До кризиса администрация Петербурга намеревалась ежегодно наращивать объемы ввода нового жилья силами всего строительного комплекса вообще и долю новостроек, возведенных за счет бюджета, в частности. Планы бюджетного строительства в 2009 году претерпели неоднократные изменения, причем в сторону увеличения. Согласно Концепции государственной жилищной политики на 2007–2012 годы, в нынешнем году предполагалось ввести в эксплуатацию 700 тыс. кв. м жилья, однако секвестр бюджета заставил пересмотреть плановые объемы – снизить их до 440 тыс. кв. м. Но тут рука помощи протянулась из Москвы – из федеральной казны. Теперь по итогам года чиновники ожидают ввода в эксплуатацию 960 тыс. кв. м бюджетного жилья.
Всего в 2009 году в эксплуатацию, предположительно, будет сдано 2–2,5 млн кв. м жилых новостроек. Доля бюджетных объектов, таким образом, составит более трети от построенного, а на долю частных застройщиков придется немногим более 1 млн кв. м
На 2010 год городская администрация уже запланировала ввод 2 млн кв. м жилья – бюджетного и частного. При этом город собирается построить лишь 280 тыс. кв. м, еще 40 тыс. кв. м – закупка жилья в Пушкинском районе. Частным компаниям предстоит сдать в эксплуатацию примерно 1,7 млн кв. м.
Дефицитобоязнь
В первом полугодии 2010 года в Петербурге возможен дефицит предложения жилья, заявил председатель комитета по строительству Вячеслав Семененко. Чтобы избежать дефицита, он предлагает в ближайшие полгода начать строительство 1 млн кв. м. По оценкам Вячеслава Семененко, «на руках» у девелоперов скопились земельные участки под строительство 40 млн кв. м жилья.
Уже в течение целого года мы наблюдаем приостановку строек – работы или не ведутся совсем, или идут очень медленными темпами с целью продемонстрировать потенциальным покупателям, что объект строится.
«Сейчас в городе из-за отсутствия финансирования заморожено большое количество строек, а сроки сдачи многих объектов, находящихся в процессе строительства, сдвинуты с 2009-го на 2010 год, запуск новых проектов большинство компаний вообще отложило до лучших времен», – говорит генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
Еще год назад, как только застройщики начали приостанавливать проекты, по рынку пошли разговоры о дефиците, который настанет в 2010 году. Однако сегодня многие эксперты думают по-другому. «По нашим прогнозам, объем предложения на первичном рынке в 2010 году составит примерно 2,1 млн кв. м, а объем ввода (без учета бюджетного жилья) – около 2 млн кв. м», – поделилась данными Анастасия Негребицкая, ведущий эксперт-аналитик компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге.
Аналогичная точка зрения есть и в Группе компаний «Бюллетень Недвижимости». По информации «Бюллетеня Строящейся Недвижимости», с начала 2009 года городское правительство уже перенесло сроки ввода в эксплуатацию более полусотни объектов. Отодвинутые сроки различны, в основном – от трех месяцев до года. Сдача достаточно большого количества домов передвинута на 2010 год. Однако несколько объектов застройщикам разрешили сдавать в 2011-м и даже в 2012 году.
По расчетам Центра исследований и аналитики ГК «БН», примерная суммарная площадь объектов, срок ввода которых отодвинут на 2010 год, составляет 1,5 млн кв. м. Это почти «заданный» городской администрацией объем сдачи.
По мнению Марка Лернера, у петербургских застройщиков есть шанс выйти на объем сдачи примерно в 1,8 млн кв. м (без учета бюджетного строительства): «Если государство окажет застройщикам всестороннюю поддержку, в том числе информационную, а банки, наконец, запустят анонсированные программы проектного финансирования застройщиков, ныне приостановленные объекты могут быть завершены в 2010 году».
Просто неликвид
На протяжении нескольких месяцев участники рынка подчеркивают: высокий спрос есть только на готовые и в стадии высокой готовности объекты первичного рынка. Однако, по сведениям Ильи Логинова, директора по маркетингу компании «МИР Недвижимости», сегодня остаются нераспроданными 80 тыс. кв. м в готовых домах и 210 тыс. «квадратов» в домах со сроком сдачи в 2009 году. Причина, как правило, одна из двух: завышенная цена или низкая ликвидность.
«В настоящий момент предложение в Петербурге составляет примерно восемь тысяч готовых квартир, а ликвидных, то есть с качественными планировками и удачным расположением домов, из них не более трети, – рассуждает Марк Лернер. – С учетом того, что с лета нынешнего года спрос начал оживать, этот объем ликвидной недвижимости к началу 2010 года в основном уйдет с рынка, и тогда потребителям придется выбирать между объектами не самого лучшего качества и квартирами в строящихся домах с отдаленными сроками сдачи, что в настоящий момент зачастую сопряжено с высокими рисками. Поэтому, по нашим оценкам, в начале 2010 года будет наблюдаться дефицит ликвидного и востребованного покупателями жилья».
По показателям агентства «Петербургская недвижимость», нынешней осенью в продаже находится примерно 7 тысяч квартир в домах с высокой степенью готовности, но ликвидных среди них – около 3,5 тысячи: 1,5–2 тысячи в сегменте типового жилья, 1 тысяча – класса «комфорт», 600 – в сегменте «элита».
