Специалисты отмечают общую тенденцию – рост продаж по сравнению с началом года. Если в конце 2008-го люди боялись что-либо приобретать, опасаясь скорой девальвации и предпочитая хранить сбережения в валюте, то уже с середины апреля покупатели начали возвращаться на элитный рынок и прощупывать, насколько упали цены. А с конца августа, когда ситуация более-менее прояснилась, многие задумались о реальной покупке жилья.
Тренд на оживление
«В целом на рынке недвижимости с начала сентября заметно оживление. В том числе пошли и сделки с элитными объектами. Однако в настоящее время, на мой взгляд, многие потенциальные покупатели все еще ждут снижения стоимости. Больше всего предложений в высшем ценовом сегменте – в новостройках. Конечно, на первичном рынке очень многое зависит от самого здания, его локации, репутации застройщика и качества строительства. К некоторым объектам (надежная строительная компания плюс уникальное место) заметен покупательский интерес даже на начальной стадии возведения – именно в этот момент можно выбрать наиболее подходящую по всем параметрам квартиру, причем по цене меньшей, чем она будет впоследствии, на более высокой стадии строительства», – отмечает генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов.
По сведениям Knight Frank St. Petersburg на конец сентября – начало октября, на первичном рынке элитного жилья в активной стадии продаж находилось 28 жилых комплексов общей площадью 449 тыс. кв. м. В третьем квартале 2009 года, по информации Knight Frank, продано около 130 квартир, а всего с начала года в элитных жилых комплексах проведено около 370 реальных сделок. До конца года объем продаж может достигнуть 550 квартир (в докризисном 2007-м их реализовано примерно 900).
«В последние месяцы (август-октябрь) зафиксирован рост количества сделок на рынке элитного жилья, причем покупки совершаются не с инвестиционными целями, а для собственного проживания (для себя)», – уверена директор департамента консалтинга GVA Sawyer в Санкт-Петербурге по рынку элитной недвижимости Ирина Солонова.
Сегодняшний покупатель элитной недвижимости – это в абсолютном большинстве случаев крупный предприниматель. Крайне редко – представитель властных структур. Власти не любят афишировать крупные покупки, поэтому в вопросах приобретения недвижимости обычно действуют через других людей. Даже если агент знает, какого покупателя он обслуживает, дальше риэлтора эта информация не пойдет.
«Ориентировочно, по моим оценкам, число сделок в секторе элитной недвижимости снизилось в три-четыре раза. Это больше, чем в среднем по рынку. Ипотечных сделок с элитными объектами зарегистрировано в 10 раз меньше, чем в минувшем году. Думаю, общее снижение количества сделок на элитном рынке по большей части обусловлено «провисанием» ипотеки. Но число покупок без привлечения ипотечного капитала здесь практически не изменилось», – рассуждает заместитель генерального директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.
Цена вопроса
По сведениям GVA Sawyer, средняя стоимость элитной жилой недвижимости составляет 213 660 руб. за кв. м – произошло снижение цены на 7% по сравнению с началом 2009 года. По данным Knight Frank, в начале октября средняя цена предложения строящегося элитного жилья составила $7 393 за кв. м.
«В результате резкого обесценивания рубля в конце 2008-го – начале 2009 года долларовые цены вернулись к уровню 2007-го, – говорит Елизавета Масалимова, руководитель направления элитной недвижимости компании Knight Frank. – Рублевые цены в большинстве элитных строек за 2009 год не изменились».
Стоит отметить, что среди застройщиков нет единства в принципах ценообразования. Некоторые компании для активизации продаж идут навстречу покупателям и предлагают существенные скидки – до 25%. Другие строители только сейчас приступили к коррекции цен – подошел к концу запас прочности. Ряд организаций, которые раньше могли предоставить значительную скидку покупателю, сейчас начали постепенно поднимать стоимость. Это сложно назвать полноценным ростом, скорее, это попытка частично компенсировать предыдущее падение – застройщики понимают, что цены продаж очень эластичны. «Компании снижают цены (предоставляют скидки и т. п.) на неоднозначные предложения. Настоящая элита никогда не дешевеет, а только дорожает», – считает Елизавета Масалимова.
У нас есть предложение
По показателям GVA Sawyer, в общей структуре предложения доля элитной недвижимости составляет всего около 4%.
