По сведениям комитета по инвестициям и стратегическим проектам, в городе работает 466 мини-отелей (до 50 номеров) на 6 266 номеров. Номерной фонд всех мини-отелей составляет четверть от общего объема гостиниц города. «Мини-отели стали популярнее среди туристов, а их качество – гораздо выше. Можно констатировать, что мини-отели более привлекательны для туристов, чем большие гостиницы», – говорит пресс-секретарь комитета по инвестициям и стратегическим проектам Вера Хейфец.
Рост популярности мини-отелей консультант компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis Елена Снегирева объясняет несколькими факторами. Во-первых, это – благоприятная экономическая ситуация, царившая до кризиса, и наличие свободных финансовых ресурсов у путешественников. Второй фактор – стратегия поведения на рынке владельцев мини-отелей: невысокая цена при более внимательном отношении к гостям. И последнее – дефицит отелей. «Не стоит забывать и о том, что Петербург просто не обеспечен недорогими гостиницами, а мини-отели чаще всего отличаются прекрасным местоположением и обслуживанием», – подчеркивает она.
Мини-start-up
Для успешной работы гостиницы важнейшим условием является местоположение, а именно – близость к центру, к историческим местам, достопримечательностям. Таким образом, отсутствие пятен под застройку, дорогая земля не позволяли развернуть в центре города масштабное строительство. Однако если невозможно возводить в центре большие отели, ничто не мешает открывать маленькие.
По словам руководителя отдела инвестиционного консалтинга ASTERA St.Petersburg Александра Волошина, для создания мини-отелей используется несколько вариантов: приобретение в собственность небольших жилых зданий целиком или отдельными лестницами (парадными), реже – одиночных квартир. Встречались случаи, когда для открытия мини-отеля здание арендовалось у КУГИ.
Вложения в создание малого отеля сравнительно невелики: реконструкция жилого дома под мини-отель стоит около $2 тыс. за кв. м, включая отделку помещения и оборудование. Площадь отеля может составлять до 500 кв. м. Таким образом, создание мини-гостиницы обойдется максимум в $1 млн.
Сегодня мини-отели демонстрируют хорошую окупаемость – в среднем до шести лет, и высокую для коммерческой недвижимости доходность – около 20%. Именно поэтому иностранные инвесторы, как правило, частные лица или коммерческие компании, рассматривают возможность приобрести небольшие особняки и жилые дома в историческом центре Петербурга с целью реконструкции под небольшую гостиницу.
Всесезонный кризис
Как показывает практика, кризис внес негативные коррективы в отельный бизнес: вместе со снижением общего туристического потока собственникам гостиниц становится гораздо сложней поддерживать наполняемость номеров на приемлемом для эффективного бизнеса уровне.
Однако эксперты уверяют, что кризис дал новый толчок для развития мини-отелей уже в новом виде, хотя для этого необходимы дополнительные усилия. Кризис внес новую тенденцию – минимизацию расходов среди туристов. Гости города стремятся сэкономить на услугах. Но договориться о каких-нибудь поблажках гораздо легче и проще в мини-отеле, так как этот бизнес построен во многом именно на личных отношениях. Эксперты считают, что мини-отели спасет введение дополнительных услуг: повышение стандартов обслуживания, «одомашнивание» обстановки, – все то, что может выгодно отличать мини-гостиницу от крупноформатных конкурентов, и одновременно ребрендинг в отелях невысокого класса. «В Петербурге ощущается острый недостаток гостиниц эконом-сегмента («три звезды» и ниже), поэтому потенциал для развития мини-отелей еще достаточно велик», – поясняет Александр Волошин.
По данным комитета по инвестициям, доля номерного фонда гостиниц эконом-класса составляет чуть более 11%. Однако шансом сохранить бизнес решили воспользоваться не все. «Сегодня многие мини-отели выставлены на продажу по сниженной цене, и собственники гораздо охотней идут на уступки во время переговоров о продаже, чем это было раньше», – рассказывает Александр Волошин.
