Между тем, считается, что здания, построенные в соответствии с принципами эко-девелопмента, наиболее востребованы и окупаемы с точки зрения возврата инвестиций в будущем, когда перед собственниками, управляющими компаниями и арендаторами помещений встанет реальный вопрос об экономии ресурсов, - воды, электричества и т.д. По крайней мере на Западе этот вопрос уже давно актуален: солидные компании, заботящиеся об энергоэффективности и экологичных условиях для работы своих сотрудников, предпочитают размещать офисы в "greenbuildings". В России, на фоне нынешнего переизбытка офисных площадей даже в самых современных и качественных бизнес-центрах, эта проблема не кажется первоочередной. Однако на перспективу думать надо.
История вопроса
Понятие "эко-девелопмент" (или же green – "зеленый" - development, greenbuilding, sustainable – "устойчивый" – development) штурмует отечественный рынок недвижимости последние два года. Под экологичным строительством, как говорит директор компании Savant Дэвид Уайтхаус, понимается комплексный междисциплинарный подход к проектированию зданий и застройке земель. Этот подход направлен на сокращение отрицательного влияния зданий на окружающую среду: необходимо понимать, что природные ресурсы на планете исчерпаемы. Считается, что изменение климата или глобальная экологическая катастрофа на 55% связана со строительством недвижимости. И если девелопмент не подчинить теме экологии, по расчетам ученых, через 30-50 лет жить на планете будет невозможно.
По информации Американского совета по экологичному строительству (U.S. Green Building Council), здания являются потребителями 72% всей потребляемой на Земле электроэнергии, 14% питьевой воды и 40% полезных ископаемых, одновременно производя около 38% выбросов парниковых газов.
В США и Европе впервые об эко-девелопменте заговорили в конце 70-х, а потом в конце 80-х годов. Причиной, как это ни прозаично, стал энергетический кризис в США, давший жизнь таким понятиям, как самонагрев, охлаждение за счет солнечной радиации, использование солнца и горячей воды в качестве источника энергии, суперизоляция, энергоэффективные приборы, зеленые крыши и стены. В Европе в конце 80-х годов концепция эко-девелопмента стала альтернативой традиционному проектированию и строительству. Сначала она охватила Германию, Нидерланды и страны Скандинавии, а потом "перекинулась" и на Америку с Канадой.
Сегодня контроль за экологией строительства в этих странах ведется на правительственном уровне, в том числе и на уровне муниципалитетов. К примеру, Арнольд Шварценеггер, губернатор штата Калифорния, в рамках своей «Инициативы зеленого строительства» (Green Building Initiative) продвигает идею улучшения экологических показателей существующих и вновь вводимых зданий. К 2015 году, по приказу губернатора, принадлежащие штату объекты, а также, по возможности, объекты частной недвижимости, должны снизить потребление энергии на 20% по сравнению с уровнем 2003 года.
В Англии лондонская мэрия воплощает в жизнь план по повышению энергетической эффективности существующих зданий города: к 2025 году выбросы в Лондоне, по задумкам местных властей, должны уменьшиться на 60%.
В США вопросы эко-девелопмента курирует Американский совет по экологичному строительству – U.S.GreenBuildingCouncil, который известен созданием системы американского стандарта "зеленого" строительства LEED. Одним из наиболее известных членов этого совета, к примеру, является международная компания Hines (девелопмент, управление недвижимостью) – первая компания в сегменте недвижимости, получившая награду Energy Star's Sustained Excellence. Одним из примеров ее работы в нише "зеленых" технологий стало принятие в декабре 2008 года программы "Зеленый офис", рассчитанной на сотрудников офисов самого Hines (более 230 офисов на четырех континентах), а также на арендаторов всех зданий, находящихся под управлением компании (более 11 млн кв. м площадей в 100 городах в США, Мексике, Канаде, Панаме, Бразилии, Китае и России).
