Точной статистики, характеризующей масштабы ипотечного бедствия, в России никто не ведет, каждый банк в отдельности разбирается с заемщиком, допустившим дефолт по ипотечному кредиту. И зачастую банкиры стараются скрыть эту информацию, полагая, что она может негативно отразиться на репутации банка. Логика в этом есть, все-таки банкиры - профессиональные финансисты, и в отличие от обычных граждан-заемщиков должны умело просчитывать все риски, в том числе и те, что заемщик не сможет рассчитаться по кредиту при изменении рыночной конъюнктуры, например, скачке обменного курса валют. Но в некоторых банках просрочка оказалась настолько велика, что признаться в этом стало стыдно, все равно, что расписаться в собственном непрофессионализме. Каждый банк в отдельности отрабатывает сегодня технологии работы с дефолтными заемщиками.
Получаемые в собственность через суд залоги банки вынуждены продавать с существенными потерями для себя, но им этого не хочется из-за того, что проблем с финансами у них нынче меньше, чем осенью прошлого года в период обострения кризиса.
«Банковская система находится в состоянии избыточной ликвидности. Не все кредитные ресурсы, предлагаемые, например, Минфином РФ находят спрос со стороны банков», - отметил заместитель председателя правления «Банка ВТБ Северо-Запад» Владислав Трофимов. Это одна из причин, по которой банки не спешат расставаться с залогами на невыгодных для себя условиях. Пока кризис снова не обострился, банкиры предпочитают находить на старый залог нового заемщика, предложив ему условия по кредиту несколько лучше рыночных.
«Мы предлагаем приобрести недвижимость, находящуюся в залоге у банка. Квартиры продаются по их текущей рыночной стоимости, а процентная ставка кредитов, выдаваемых по этой программе, ниже среднерыночной. При этом выгода для всех участников сделки очевидна. Банк вместо проблемного кредита, по которому заемщик платить не в состоянии, получает добросовестного клиента. Для заемщика, не имеющего возможности продолжать выплачивать заем, это тоже более выгодный вариант погашения задолженности, чем судебное разбирательство и реализация предмета залога: клиент не портит себе кредитную историю. Кроме того, при досудебной реализации предмета залога банк иногда идет навстречу клиенту и дает ему возможность не оплачивать штрафы и пени. Покупатель недвижимости может купить жилье по рыночной цене и льготной ставке», - излагает общую концепцию подхода к работе с проблемными заемщиками управляющий петербургского филиала Абсолют Банка Виталий Демидов.
Однако, если покопаться в предложениях банкиров, изучив их сайты, то можно найти очень выгодные условия по кредитам, а ставки будут такие, о которых до кризиса можно было только мечтать.
Сбербанк
Первый банк, сайт которого подвергся тщательному изучению «БН.ру», стал Сбербанк РФ. Найти на нем предложения о продаже залогового имущества не удалось, зато на сайте территориального подразделения – Северо-Западного банка Сбербанка РФ есть раздел «Реализация имущества, являющегося предметом залога». Из недвижимости там представлено 6 объектов, среди которых только одна квартира в Петербурге, остальные объекты в других регионах Северо-Запада.
Неужели у крупнейшего кредитора населения страны так мало дефолтов? Конечно, нет, просто предложение не полное. Позвонив по указанным на сайте телефонам и представившись частным инвестором, желающим купить недорого имущество из-под залога, удалось выяснить, что отдел по работе с просроченной задолженностью в банке создан недавно.
«На продажу может быть выставлено около ста квартир в разных районах Петербурга, находящихся в залоге у банка, и на сайте они появятся примерно через месяц», - пояснил специалист отдела по работе с просроченной задолженностью Северо-Западного банка Сбербанка РФ Павел Вейберг. По его словам, присутствующая сейчас в списке квартира на Мытнинской улице учтена на балансе банка и стоит 8 млн руб. «Ее стоимость завышена, но возможно, в дальнейшем банк примет решение об убыточной реализации, и цена будет снижена примерно на 2 млн руб.», - добавляет Павел Вейберг. А пока, по его словам, цена объекта включает не только остаток задолженности заемщика перед банком, но и сумму штрафов и пени, возникших из-за просрочки платежей по кредиту.
