Генеральный директор компании «ВС Девелопмент» Владимир Ядыкин рассказал «БН.ру», что широко анонсированный проект превращения «Завода слоистых пластиков» на углу шоссе Революции и Индустриального проспекта в современный индустриальный парк пока заморожен. «Работу над проектом мы отодвинули во времени. Он будет реализован, но только когда мы увидим горизонт на 5-7 лет вперед», - заявил Ядыкин. Он сообщил, что продолжаются поиски участка для вывода этого завода за пределы Петербурга. «Нам нужно 6-8 га земли. Рассматриваем два варианта площадок – в Ленобласти и Бологом. Но окончательное решение еще не принято», - отметил собеседник.
При этом, по его словам, «ВС Девелопмент» инвестировал несколько десятков миллионов рублей в покупку нового немецкого оборудования для выпуска пластиков. «Это позволит увеличить объемы действующего производства в три раза. Таким образом, актив будет эффективно использоваться до конца кризиса», - сказал Владимир Ядыкин.
О проекте строительства индустриального парка на месте завода слоистых пластиков было заявлено более года назад. Территория завода занимает около 12 га и расположена в 1,5 км от развязки Кольцевой автодороги. Сейчас здесь старые заводские корпуса 1950-1970 годов постройки общей площадью более 50 тыс. кв. метров. В 1992 году завод акционировался и перешел под контроль группы компаний, в которую входит «ВС Девелопмент». Инвестор намеревался построить на территории завода около 60 тыс. кв. метров производственных и складских помещений, и около 20 тыс. кв. метров офисов. Причем складскую составляющую хотели представить не только в классическом виде «12-метровый сэндвич», но и в виде интеллектуального высотного склада. Инвестиции в проект оценивались в $120 млн.
«Согласно ПЗЗ, «Завод слоистых пластиков» расположен в зоне ТП7, разрешающей размещение только объектов производственного назначения. Для реализации проекта застройки территории не только промышленными, но складскими и офисными помещениями, необходимо провести работы по корректировке зонирования, так как при сохранении существующей ситуации офисы в этой зоне строить нельзя, а склады являются условно-разрешенным видом использования и надо получить дополнительные согласования на их возведение. Соответственно, исходя из текущего функционального зонирования территории, стоимость земли может составлять порядка 400 млн рублей (12 га). Порядок инвестиций - $120-150 млн. С учетом приобретения 6-8 га земли в Ленинградской области (подальше от черты города) и строительства промышленных зданий площадью 50 тыс.кв. метров, перевод завода может обойтись примерно в $70млн», - подсчитал генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
По мнению старшего консультанта департамента консалтинга ColliersInternational Петербург Евгении Тучковой, «сейчас инвестору имеет смысл заниматься подготовкой проекта, так называемой «бумажной стадией» - то есть разработкой концепции, получением согласований, привлечением проектировщиков. Эта стадия занимает продолжительное время, но не требует больших инвестиций».
«Я бы посоветовала девелоперу сосредоточиться на складских и производственных площадях, офисы в этом месте менее привлекательны - здесь затрудненная транспортная доступность, арендаторам необходимо будет организовывать трансфер для персонала, то есть потребуются дополнительные затраты. По этой причине арендаторы неохотно рассматривают удаленные офисные площади», - говорит руководитель отдела индустриальной недвижимости ASTERA St.Petersburg Вера Бойкова.
«Ранее предложенное соотношение (60 тыс. кв. метров производственных/складских и 20 тыс. кв. метров офисных площадей) вполне актуально и сейчас, возможно лишь, что офисные помещения стоит строить без внутренних стен, чтобы потом перегородками делить их на офисы. Отличие от прежнего проекта может заключаться в том, что офисы должны быть меньшего размера, так как многие компании во время кризиса сократили свои расходы и персонал и в площадях прежних размеров уже не нуждаются. Можно предусмотреть часть офисов в виде open-space для коворкинг-центра и фрилансеров», - полагает ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент» Дмитрий Баранов.
По оценке ColliersInternational, в Петербурге заморожено около 700 тыс. кв. м офисных проектов (из тех, что вышли на стройплощадку), 1,5 млн складов (включая проектируемые и строящиеся). «Производственный сегмент у нас практически не развит, как раз в этом сегменте участники рынка более активны – ищут землю под будущие проекты», - Евгения Тучкова.
Справка БН:
Компания «ВС Девелопмент» вышла на рынок Санкт-Петербурга в январе 2008 года. Ее создал бывший директор Becar Management Company Владимир Ядыкин с партнерами. Имена партнеров не раскрываются, известно только, что это «московские инвесторы с петербургскими корнями» из энергетической отрасли. В портфеле девелопера проекты общей стоимостью около $500 млн. В том числе, проект бизнес-центра в деловой зоне «Пулково-3» в Петербурге (комплекс класса В+ площадью около 23 тыс. кв. метров на участке 0,4 га на улице Пилотов, 4) и несколько проектов коттеджных поселков в Ленинградской и Тверской области. Как сообщил Владимир Ядыкин, проект в «Пулково» также заморожен. «Это связано не только с общей экономической ситуацией, но и со сменой хозяина аэропорта «Пулково». Через две недели туда придут немецкие инвесторы. Посмотрим, что они предложат. Пока мы, получив разрешительную документацию, заняли выжидательную позицию и готовимся привязаться к общей концепции развития района».
