- В чем суть соглашения, почему банкиры не могут договориться с застройщиками без участия города?
- Мы сближаем позиции застройщиков и банкиров. Последние всегда настороженно относились к проектному финансированию, а в соглашении с банками мы оговариваем механизм проектного кредитования.
Например, застройщик имеет земельный участок, на который у него зарегистрировано право собственности или заключен инвестиционный договор аренды на проектирование и строительство жилых объектов.
Проектируется объект, в установленном порядке проводится экспертиза, получается разрешение на строительство.
Застройщик обращается в банк с просьбой предоставить кредит на строительство объекта.
По соглашению получателем кредитных средств является так называемая проектная организация, имеющая права исключительно на кредитуемый объект, к тому же в нашем случае единственным кредитором этой организации должен быть только банк-кредитор.
Объем средств, вложенных в проект со стороны компании-заемщика, должен составлять не менее 30% от планируемых инвестиционных затрат и должен быть подтвержден документально.
Как правило, срок периода проектного кредитования равен периоду строительства объекта, и он не может превышать 7 лет. График погашения кредита устанавливается по согласованию с банком.
Вид кредитования – невозобновляемая кредитная линия.
- Какие требования к залогу по кредиту?
- Предполагается, что в качестве обеспечения под привлекаемый кредит возможно оформление активов, создаваемых в рамках проекта, земельных участков, объектов недвижимости, в том числе принадлежащих на праве собственности третьим лицам. В качестве дополнительного обеспечения могут приниматься значимые пакеты акций и долей в уставном капитале организаций, а также поручительства юридических и физических лиц - собственников бизнеса.
Залоговая стоимость предлагаемых в залог имущественных объектов и прав определяется банком на основании отчета об определении рыночной стоимости в оценочной компании.
Пока строится объект – он же и может выступать в качестве залога.
То есть, принято решение – в залог поступает земельный участок, возвели несколько этажей, меняются условия предоставления кредита – в залог поступает часть объекта. Снимается определенная нагрузка на застройщика, долговое бремя уменьшается.
Риски по активам компании снижаются – все в плюсе и банк и застройщик и граждане, которых застройщик начинает привлекать в качестве участников долевого строительства.
Предполагается, что город будет выкупать определенную часть квартир, то есть участвовать в долевом строительстве тех объектов, которые соответствуют критериям бюджетного строительства.
- А именно, каким критериям?
- Город сейчас планирует «вытягивать» ввод жилья за счет бюджетных средств, то есть бюджетная составляющая в этом году будет гораздо больше, чем в прошлом.
Для бюджетной сферы мы покупаем квартиры только с полной отделкой, которые готовы для передачи очередникам, ветеранам и другим категориям граждан с которыми работает бюджет. То есть мы не покупаем полуфабрикаты, предлагаемые строители на рынке жилья. Другой достаточно серьезный для нас критерий - метраж, у нас есть нормы предоставления жилья.
- Выкупаете квартиры по 30 кв. м.?
- Это «реалы», квартиры-студии, мы не считаем, что такое жилье может быть предоставлено ветеранам. Речь идет о квартирах от 40 кв.м. И предложение объектов в этом сегменте не велико. В основном строятся однокомнатные квартиры достаточно больших площадей – более 50 кв. м. Это, конечно, не очень устраивает город. И в объектах с такими квартирами мы ничего выкупать не будем.
Если объекты соответствуют нашим требованиям, то город планирует выкупить часть квартир, но в небольших количествах. И это хорошая реклама для объекта, для привлечения покупателя. Представьте: объект реализуется в соответствии с соглашением банка и города. Город участвует в долевом строительстве – выкупает, например, 5% квартир в строящемся доме. Нам кажется, что этот объект больше заинтересует граждан – дольщиков, чем объект без участия города.
- Оговаривается в соглашении объем средств, который банки обязуются вложить в строительство, процентные ставки?
- Размер процентной ставки по кредиту дифференцирован и может меняться в зависимости от ежемесячных оборотов по счетам заемщика. Мы не влияем на размер процентной ставки и финансовая сторона в соглашении не оговаривается. Могу лишь сослаться на председателя Северо-Западного банка Сбербанка РФ Алексея Логинова, который заявлял, что банк готов вложить в строительство 28 млрд руб. В банке ВТБ Северо-Запад уклонились от ответа на этот вопрос, сказав, что «в банке есть уже выделенные средства. Но их размер мы хотели бы оставить внутри организации».