«Этого объема хватит, чтобы удовлетворить потребительский спрос в течение 1–1,5 лет. Учитывая, что из-за финансовых проблем ряд неблагонадежных застройщиков заморозили строительство объектов, а новые проекты не планируются, дефицит ликвидного жилья может наступить к концу 2010 года», – заявил заместитель генерального директора агентства «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин месяц назад в Ассоциации риэлторов СПб и ЛО.
«Можно с уверенностью сказать, что резкого сокращения предложения в 2010 году ожидать не приходится, – заверил директор по маркетинговым коммуникациям Группы компаний «М-Индустрия» Алексей Топольницкий. – Мы постоянно проводим мониторинг рынка и можем констатировать, что «хороших квартир», то есть квартир с оптимальными площадями и грамотными планировками, становится все меньше, так как стабильный спрос на них был весь 2009 год. Несмотря на это, предложение качественного жилья в 2010 году будет достаточным: жизненный цикл объекта строительства в среднем составляет три-четыре года. Поэтому в 2010 году будут сдаваться объекты, стартовавшие до кризиса – в 2006–2007 годах».
Угроза дефицита
Дефицит не только ликвидных, но любых квартир, по мнению экспертов, может наступить в 2011–2012 годах. Причина – в длительности строительного цикла. Если в течение целого года начиналась реализация считанных проектов, через три-четыре года (за точку отсчета, видимо, надо принять осень 2009-го) мы получим считанные квадратные метры.
Специалисты Инвестиционно-строительной группы «Норманн» проанализировали ситуацию по спросу и предложению с 2005 года по первое полугодие 2009-го включительно, на основании чего рассчитали индекс соотношения спроса и продаж и спрогнозировали ситуацию на рынке до конца 2012 года.
По мнению менеджера по маркетингу ИСГ «Норманн» Алексея Муравьева, с начала кризиса сокращаются и спрос, и объем ликвидного предложения – оно уменьшается за счет продаж и малого объема нового предложения. Ожидания игроков рынка, что к середине 2009 года ликвидное предложение вымоется из продажи, не оправдались – пока оно не закончилось, а скидки, рассрочки платежей и возобновление ипотечного кредитования стимулируют продажи. Поэтому соотношение спроса и предложения – вполне приемлемое для рынка, во всяком случае лучше, чем в некоторые периоды прошлых лет.
Хотя ликвидное предложение будет сокращаться и объем нового предложения уже сейчас существенно снизился из-за кризиса, новое предложение, полагает Алексей Муравьев, уравновесит по-прежнему невысокий спрос, поскольку в продажу выводится много ликвидных объектов (однокомнатные квартиры, квартиры-студии и т. д.).
В прогнозах невозможно учесть все составляющие, поскольку иногда Центробанк снижает ставку рефинансирования не столько по причине наступившей стабильности в экономике, сколько ради поддержания ипотечного кредитования; федеральный бюджет вдруг выделяет средства на закупку строящегося жилья в рамках социальных программ; а застройщики начинают (или не начинают) крупномасштабные проекты. Прогноз «Норманна» в первую очередь учитывает возможное поведение застройщиков: если «Балтийская жемчужина» не откроет продажи, реализовав Премьерный квартал, если холдингу «Эталон-ЛенСпецСМУ» удастся продать городу часть Юбилейного квартала, если корпорация «Главстрой» откроет продажи в 2012 году, а «ЮИТ» – только в 2011-м, то равновесие спроса и предложения, с большой вероятностью, продержится на рынке до четвертого квартала 2011 года.
Но почти при любых сценариях спрос в конце 2011 года должен пойти в рост, а предложение – не успеть за ним. Тогда и возникнет дефицит.
Но чем дольше кризис, тем дальше от нас пора дефицита, поскольку сглаживание последствий кризиса подразумевает восстановление платежеспособности населения – процесс, который явно растянется во времени.
Цена подтянется
«Логично предположить, что при низком спросе большой объем предложения повлечет за собой снижение стоимости квадратного метра, – рассуждает Алексей Муравьев. – Это происходило в 2009 году, возможно, продолжится в 2010-м. Но уже с первого квартала 2011 года, когда объем предложения сократится, цена начнет расти».
Отмечая неопределенность ситуации по спросу, Алексей Топольницкий также уверен, что рост цен начнется в 2011 году: «Нельзя быть уверенными, что цены в 2010 году не начнут очередной цикл роста. Для этого есть несколько предпосылок… Во-первых, цены уже достигли своего дна по себестоимости. Во-вторых, катализатором роста может стать благоприятная ситуация в мировой экономике, которая подтолкнет рост цен на сырье. Ну и третий, наименее предсказуемый, но привычный фактор – слухи и прогнозы о курсе рубля, девальвации и т. п. Несмотря на достаточно негативное информационное поле об отрасли в целом, по всем социологическим опросам недвижимость остается для россиян наиболее популярным средством сохранения средств. Я уверен, что в 2011 году все упомянутые факторы и тенденции проявятся уже в полной мере и цены пойдут вверх».
За прошедший кризисный год предположений о грядущем росте цен звучало немало, однако дата, когда произойдет это радостное для застройщиков событие, с каждым предсказанием все отдаляется и отдаляется от нас. Видимо, до сих пор не ясны прогнозы по восстановлению платежеспособного спроса потенциальных покупателей новых квартир.
