья, которое собственник может сдавать в аренду. Вторая – ограничения по количеству человек, которые могут быть зарегистрированы на определенной жилплощади.
Главная задача – решить проблему так называемых «резиновых» квартир, где зарегистрировано по несколько десятков, а иногда и сотен человек. По мнению авторов законопроекта, значительная часть прописанных таким образом людей скрывается от правоохранительных органов. Это должники по кредитам, взятым в банках, и даже уголовные преступники.
Кроме того, отмечает Лариса Толкачева, проблемы создают и квартиры, которые сдаются в наем большому количеству людей. Часто это граждане из стран СНГ, приехавшие в Россию на заработки. Они по 10-20 человек поселяются в небольших квартирах, чтобы сэкономить на плате за жилье, а соседям по дому - неудобства.
Инициативу Мособлдумы поддерживает и Федеральная миграционная служба, которая готовит поправки совместно с депутатами. «Мы имеем дело с мертвыми душами и не знаем, где они находятся на самом деле», - признает представитель управления ФМС России по Московской области Виталий Стрельцов. По его словам, снять таких граждан с регистрации можно только через суд, но для этого их все равно нужно сначала найти.
«До конца текущего года мы разработаем свои предложения по этим поправкам, а весной 2010 года внесем их в Госдуму», - говорит Лариса Толкачева.
Не найдут
Норма советского Жилищного кодекса, которая ограничивала число зарегистрированных в отдельно взятой квартире квадратными метрами, была отменена в 1993 году. До этого регионы по своему усмотрению устанавливали минимальный размер жилплощади, который должен приходиться на каждого прописанного. Депутаты Московской областной думы и миграционщики считают ошибкой отмену этих ограничений.
«Сейчас нет ограничений по прописке, связанных с количеством квадратных метров, поэтому процветает бизнес по регистрации – временной и постоянной. Есть фирмы, которые специализируются на этом. Они действуют на вполне законных основаниях», - говорит руководитель отдела аренды АН «Белые ночи» Анна Крайд.
По мнению руководителя отдела аренды Городского жилищного агентства (Петербург) Алины Кремовой, введение ограничений по площади, которую можно сдавать в аренду, нанесет ущерб гражданским правам россиян. «Если у тебя есть жилплощадь, то ты имеешь право ее сдавать, независимо от того, сколько в ней квадратных метров», - считает Алина Кремова.
Анна Крайд полагает, что эта инициатива Мособлдумы не будет особенно действенной. «Прежде всего потому, что в основном жилье у нас сдается в наем нелегально, без регистрации в налоговых органах. А значит, отслеживать такие сделки государство просто не сможет. Кроме того, большой вопрос: каковы должны быть границы жилплощади при таких ограничениях? По каким критериям будет определяться минимальная площадь жилья, которое может быть сдано в аренду?» - недоумевает Анна Крайд.
По данным руководителя Аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов Андрея Соколова, 60-75% петербургского рынка аренды жилья в тени. Из-за этого трудно оценить, какой процент жилья от общего объема жилфонда Петербурга сдается в наем. По очень примерным прикидкам, это 20-30% от всего жилфонда (около 250 тысяч квартир).
Есть жилье для арендаторов с доходом выше среднего и соответственно высокими – от $2000 в месяц – арендными ставками. Примерно 70-80% сделок с таким жильем оформляется официальными договорами. Квартиры по $1000-2000 в месяц примерно в половине случаев сдаются на основании письменного договора между владельцем и нанимателем, но он не скреплен никакими государственными печатями. Подавляющее большинство сделок с жильем стоимостью до $1000 в месяц скрепляется в лучшем случае рукопожатием сторон.
Эксперты считают, что легализовать рынок найма жилья при нынешней системе налогообложения нереально. Если гражданин будет отчитываться перед налоговыми органами как физическое лицо, то он заплатит с арендной сделки13% подоходного налога. Чтобы снизить свое налоговое бремя до 5%, ему придется зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае по отношению к нему будет применяться упрощенная система налогообложения.
Необходимость вступать в длительные и регулярные взаимоотношения с налоговыми органами никогда не радовала соотечественников. «У нас не созданы условия для того, чтобы платить налоги было приятно. Это очереди, не слишком любезное обращение с посетителями со стороны сотрудников налоговых служб, да и просто опасение людей, что они неправильно заполнят все необходимые бланки, которые, надо признать, не очень толково составлены», - отмечает генеральный директор АН «Бенуа» (Петербург) Дмитрий Щегельский.
Ликвидировать спрос
Скептически смотрят эксперты и на возможность решения проблемы «резиновых» квартир. «Я думаю, нужно подойти к этому вопросу с другой стороны. Откуда берутся «резиновые» квартиры? Например, людям нужна прописка, потому что ее требуют в самых разных учреждениях, прежде всего – при принятии на работу. А раз есть такой спрос, то неизбежно будет предложение. Отсюда – огромное количество зарегистрированных в «резиновых» квартирах людей. Значительная часть прописанных в них – правонарушители, потому что их невозможно найти по этим адресам. Так что нужно не вводить запреты на прописку, а разбираться с причинами, которые порождают спрос», - убеждена Алина Кремова.
Стоимость услуг по прописке сильно разнится в зависимости от региона, статуса регистрации (постоянная или временная), срока прописки, категории жилья, где будет зарегистрирован гражданин, и т.д. Например, фирма «Агентство юридического сопровождения» предлагает за один день оформить временную регистрацию для граждан РФ в петербургском или областном общежитии за 400 рублей - на срок один месяц, за 600 рублей - на три месяца, за 800 – на полгода, за тысячу – на год. Полугодовая временная регистрация для таких граждан в квартире в Петербурге обойдется в 6 тысяч рублей, годовая – в 8,5 тысячи. Постоянная прописка – существенно дороже: петербургская – 50-100 тысяч (в зависимости от района города), в Ленобласти – от 28 тысяч.
Поисковые Интернет-системы выдают десятки подобных предложений при соответствующих запросах.
Эксперты считают, что если ограничительные нормы и появятся в Жилищном кодексе, то участники этого рынка тут же придумают способы, как их обойти. Слишком велик спрос на эти услуги.