По мнению участников рынка, объяснение этому кроется в том, что на растущем рынке слишком многие инвесторы увлеклись созданием мини-отелей, не имея общего понимания бизнеса, а нанимать управляющую компанию на один отель неэффективно.
Впрочем, директор по маркетингу Becar Realty Group Наталия Черейская считает, что в скором времени на рынке будет преобладать другая тенденция – консолидации игроков, объединения мини-отелей в сети сохранятся, поскольку так легче выжить в кризисные времена. Преимущества сетевых отелей – единая клиентская база, а значит, возможность охвата и привлечения большего количества клиентов, единая логистика, система закупок и т. д. Все это вместе дает возможность предоставлять более конкурентоспособные предложения, в том числе ценовые, бонусные системы и пр. «В кризис это принципиально важно», – дополняет Наталия Черейская. Стоит сказать, что сегодня уже есть удачные примеры сетей мини-отелей, пользующихся большой популярностью у гостей города. Например, такие как Nevsky Hotels Group, «Группа Отелей Евразия», Rinaldi, «Анабель» и другие.
Ценовая стабильность
Как рассказал член правления Российской гостиничной ассоциации Алексей Мусакин, за то время, что длится кризис, падение наполняемости отелей составило примерно 15%. Пик падения пришелся на март текущего года. Однако летняя статистика подправила средний показатель. Летом пустовало не более 7% номерного фонда мини-отелей, помогли соотечественники, заполняя номера вместо выбывших иностранных туристов. Сегодня соотношение российских и западных туристов составляет 50% на 50%. Если говорить о ценовой политике, то из-за девальвации рубля цены в национальной валюте, по сути, остались неизменными. Однако в пересчете на доллары – упали примерно на 20%. Впрочем, Алексей Мусакин видит в этом и положительные стороны – желание иностранных гостей селиться в мини-отелях, зачастую не уступающих по своей классности крупным гостиницам. Примером можно считать мини-отель «Александр-хаус», получивший право быть в мировой брендовой цепочке мини-отелей Small luxury hotels.
Стоит отметить, что кризис не изменил процент мини-отелей, работающих по «серым» схемам. По сведениям Алексея Мусакина, их примерно 15%. Но даже кризис вряд ли увеличит их долю. «Я не думаю, что отели, работавшие по «белой» схеме, начнут уходить в тень, чтобы минимизировать расходы. Многие из них имеют раскрученные бренды, и переход к «серым» схемам не произойдет незамеченным для фискальных органов, да и не выгоден самим владельцам», – говорит он.
Опыт поможет
В целом эксперты считают, что кризис не очень страшен для мини-отельеров, ибо каждый год он у них случался, локальный. Дело в том, что деловая и развлекательная программа города распределена таким образом, что основной поток туристов и командировочных приходится на три летних месяца. В результате с конца мая по август гостиницы, и мини-отели в частности, переполнены, чего нельзя сказать об остальном времени. Тем не менее, даже в такой ситуации гостиницы выживали и делали это благодаря дефициту номеров в Петербурге. «Если в Амстердаме обеспеченность отелями составляет 35 номеров на тысячу жителей, в Вене – 26 номеров, то в Петербурге этот показатель – 5,2. Поэтому глобально гостиничный рынок и рынок мини-отелей привлекательны для инвесторов, особенно это касается наиболее ликвидных отелей эконом- и бизнес-класса», – пояснила Наталия Черейская.
По сведениям городской администрации, Петербург является одним из самых посещаемых туристических центров Европы. Ежегодно город принимает около пяти миллионов российских и иностранных туристов. С 6 июля 2004 года в городе действует программа развития гостиничной инфраструктуры. Ее цель – увеличить существующий гостиничный фонд до 32 072 номеров и таким образом, по количеству гостиничных мест, достичь показателя – 7 номеров на тысячу жителей. Судя по всему, дефицит сохранится еще долго.