Возможности приобрести залоговое имущество в кредит на льготных условиях Сбербанк, по словам его сотрудника, не предоставляет, только на общих основаниях и по действующим ставкам – 13-16% годовых в рублях плюс комиссия за рассмотрение заявки.
ВТБ24
Намного более интересным показалось предложение ВТБ24. Вот уж поистине кризис пошел на пользу: такой лояльности к заемщикам раньше представить было нельзя. База залоговых квартир ВТБ24 содержит полную информацию и достаточно легко доступна. Представленные объекты недвижимости можно приобрести с использованием ипотечного кредита по ставке рефинансирования Банка России. Причем не важно, кредит в национальной или в иностранной валюте. Сейчас ставка рефинансирования 10%, но ЦБ ее регулярно снижает. Возможно, к концу года он будет менее 9%, а предложение квартир возрастет.
Первоначальный взнос при кредите на залоговое имущество составляет 20% от цены продажи имущества. Комиссию за рассмотрение заявки ВТБ24 не берет, а это существенная экономия - около 30 тыс. руб.
Как и в Сбербанке, указанная стоимость квартир выше рыночной, но есть возможность договориться с собственником жилья о скидке. «Банк не делает никаких надбавок, он выступает только посредником при реализации имущества, о снижении цены можно договориться с собственником, обратившись в банк с заявлением», - пояснили в ВТБ24.
DeltaCredit
Не менее лестное предложение по распродаже кредитов делает специализированный ипотечный банк DeltaCredit. Он также, как и ВТБ24, выступает посредником в реализации залоговых квартир. В отличие от ВТБ24 предложение DeltaCredit менее революционно, но в нем есть своя «фишка»: первоначальный взнос – 30%, ставка по рублевым кредитам от 11,5%, зато по кредиту в долларах США минимальная ставка – 5,75%.
Преимущество обоих банков в том, что они рассматривают серые доходы заемщиков, подтвержденные не справкой 2-НДФЛ, а работодателем по форме банка.
И все-все-все
Остальные крупные игроки ипотечного рынка, чьи сайты обследовал «БН.ру», не впечатлили. Каких-либо специальных программ по перекредитованию залогового имущества с выдающимися для рынка условиями у этих банков нет. Большинство кредитных организаций предлагает взять кредит на приобретение залогового имущества по прежним, докризисным ставкам, по которым кредитовался заемщик, допустивший дефолт. Такое предложение, пожалуй, может быть интересно только при покупке строящегося жилья, поскольку предложений в этом секторе рынка жилищного кредитования очень мало, а ставки чрезмерно высоки, бывают выше 20% годовых в рублях.
«Несколько раз в банке поднимался вопрос о введении специальной программы, но пока ничего не изменилось. У нас не так много дефолтных заемщиков, единичные случаи, каждый из них решается в индивидуальном порядке, и банк готов пойти навстречу новому заемщику», - говорит руководитель пресс-службы Банка Санкт-Петербург Анна Бархатова.
Один из банкиров на условиях анонимности рассказал, что в его банке пару месяцев назад создано управление по реализации залогового имущества, но все залоги расходятся среди сотрудников самого банка и их родственников, друзей и знакомых. «У нас очередь стоит на квартиры», - отметил банкир.
Удивительно, что не удалось найти специальных программ на сайтах таких банков, как Москоммерцбанк и КИТ-Финанс, которые до кризиса вели агрессивную политику на рынке ипотечного кредитования и активно наращивали ссудную задолженность, в качестве которой теперь грех не усомниться даже самому отпетому оптимисту.
По словам генерального директора «Первого ипотечного агентства» Максима Ельцова, около 10%-15% совокупного предложения на рынке жилья Петербурга – это квартиры, находящиеся в залоге у банков. «У банков есть интересные предложения по кредитованию заложенного имущества, но главная проблема в завышенных ожиданиях собственников жилья - заемщиков, допустивших дефолт. Они исходят из прежней стоимости жилья и не готовы продавать его дешевле. Хотя разумней было бы зафиксировать убыток и снять с себя неподъемное обременение», - полагает Максим Ельцов.
