Сетевая авторезервация

Сегодня правительство Петербурга утвердило Отраслевую схему развития и размещения объектов инфраструктуры автомобильного транспорта для перевозки пассажиров и багажа в пригородном, междугородном и международном сообщении. Разработал этот документ Научно-исследовательский и проектный институт территориального развития и транспортной инфраструктуры (НИПИ ТРТИ).

Почти даром

Схема предусматривает резервирование на окраинах города около 18,4 га для строительства автовокзалов (см. таблицу). Как сообщил председатель комитета по транспортно-транзитной политике (КТТП) Николай Асаул, это будет восемь участков, расположенных в радиусе 300 метров от действующих и запланированных к строительству станций метро. Площадь каждого участка — от 0,3 га до 4 га, в зависимости от пассажиропотока на том или ином направлении. До конца 2009 года КТТП разработает механизм реализации программы по созданию этой сети автовокзалов. Николай Асаул сообщил «БН.ру», что участки будут выделяться целевым образом, но «если возникнет ажиотаж среди инвесторов, то будем проводить конкурсы». В следующем году КТТП займется разработкой проектной документации для вокзалов. Каждый из них будет содержать помимо транспортных составляющих также магазины, кафе, рестораны и иные коммерческие объекты. Но они будут присутствовать лишь как вспомогательные функции.

Николай Асаул отметил, что реализацией этих проектов, а также управлением построенных комплексов должны будут заниматься не собственно перевозчики, работающие на маршрутах, а профессиональные операторы.

КТТП предполагает, что часть комплексов может быть построена на принципах государственно-частного партнерства.

Губернатор Валентина Матвиенко заявила, что участки будут переданы инвесторам «практически бесплатно»: «Мы не ставим себе задачу зарабатывать на этой земле. Нам нужно создать современную инфраструктуру для автоперевозок, чтобы разгрузить городские улицы и наладить нормальную систему пригородных, международных и международных маршрутов». Она поручила КТТП продумать, как уже сейчас, до того, как будут построены вокзальные комплексы, сдать в аренду зарезервированные территории для нужд перевозчиков - «если не бесплатно, то за чисто символическую плату».

«Сейчас автобусы, работающие на международном и междугородном направлениях, ежегодно перевозят свыше 8 млн пассажиров в год — больше, чем составляет пассажиропоток аэропорта Пулково. Среди зарубежных маршрутов наиболее популярны Скандинавия, Балтия и страны СНГ. Еще 103 млн человек в год пользуются пригородными маршрутами — в основном Таллинское, Петергофское и Выборгское направления», - заявил Николай Асаул. Наибольшее количество рейсов отправляется от станций метро «Проспект Ветеранов», «Звездная», «Ладожская» и «Проспект Просвещения». Всего в Петербурге действует 350 маршрутов по этим направлениям. По прогнозам КТТП, объем международных перевозок пассажиров к 2025 году возрастет почти в два раза. Наибольший рост числа пассажиров ожидается на направлении стран Европейского Союза.

По словам генерального директора НИПИ ТРТИ Александра Солодкого, автобусы по этим направлениям отправляются из 47 точек в городе, причем 40 из них рнаходятся непосредственно на проезжей части автодорог. В Петербурге существует только один вокзал, построенный с соблюдением всех требований к автоперевозкам, - Автовокзал №2 на Обводном канале.

«Количество рейсов ежегодно растет, а мест отстоя автобусов в городе нет», - констатирует Александр Солодкий.

Сроков реализации «автобусной» программы правительство пока не утвердило. По подсчетам Николая Асаула, все комплексы могут быть построены уже к 2015 году.
Председатель комитета экономического развития, промышленной политики и торговли Максим Соколов считает, что вокзал в Купчино нужно построить как можно скорее — к моменту запуска обновленного аэропорта Пулково, то есть к 2013 году. Валентина Матвиенко поручила КТТП ускорить подготовку документации по этому объекту, чтобы уже в 2010 году проект был разработан.

Вокзал удвоит затраты

Эксперты полагают, что для столь затратных проектов, имеющих обременение в виде обязательного сооружения вокзальной части, будет непросто привлечь инвестиции.

Как считает исполнительный директор компании Praktis CB Сергей Федоров, интерес инвесторов к строительству автовокзалов зависит от условий, которые сформулирует город. «Любой объект, который генерирует пассажиропотоки, интересен для бизнеса. Но одно дело, если автовокзальная и коммерческая части будут примерно равными по площади, и другое — если вокзал займет площадь больше, чем остальные функции», - говорит Сергей Федоров. По его оценке, инвестиции в подобные объекты, построенные с применением каркасных конструкций, составляют около $800-900 на 1 кв м, монолитное строение обойдется примерно в $1200-1300 за «квадрат». Однако если учесть, что половину площадей займет вокзал, то затраты инвестора нужно умножать на два.

«Для реализации подобных проектов целесообразно объединяться нескольким компаниям, в числе которых должен быть транспортный оператор и девелопер. В таком случае снижаются риски инвестирования и выстраивается более грамотная модель проекта», - говорит директор по консалтингу и оценке Becar Realty Group Игорь Лучков. Он считает, что ажиотажа среди инвесторов программа строительства автовокзалов не вызовет. Во-первых, из-за кризиса, а во-вторых, большинство зарезервированных под вокзалы участков находится в слабо развитых зонах. К таким относится, например, станция метро «Парнас», где кроме автобусного кольца поблизости нет никаких притягательных объектов. А вот соседства с крупными многофункциональными комплексами будущим вокзальным девелоперам опасаться не стоит, полагает Игорь Лучков: «В таких местах, как, например, метро «Купчино», создается своеобразный торговый кластер, и это уже само по себе становится плюсом для участников рынка, так как притягивает потоки посетителей».

По мнению генерального директора ЗАО «Евролайнс» Эдгара Пфау, построенные вокзалы должны принадлежать не перевозчикам, а городу или независимым транспортным операторам, которые и будут ими управлять. Только тогда возможно обеспечить равный доступ на территорию комплексов всех участников рынка.

Генеральный директор VMB TRUST Александр Гришин добавляет: «Транспортные узлы «метро+автовокзал» всегда пользовались повышенным спросом со стороны инвесторов. Но сегодня строительство новых объектов коммерческой недвижимости практически не ведется. Хотя стратегически данные объекты - интересные точки для ритейла. Говорить об их рентабельности было бы непрофессионально, так как пока непонятно, какие требования к проектам выдвинет город, какова будет площадь собственно автовокзала и какая доля придется на окупаемые торговые площади. Вложения же в строительство, на мой взгляд, стандартные: около 1,5 тысячи условных единиц на метр квадратный без учета стоимости земли. Данные проекты могут стать понятной инвестору формой государственно-частного партнерства».

Адресная программа размещения автовокзальных комплексов

Источник — комитет по транспортно-транзитной политике

Текст: Ольга Мягченко