Достаточно широкий выбор предлагает как первичный рынок, так и вторичный, на котором появляются поистине уникальные объекты, ранее не попадавшие в открытые листинги продаж. Соотношение сделок остается на прежнем уровне – 40/60, в пользу объектов первичной недвижимости. За последние шесть месяцев на рынок выведено только два элитных объекта: жилой комплекс Diadema club house на Крестовском острове (ООО «Центр управления недвижимостью») и дом на Шпалерной улице, 37, от холдинга RBI. По мнению экспертов, компании-застройщики предпочитают допродать уже реализуемые объекты и не спешат открывать продажи в новых жилых комплексах. Как следствие, предложение элитного жилья сокращается.
Наибольшим вниманием покупателей пользуются квартиры в готовых и достраивающихся домах. «К слову сказать, и до наступления неблагоприятной для рынка ситуации примерно 15–20% квартир в новом элитном жилом комплексе продавалось после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Сейчас эта доля возросла», – замечает Сергей Дроздов.
Ситуация заставляет застройщиков не только идти навстречу ставшим более разборчивыми покупателям, но и задумываться о качестве предложения, которое будет востребовано после кризиса. По мнению Елизаветы Масалимовой, уникальных эксклюзивных проектов на рынке по-прежнему мало: «В ближайшее время конкуренция за покупателя будет идти только между качественными и концептуально проработанными элитными проектами: хорошая локация, видовые характеристики и только необходимая инфраструктура».
«Все более заметно расслоение рынка. Настоящая элита по-прежнему редко встречается и практически не упала в цене. Переоцененные объекты, которые и раньше были не так востребованы, сейчас можно по уровню стоимости отнести к более низким ценовым сегментам рынка», – соглашается Сергей Дроздов.
«Те несколько объектов, которые действительно относятся к элитному сегменту и которые уникальны, по прошествии кризисного года в цене не изменились, – комментирует Леонид Сандалов. – Подешевели объекты, которые приписывают к элитной недвижимости, но реально они относятся к бизнес-классу. Покупатели объектов в бизнес-классе – это представители среднего бизнеса, который в кризис испытывает самые серьезные финансовые трудности».
Инфраструктурное насыщение
Как отмечают эксперты, в последнее время среди покупателей жилья элит-класса становятся популярными фитнес-центры с бассейном, расположенные прямо в жилом комплексе. «Это может стать важным моментом, влияющим на выбор дома, так как спрос на здания с бассейном есть, а предложение очень ограничено», – говорит Леонид Сандалов. При выборе дома покупатель объекта элит-класса, как правило, учитывает транспортную доступность, причем для него значение имеют не только хорошие дороги для автомашин, но и доступность метрополитена, маршруток и прочего наземного транспорта. Богатым людям при выборе жилья приходится учитывать, как на работу будет добираться их прислуга. Наличие вблизи дома магазинов, супермаркетов не принципиально, так как обычно на закупку продуктов едут на автомобиле, а магазины в 15 минутах езды есть. Также неважно наличие вблизи баров, ресторанов, объектов инфраструктуры развлечений, поскольку состоятельные люди выбирают клуб и ресторан отнюдь не по месту проживания. Совершенно не играет роли социальная инфраструктура: детские сады, школы, поликлиники выбираются, как правило, частные, по принципу престижности, качества услуг. Но может вызвать интерес частный детский сад в самом доме.
«Конечно, развитая инфраструктура – плюс для любого дома, однако когда речь идет о качественном элитном жилье, важно не перегружать его инфраструктурой, которая ложится бременем ежемесячных платежей на собственников. Если всеми этими объектами не особенно пользуются, то комплекс станет непопулярен в элитной среде», – считает генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость» Владимир Гаврильчук.
Будь что будет
Что касается прогнозов, то здесь эксперты единодушны: дорогие, хорошо расположенные и качественно продуманные объекты будут только дорожать. А остальные – дешеветь. «Покупатели элитной недвижимости, в строгом понимании слова «элита», – олигархи. Ну, стал у олигарха капитал не два миллиарда долларов, а один – это не сильно повлияет на его способность купить квартиру за $2–5 млн. Поэтому псевдоэлитная недвижимость подешевела очень заметно – ушла завышенная оценка объектов. Упрощения и удешевления проектов элитной недвижимости не может быть в принципе. Элитная недвижимость считается элитной, только пока она отвечает определенным требованиям. Эти требования не меняются. А как только объект перестает отвечать какому-либо признаку элитности, он перестает быть элитным. Абрамович, имея меньше денег, купит не пять яхт, а две. Но он никогда не станет покупать пять яхт ниже классом», – уверен Леонид Сандалов.
Эксперты полагают, что элитная недвижимость в любом случае имеет хорошие перспективы. История показала: единственное, что может обрушить рынок элитной недвижимости, – это революция.