Что касается России, у нас об экологии строительства девелоперы особо не задумывались: на пике рынка они зарабатывали деньги, обеспечивая растущий спрос предложением. Безусловно, в качественных зданиях класса А (в коммерческой или жилой недвижимости) могли использоваться продвинутые материалы и технологии, но в комплексе тема энергосбережения и охраны окружающей среды не проводилась. В основном, вопросы экологии волновали девелоперов только в связи с согласованием соответствующей разрешительной документации или с позиционированием и продвижением объектов – размещением их в экологически чистых районах, рядом с лесопарками и т.д. Однако "зеленый" подход к строительству можно применять в таких сферах деятельности, как разработка площадки, потребление водных и энергетических ресурсов, контроль выбросов, использование нетоксичных стройматериалов – как для фасадных, так и для внутренних работ.
Стандарты и нормативы
Одним из основополагающих документов, курирующих концепцию эко-девелопмента, является Рамочная Конвенция ООН об изменении климата. В формулировке ООН устойчивое развитие (sustainable development) – это развитие общества, которое позволяет удовлетворять потребности нынешних поколений, не нанося при этом ущерба возможностям, оставляемым в наследство будущим поколениям для удовлетворения их собственных потребностей. Конвенция была открыта для подписания на Конференции ООН, состоявшейся в Рио-де-Жанейро в июне 1992 года. К середине 1997 года 165 государств, в том числе и Россия, ратифицировали или ввели в действие Конвенцию, тем самым приняв на себя конкретные обязательства по ее соблюдению.
В эко-девелопменте разработаны уже и свои стандарты. Наибольшую известность получили созданный в 1990 году британский метод экологической оценки BREEAM (Building Reseach Establishment's Environmental Assessment Method) и разработанный в 1998 году американский стандарт LEED (Leadership in Energy and Environmental Design - лидерство в энергосберегающем и экологичном проектировании). Стандарты были разработаны при участии архитекторов, строителей, инженеров, различных общественных и государственных организаций. Применяются они, как правило, добровольно, но с учетом реалий рынка. На основе критериев этих систем оцениваются экологические характеристики объекта, его влияние на окружающую среду, а по результатам оценки зданию присваивается сертификат одной из пяти ступеней.
В 2004 году U.S. Green Building Council разработал систему сертификации существующих зданий (функционирующих на момент подачи заявки не менее 12 месяцев): LEED for Existing Buildings. Как рассказывала Мари Колман из U.S. Green Building Council, эта система оценивает прежде всего эксплуатацию объекта, затем эффективность использования пространства, экологические аспекты функционирования и технического обслуживания. Оценщиков интересуют экстерьер объекта, поддержка участка, водо- и энергопотребление, качество воздуха внутри здания и др. После финальной инспекции здания, претендующего на получение сертификата, ему может быть присвоена одна из четырех оценок рейтинга: «сертифицировано» (certified), «серебро» (silver), «золото» (gold), «платина» (platinum), - по количеству набранных балов. Всего на середину 2009 года было зарегистрировано 2223 объекта из разных стран, претендующих на получение сертификата LEED for Existing Buildings, 120 уже получили сертификат. В основном это американские здания, но среди претендентов много проектов из Канады, Индии, ОАЭ.
Всего же в мире число сертифицированных объектов приближается к миллиону – большая часть зданий сертифицирована по стандарту BREEAM, на втором месте LEED.
В России полностью "зеленых" - CO2-нейтральных – зданий практически нет. По данным U.S. Green Building Council, в настоящее время из российских проектов зарегистрированы на получение сертификата LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) пока всего четыре здания, ни одно из них еще не сертифицировано. Если точнее, сейчас для получения сертификата LEED for Core & Shell зарегистрировано три московских проекта, а в Твери строится здание в соответствии с требованиями LEED for New Construction.
«Мы надеемся, что «зеленая революция», происходящая в мире, распространится еще шире, что будет способствовать появлению все большего количества экологичных эффективных зданий, которые смогут сберечь деньги и снизить влияние человека на окружающую среду», – говорит Мари Колман.
