Решение о предоставлении ООО «Петербург Транзит» участка для изысканий под проект логистического комплекса завтра, 24 ноября, должно принять правительство Петербурга. Компания претендует на пятно площадью 23 га на Волхонском шоссе, в Красносельском районе (участок 1, севернее дома 109, литера А, по Волхонскому шоссе). Как сообщили «БН.ру» в компании, инвестиции в проект составят 6-7 млрд рублей. Причем «Петербург Транзит» будет вкладывать в проект исключительно собственные средства и реализует его для собственных нужд.
«Проект предполагает строительство крытого склада площадью 14 тыс. кв. метров и открытые складские площади - около 107 тыс. кв. метров. Хранить там будем комплексные грузы», - сообщил «БН.ру» источник в компании. На реализацию проекта потребуется 2,5 года. Это будет первый логистический проект в активе девелопера, хотя другими видами коммерческой недвижимости, по словам собеседника, компания занимается более трех лет.
Собственники компании не раскрываются. По данным СКРИН, генеральный директор ООО «Петербург Транзит» Иннокентий Шемякин возглавляет также ООО «Эллин Плюс», ООО «Континент», ООО «Арка 95» и ООО «Арка». Но установить связь этих компаний с крупным логистическим бизнесом не удалось. Профильный бизнес «Петербург Транзит», по данным открытых источников, это сдача в наем собственного недвижимого имущества.
Эксперты считают, что заявленный объем инвестиций несколько завышен для объекта такой площади. И подчеркивают, что начать подобную амбициозную стройку в кризис может финансово устойчивая компания, которая располагает средствами для расширения собственной инфраструктуры. «При сдаче склада в аренду сторонним предприятиям инвестиции могли бы окупиться примерно за 8-10 лет», - говорит аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин.
«Строить настолько крупный объект стоит только в том случае, если у компании-застройщика есть устойчивые связи в сфере логистики. В настоящее время средняя заполняемость складских комплексов очень невысока и составляет 60-70%. Поэтому выходить на этот рынок без четкого понимания дальнейшего заполнения площадей комплекса не имеет смысла», - уверена директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец.
Специалисты компании STEP считают, что удачная локация участка рядом с КАД позволит окупить проект довольно быстро. Если компания строит логистический комплекс для собственных нужд, то кризис играет ей на руку: стоимость строительства снизилась, проще стало получать всевозможные согласования у администрации города, полагают в этой компании.
«Соотношение крытых и открытых площадей в проекте кажется довольно рискованным. Даже если «Петербург Транзит» планирует использовать проект под собственные нужды, велика вероятность того, что часть площадей все-таки будет сдаваться в аренду. Я бы посоветовала девелоперам увеличить долю крытых площадей, поскольку они более востребованы арендаторами», - говорит руководитель отдела индустриальной недвижимости ASTERA St.Petersburg Вера Бойкова. По ее словам, заявленный объем инвестиций нормальный, если участок еще не оборудован инженерными коммуникациями, так как это очень объемная статья затрат. «Такие же инвестиции потребовались бы для строительства полностью крытого склада, но при условии подготовленного участка. Затраты на строительство за время кризиса не снизились», - говорит Вера Бойкова. При этом она отмечает, что за время строительства логистического комплекса рынок, скорее всего, выровняется, более или менее восстановится баланс спроса и предложения, поэтому проект может быть успешным.
«Главные сложности реализации могут состоять в нехватке финансовых ресурсов и в подключении инженерных коммуникаций», - заключила она.