Банк решает финансовые вопросы, а мы решаем вопросы, связанные со строительством, банк интересуют гарантии города, что компания работает нормально.
- Какие город дает гарантии?
- У нас создана рабочая группа, в нее обращаются застройщики и просят рассмотреть возможность предоставления финансирования в определенном объеме. Мы смотрим, есть ли все необходимые разрешительные документы на стройку, правоустанавливающие документы на земельный участок, технико-экономические показатели проекта, сведения о заключенных договорах долевого участия по объекту, обеспечен ли он инженерными ресурсами, то есть, оцениваем - будет ли сдан объект в перспективе. А также решаем вопрос о выкупе квартир в этом объекте.
Обязательное условие, чтобы застройщик работал по 214 федеральному закону – «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
А это наличие зарегистрированных в установленном порядке прав на земельный участок, договор аренды или свидетельство о праве собственности, пройденная экспертиза проекта, полученное разрешение на строительство, опубликованная или размещенная в сети интернет проектная декларация.
Затем на основании анализа, предоставленных документов, мы принимаем решение и если оно положительное, то направляем ходатайство в банк о предоставлении кредита на запрашиваемую сумму. Принимая решение, мы обязательно учитываем историю деятельности компании на рынке.
- Каким компаниям не видать хорошей характеристики?
- Нет никаких «черных списков». Если у компании были или есть обманутые дольщики, незаконная стройка, то она, конечно, не получит от нас никаких рекомендаций.
- Если в комитет обратится компания из другого региона, дадите ей рекомендацию, не зная ее истории?
- Отсекать компании по территориальному признаку – это неправильный подход. Мы рассматриваем заявки с той точки зрения, что объект строительства находится в Петербурге.
- Сколько ходатайств и на какую сумму уже отправлено в банки, и по каким проектам приняты положительные решения?
- Раньше всех принято решение о выделении финансовых средств ООО «Главстрой-СПб» - для строительства первой очереди проекта «Северная долина», который является одним из стратегических проектов Петербурга и осуществляется в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». В решении вопроса по финансированию этого проекта принимала участие губернатор Валентина Матвиенко, она лично обращалась к главе Сбербанка РФ Герману Грефу.
В настоящее время в стадии строительства находится первая очередь этого проекта, предусматривающая ввод 278,0 тыс. кв. м жилья. На площадке выполнен полный объем подготовительных работ. Объем запрашиваемых средств - 1 млрд руб.
Также в адрес Сбербанка России направлены письма с предложением рассмотреть возможность, в рамках подписанного соглашения, предоставления финансовых средств на строительство по проектам «Стройкорпорации «Элис», «НеваСтройИнвест» и «РосСтройИнвест».
Повторно будем рассматривать заявку «Треста-36», а кроме него еще по пяти проектам готовы документы для рассмотрения.
То есть, можно смело говорить, что в ближайшее время банки рассмотрят документы по десяти проектам с суммарным вводом примерно 500 тысяч кв.м жилья.
- На какой объем средств претендуют компании?
- Не хотел бы об этом говорить. Мы можем просить сколько угодно, но окончательное решение об объемах финансирования принимает банк. Может его не устроит залог, и он откажет в кредите.
- Все перечисленные заявки в адрес Сбербанка, а в адрес ВТБ есть заявки?
- С ВТБ Северо-Запад соглашение подписано недавно. И несколько адресов в ближайшее время мы рассмотрим. Уточнять ничего не буду, пока не пройдет заседание нашей рабочей группы.
- По одобренным заявкам город выкупает квартиры?
- Мы рассматриваем этот вопрос только по объектам «Главстрой-СПб», в остальных объектах ничего не выкупаем.
- С какими еще банками планируется подписать соглашение?
- Сейчас ведутся серьезные переговоры с Банком Санкт-Петербург. Собственно говоря, эти три банка – Сбербанк, ВТБ и «Санкт-Петербург» - у нас системообразующие по количеству клиентуры – застройщиков или компаний, которые имеют отношение к строительству. Львиная доля строительных компаний обслуживается именно в этих банках. Но двери не закрыты и для других кредитных организаций, они тоже могут присоединиться к соглашению.
- Когда будет подписано соглашение с Банком Санкт-Петербург?
- Надеюсь, что это случится до конца текущего года. Может быть, и в более короткие сроки, сейчас идет обсуждение деталей проекта соглашения с банком.