По словам генерального директора "АФИ РУС" Евгении Акимовой, экологическая сертификация не является обязательной процедурой, но все чаще мировые компании прибегают к этой системе. Затраты на получение сертификата, например, LEED, оправдываются тем, что «зеленые» здания пользуются высоким спросом. А авторитетное свидетельство позволяет значительно повысить их стоимость вследствие того, что потребитель стал все больше задумываться об экологии своего жилища и офиса.
Экология, деньги и девелопмент
Но российские девелоперы, как правило, мотивируют свой отказ от green building дороговизной эко-девелопмента, слабым спросом со стороны покупателей или арендаторов, отсутствием господдержки и т.п. Впрочем, считает президент Ecoestate, глава комитета по экодевелопменту Российской гильдии управляющих и девелоперов, уполномоченный по вопросам окружающей среды европейской ассоциации CEPI Валерий Вакуленко, в качестве государственной поддержки для девелоперов может выступить "Программа 2020", согласно которой Россия должна стать страной с наиболее благоприятными условиями для жизни. В том числе это касается и экологии, и устойчивого развития (sustainable development). Однако для воплощения в жизнь этой программы необходимо сначала создать и внедрить соответствующие законы и нормативы: работа в этом направлении пока не велась.
По мнению Валерия Вакуленко, в вопросах, касающихся эко-девеломента, "торг неуместен", ведь дело касается выживания. Если рассматривать весь период жизненного цикла объекта, то эко-недвижимость окажется дешевле, так как первичные затраты на создание с лихвой окупаются экономией на эксплуатации. И окупиться эти затраты могут через несколько лет. Кроме того, "зеленые" технологии могут быть экономичными на стадии строительства.
В компании Yudelson Associates, занимающейся консультированием в области экологичного строительства, считают, что снизить энергопотребление функционирующих зданий на 20–30% – вполне реально и доступно. Это можно сделать путем замены ламп накаливания и флуоресцентных ламп старого образца новыми, более эффективными. Или установить в крупных зданиях системы комбинированного производства электроэнергии и тепла.
По данным компании "ЭкоПрог", энергетическую эффективность здания можно повысить, к примеру, за счет установки энергосберегающего оборудования, датчиков контроля для воды и освещения, применение технологий использования сточных вод и т.д.
Безусловно, подобные мероприятия требуют инвестиций. К примеру, если применять стандартизированную в Европе систему EIB/KONNEX, начальные вложения составят от 50 до 150 евро на 1 кв. м. Применение подобных технологий поможет сократить энергопотребление на 30%, а окупаемость таких систем составит 3–5 лет.
Как говорит президент SiemensBuildingTechnologiesЙоханнес Милде, среди выполненных его компанией проектов есть примеры зданий, где только за счет замены системы контроля удалось снизить потребление энергии на 10-15%. Окупаемость таких проектов составляет 1-2 года. Если же нужно произвести изменения в самом здании, заменить или отремонтировать отопительную систему, то срок возврата средств увеличивается – до 7-10 лет. Это не так много в масштабах жизненного цикла самого здания.
Greenbuildings
Одно из самых известных зданий, удовлетворяющих концепции Green Building, - небоскреб Hearst Tower в Нью-Йорке, построенный в 2006 году по проекту Нормана Фостера. Это напоминающая кристалл стеклянная башня высотой 182 м (46 этажей), которая по сути является надстройкой к 6-этажному зданию 1928 года постройки. Здание имеет золотой сертификат в соответствии со стандартом LEED, при его строительстве были использованы переработанные материалы, в том числе 80% переплавленной стали.
