В пакете антикризисных мер поддержки строительной отрасли, утвержденных Смольным в начале этого года, есть и регистрация прав собственности на объекты незавершенного строительства. Это дает возможность использовать «незавершенку» в качестве залога при привлечении кредитов на достройку объекта
Для получения такого разрешения от КУГИ должно быть выполнено несколько условий. Во-первых, готовность объекта должна составлять не менее 70%. Во-вторых, инвестор обязан выполнить все финансовые обязательства перед бюджетом по инвестдоговору. Желательно и письмо из банка, подтверждающее его готовность кредитовать застройщика.
Досрочники
За все это время с просьбой согласовать право собственности на объекты незавершенки обратились единицы. В частности, это сделала компания «Авиелен А.Г.», строящая многофункциональный комплекс «АэропортСити» напротив международного терминала аэропорта «Пулково». Компания, ведущая проект стоимостью 125 млн евро на собственные средства, решила подстраховаться. На днях добро получило ЗАО "Мяспродинвест фирма "Флора", реализующее проект строительства торгового центра. А компании ЛенСпецСМУ потребовалось “досрочное” оформление собственности на два объекта незавершенки - школы и детского сада, сооружаемых в рамках жилого комплекса «Радуга» во Фрунзенском районе.
Были и отказники. Этим летом отклонили заявку «СУ № 308-Девелопмент», желавшую оформить право собственности на недостроенный гостиничный комплекс в Адмиралтейском районе. Мотив - задолженность перед городским бюджетом. Интересно, что у компании на руках было письмо из банка с подтверждением о возобновлении кредитной линии. По некоторым данным, позднее эту заявку все же удовлетворили.
“Условия довольно жесткие – нужно досрочно погасить все инвестиционные платежи перед бюджетом, не каждый инвестор на это готов. Да и готовность объекта должна быть достаточно высокой, - объясняет непопулярность меры начальник управления экономической и инвестиционной политики КУГИ Алексей Луняк.
По легкому пути
Судя по всему, «таблетка» оказалась «больному» не по карману. Большинство застройщиков пошли обратным путем - воспользовались формой поддержки Смольного в виде полугодовой отсрочки по инвестплатежам. В общей сложности задолженность строителей казне составила 7,3 млрд рублей. Правда, так называемые “инвестиционные каникулы” уже на исходе, и застройщикам придется срочно скрести по сусекам. А потом, вероятно, задуматься и о других антикризисных рецептах.
“Безусловно, девелоперам выгодно получать разрешение на регистрацию права собственности на недостроенный объект: это позволяет как можно раньше вступать в права распоряжения недвижимым имуществом, то есть объект можно продать, использовать как залог под кредит и т.д.,- говорит директор по развитию бизнеса ASTERA St.Petersburg Людмила Рева. - Это удобный инструмент; кроме того, это обеспечивает легитимность всех сделок с недвижимостью”.
По ее мнению в первую очередь это интересно девелоперам, развивающим коммерческие инвестиционные проекты, и застройщикам, получившим объект от города - например, под реконструкцию.
Не время
Директор по консалтингу и оценке NAI Becar Игорь Лучков считает, что пассивность строителей обусловлена текущей ситуацией на рынке. “Тема с регистрацией недостроя - это выстрел на будущее. Сейчас стоимость кредитных денег слишком высока для того, чтобы привлечь застройщиков. Многие из них надеются (и, возможно, небезосновательно) на возвращение растущего рынка, который позволяет зарабатывать на обороте и прибыли с продаж еще недостроенного объекта. Это бесплатный ресурс для застройщика, поэтому использовать кредитные средства, тем более, такие дорогие, многим пока не хочется. Да и само кредитование строящихся объектов с начала кризиса осуществляется очень немногими банками, большинство практикует ломбардное кредитование. Эффективная ставка, при которой активизируется кредитование под строительство и процесс регистрации недостроенных объектов - 9-11%. Ставка больше может быть интересна только при условии роста рынка более чем на 20% в год. Сейчас головная боль всех застройщиков - текущие продажи, именно на них и направлены все ресурсы”,- считает эксперт.
Впрочем, не все так гладко и с самой возможностью кредитоваться под залог недостроя. «И в более благополучные времена были проблемы с залогами в виде недостроенных объектов - они несут повышенные риски для банков,- говорит вице-президент Ассоциации банков Северо-Запада Виктор Титов. - Для банков главное - высокая степень ликвидности залога. Недострой этому требованию не отвечает. Поэтому если вопросы с подобным кредитованием и решаются, то обусловлено это, скорее, характером взаимоотношений между банком и его особо надежным клиентом».
