Ипотека теряет проценты и комиссии

«Райффайзенбанк» внес ряд значительных изменений в программы ипотечного кредитования. С 1 декабря 2009 года по программе на покупку недвижимости на вторичном рынке процентные ставки снижаются с 20% до 15,5% годовых. По кредиту на покупку недвижимости под залог имеющейся в собственности квартиры — с 20% до 16% годовых. По кредиту на любые цели под залог имеющейся квартиры — с 21,5% до 18,5% годовых. На такие ставки могут рассчитывать заемщики при условии заключения договора страхования. В противном случае процентные ставки будут на 3% выше.

Кроме этого банк отменил мораторий на полное или частичное досрочное погашение кредита и увеличил объем финансирования до 75% от стоимости недвижимости при покупке квартиры на вторичном рынке. А также увеличил до 25 лет срок ипотечного кредита на покупку квартиры на вторичном рынке и под залог недвижимости, имеющейся в собственности. Комиссия за выдачу кредита теперь составляет 1,5% от суммы кредита по кредиту на покупку недвижимости на вторичном рынке и под залог имеющейся в собственности квартиры, 2% — по кредиту на любые цели.

В результате произошедших изменений ипотека в Райффайзенбанке стала привлекательней, но не более, чем у Сбербанка РФ, ВТБ24, БСЖВ или DeltaCredit, которые пересмотрели условия кредитования (процентные ставки, первоначальные взносы) еще в октябре-ноябре.

Но наиболее привлекательные ставки - по федеральной ипотечной программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Правда, в ноябре агентство изменило формулу расчета процентной ставки и официально объявило об этом сегодня, 1 декабря. Прежде базовая ставка рефинансирования (минимальная процентная ставка) АИЖК напрямую зависела от ставки рефинансирования Банка России. Однако у агентства нет больше возможности снижать проценты такими же темпами, как это делает Банк России – на 0,25-0,5 процентных пунктов в месяц - и согласно новой формуле расчета ставка будет снижаться медленней.

«АИЖК вводит новую формулу расчета базовой ставки рефинансирования, привязанную к ставке рефинансирования ЦБ РФ и одновременно учитывающую стоимость привлекаемых агентством финансовых ресурсов, - объясняют в агентстве. - Новая формула расчета процентной ставки рефинансирования позволит обеспечить ее более плавное снижение при одновременном сохранении минимальной маржи агентства с учетом стоимости привлекаемых на рынке финансовых ресурсов».

Доходность по ипотечным облигациям сейчас составляет 11%-13% годовых, то есть примерно под такие проценты банкиры могут привлечь средства в ипотеку. И, разумеется, выдавать кредиты по более низким ставкам они не настроены.

По данным Кредитмарта, в ноябре ставки по ипотечным кредитам продолжили снижение, но уже меньшими темпами по сравнению с октябрем. Тогда ставки снизились в среднем на 1,5%, а в ноябре среднерыночная ставка по ипотечным продуктам опустилась на 0,62% и составила 18,06% против 18,68% в октябре.

«Мы наблюдаем комплексное улучшение условий ипотечного кредитования для заемщиков. Помимо ставок, банки снижают и требования по первоначальному взносу на приобретение недвижимости. Сегодня многие банки-партнеры предлагают ипотечные программы с первоначальным взносом 20% от стоимости приобретаемого жилья. Стремясь увеличить портфель ипотечных кредитов, банки также расширяют возможности кредитования на приобретение квартир на первичном рынке и предлагают льготные условия кредитования совместно с компаниями-застройщиками. Все эти факторы способствует оживлению спроса со стороны клиентов на получение ипотеки», - отмечает руководитель петербургского филиала компании Кредитмарт Дмитрий Задонский.

Получается, что на сегодняшний день банкиры исчерпали резервы снижения процентов и первоначальных взносов. И теперь будут делать упор в конкурентной борьбе на снижение издержек заемщика при получении ипотечного кредита, а они немаленькие и могут достигать 70 тыс. руб. В эту сумму обычно входят: комиссия за рассмотрение заявки, комиссия за выдачу кредита, стоимость оценки недвижимости. Некоторые банки уже запустили маркетинговые акции по сокращению расходов клиентов, например, DeltaCredit снизил комиссию за выдачу кредита до 0,75% от суммы займа. В среднем банкиры берут 1,5%.

«В ноябре мы отменили комиссии за рассмотрение заявки, проводим оценку недвижимости за свой счет», - говорит начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала Банка ВТБ 24 Татьяна Хоботова. При этом она отмечает, что вряд ли банки откажутся от комиссии за выдачу ипотечного кредита, поскольку эта процедура весьма дорогостоящая, но не исключает, что размер комиссии может быть снижен.

По мнению заместителя генерального директора Универсальной ипотечной компании "УНИКОМ" Анны Володькиной, главным шагом навстречу ипотечным заемщикам является, конечно, снижение процентной ставки. Но здесь банки ограничены стоимостью ресурсов, которые они привлекают для выдачи жилищных кредитов. Вряд ли даже ведущие банки - Сбербанк, ВТБ 24 - смогут в ближайшие полгода снизить ставку до 10% в рублях, это просто нецелесообразно с экономической точки зрения. Процентная ставка по программе жилищного кредитования АИЖК, которая за последние полгода снизилась вслед за ставкой рефинансирования ЦБ РФ до 9,47%, также исчерпала потенциал падения и в ближайший год будет находиться в районе 9%, хотя, откровенно говоря, даже эта цифра выглядит более чем привлекательно на фоне других ипотечных программ.

Другой признак либерализации ипотечных программ - снижение первоначального взноса. Если еще месяц назад практически 100% ипотечных программ предполагали наличие у заемщика хотя бы 30% собственных средств от стоимости приобретаемого жилья, то сейчас некоторые банки снизили минимальный первоначальный взнос до 20%, например, ВТБ 24. Еще один шаг навстречу заемщику - некоторые банки снижают комиссию за выдачу кредита. Учитывая, что это, как правило, 1,5% от суммы кредита - сумма не маленькая.

«Дальнейшая либерализация условий ипотечных программ возможна только через полгода-год. Дело в том, что «закручивание гаек» в начале кризиса являлось во многом чрезмерным, и было вызвано неопределенностью во всех сферах, влияющих на кредитование - фондирование, рынок труда, макроэкономика. Сейчас, когда все немного улеглось, банки взглянули на ситуацию свежим взглядом и, оценив перспективы рынка недвижимости, решили активизировать выдачу жилищных кредитов. Например, повышение минимального первоначального взноса практически с 0 до 30% к концу 2008 года было вызвано опасением падения цен. Когда стало ясно, что цены встали, тот же ВТБ24 счел возможным снизить его до 20%», - замечает Анна Володькина.

Банки-лидеры по величине средней процентной ставки по кредитам в рублях на покупку жилья на вторичном рынке, %*Примечание: - с учетом страхования риска смерти, утраты трудоспособности и потери права собственности на предмет залога

Текст: Александр Сологуб