Стоит отметить строящийся многофункциональный проект COR building в Майами, Флорида (АБ Oppenheim architecture + design). Это здание со сплошным остеклением, на которое одет чехол с крупными круглыми отверстиями, что обеспечивает зданию как самокондиционирование, так и естественное освещение. Здание, сдача которого ожидалась в 2009 году, будет оснащено солнечными батареями и ветряной электростанцией.
 |
Один из ожидаемых проектов эко-девелопмента в США – офисная башня Bank of America Tower в Нью-Йорке, которая может стать третьей по высоте в Америке и второй в Нью-Йорке после Empire State Building. Здесь также будут применяться переработанные или годные к переработке материалы, естественное освещение, а дождевую воду будут использовать для внутренних нужд здания
В 2008 году должно было завершиться строительство ВТЦ в городе Манама в Бахрейне: он примечателен использованием трех ветровых турбин, расположенных между двумя 45-этажными небоскребами-близнецами, которые обеспечат 10-15% потребляемой энергии.
В России реализация ряда заявленных до кризиса эко-проектов сегодня под большим вопросом. К green building должны были отнести башню "Россия" в ММДЦ "Москва-Сити", которую собирался строить Шалва Чигиринский по проекту Норманна Фостера. "Зеленым" должен был стать проект другого иностранного архитектора, Эрика ван Эгераата – "Остров "Федерация" в Сочи, строительство которого пока отложено.
Впрочем, в "Москва-Сити" сейчас реализуется другой эко-проект – ТРЦ Mall of Russia, реализуемый AFI Development. При строительстве стеклянного купола общей площадью 10 тыс. кв. м здесь была использована современная энергосберегающая и экологически чистая система импульсного электротермического растапливания снега и наледи, способная очищать купол за 2–12 минут, в зависимости от температуры воздуха снаружи (обычно на это уходит около суток). Купол пропускает дневной свет на все пять этажей комплекса.
В деловом комплексе «Федерация» в "Москва-Сити" девелопер Mirax Group применил новую для России систему рекуперации тепла, позволяющую максимально
 |
использовать внутри здания тепло, вырабатываемое его системами: коэффициент рекуперации достигает 60%. Помимо этого в башне можно регулировать тепло в разных частях объекта с помощью гидравлических систем переменного давления. Еще один интересный действующий "зеленый" объект в Москве – бизнес-центр "Белая площадь", построенный компаниями AIGLincolnи управляемый компанией Hines.
|
Продвижением эко-проектов в России сейчас занимается международная компания Arup, специалист в области инженерного проектирования и городского планирования, известная «усточивым» подходом ко всем своим проектам. Одна из наиболее известных ее акций –инициатива C40, объединяющая сорок крупнейших городов мира, включая Москву, в борьбе против изменения климата и выбросов углерода. В России Arup принимает участие в работе недавно сформированного Российского совета по зеленому строительству – Russian Green Building Council. Наглядный пример проекта Arup, основанного на идее устойчивого развития, - это проект «Ростов-Сити» – городской район смешанного типа на левом берегу Дона. Он спроектирован с соблюдением принципов устойчивого развития, включающих снижение перемещений жителей благодаря разумному городскому планированию, современным системам городской канализации, эффективным системам энергоснабжения и т. д.
"Зеленые" технологии сейчас начинают использоваться при строительстве олимпийских объектов в Сочи. В частности, это проект мини-отеля в Имеретинской долине, проект "Деревня экодевелоперов" в Сочи, который должен быть реализован на участке в горах, более дешевом, чем приморская земля из-за отсутствия инженерных коммуникаций. Идея проекта заключается в создании экологичного поселения бизнес-класса с применением современных технологий «зеленого» строительства, с автономными инженерными системами по более низкой цене за счет экономии на земельном участке.
Еще один пример – крупнейший в Северной Еверопе курортно-коттеджный комплекс, который создается в Финляндии, рядом с границей с Ленобластью. Комплекс будет включать в себя гольф-поле, марину для яхт, СПА, бизнес-центр и т.д. Проект интересен экологией территории и построек. Вообще недвижимость в этом районе привлекает покупателей тем, что там обеспечивается раздельный сбор мусора, теплопотери даже частных домов контролируются государством, широко используются тепловые насосы, которые окупаются за 4–5 лет, принося потом заметную экономию своим владельцам, и другие "зеленые" технологии.
