- Международные стандарты, которые GVA Sawyer реализует в своей работе, пришлись впору рынкам недвижимости Москвы и Петербурга. Однако перед вами стоит задача реализации обширной региональной программы. Города, удаленные от двух российских столиц, действительно нуждаются сегодня в консалтинге, девелопменте столь высокого уровня?
- В принципе с регионами мы работаем уже давно. Компания GVA Sawyer выполняла заказы участников рынка недвижимости Краснодарского и Ставропольского края, Ростовской области, Новороссийска, Самары, Чебоксар, Омска, Новосибирска, Калининграда. Но сейчас количество обращений из регионов заметно возросло.
- Даже несмотря не кризис?
- Во многом как раз из-за него. Сейчас, когда закончились «глупые и дешевые деньги», а стоимость инвестиционного ресурса сильно выросла, региональные компании начинают всерьез задумываться о привлечении иностранного капитала. Однако западные крупные инвесторы предъявляют довольно жесткие требования к тем проектам, участниками которых им предлагают стать. Они и раньше предъявляли довольно высокие требования, а сейчас требования инвесторов ужесточились. Сегодня Россия не входит в число приоритетных направлений для большинства зарубежных фондов. Возможность вложений в рынки Москвы, Петербурга там еще рассматривают, но чтобы деньги пришли в другой, не столь развитый регион, заявленный проект должен быть первоклассным и находиться в такой стадии, когда риски минимальны. То есть необходимо иметь на руках не только собственно концепцию проекта, но и четкое обоснование инвестиций (мастер-план), разрешение на строительство. Сформировать в сфере недвижимости продукт, способный привлечь финансовый ресурс из-за границы, - именно с этой целью в нашу компанию обращаются представители разных регионов.
- Из каких именно?
- Сильно активизировался сейчас Краснодарский край, причем речь идет о проектах не только в рамках олимпийской стройки, но и в сфере промышленности. Новые заявки поступают из Калининграда, Новосибирска, Омска.
- Есть ли различия в работе с москвичами, петербуржцами и представителями других регионов?
- Петербуржцы и москвичи, скажем так, более избалованы, и они четче понимают, чего хотят. У них, как правило, существует свое видение проекта, которое они всячески пытаются отстоять – нам же приходится искать определенные компромиссы. Что касается бизнесменов из других городов, то они обычно дают нам больше свободы для творчества, полагаются на профессионализм девелопера, консультанта. Мы, кстати, сразу предупреждаем: любой заграничный инвестор, вероятнее всего, попросит переделать проект в соответствии со своими представлениями, так что нужно быть готовым вносить изменения в свое детище. Не все, надо признать, на это соглашаются. Многих также не устраивает роль миноритария в проекте. Если понимание достигнуто, начинается долгая кропотливая работа по формированию проекта, его продвижению на Запад, поиску партнеров и инвесторов.
- Во многих регионах последние годы прошли под знаком «стихийного, дикого» девелопмента. Часто к вам обращаются с просьбой переделать непродуманные изначально проекты?
- Да, такие заказы есть. Кстати, «стихийный» девелопмент имел место и в Петербурге. Мне уже сейчас известны предложения в бездумно спроектированных торговых центрах с нулевой арендной ставкой. В городах-миллионниках такая ситуация встречается сплошь и рядом. Все из-за того, что на волне подъема в сферу недвижимости многие пришли из других видов бизнеса, не сильно вдаваясь в тонкости девелоперского дела. Пока рынок рос, недостатки концепций нивелировались, сейчас во время кризиса стало видно, кто чего стоит. Бизнесмены, уделявшие большое внимание предварительной проработке концепции, оказались в лучшем положении. Ведь ошибка на начальном этапе исправляется ценой десятков тысяч долларов, когда проект реализован, цена реконцепции - миллионы.
Приведу конкретный пример: люди строили бизнес-центр, а когда он был готов на 90%, решили заняться торговлей, начали реконцепцию, но уже сама нарезка помещений, логика пассажиропотока была сформирована под бизнес-центр. И хотя консультанты (надо отдать им должное) отчасти смогли исправить ситуацию, ожидаемого эффекта владельцы, разумеется, не получили. Зато понесли значительные дополнительные расходы.
Впрочем, не всегда можно все предусмотреть заранее. Так, вносить коррективы во многие проекты приходится из-за кризиса. Реконцепции подверглись и некоторые наши проекты. Например, в ряде случаев объемы коммерческой застройки были сокращены в пользу жилой.
- А планы GVA Sawyer по развитию гостиничной сети CityLights в связи с кризисом изменились? (проект по созданию трехзвездочных отелей, рассчитанных на бизнес-туристов, GVA Sawyer реализует совместно с Rocco Forte Hotels Ltd. – «БН.ру»)
- Отельный бизнес во время кризиса «просел» меньше других. Это низкомаржинальный бизнес, но зато и стабильность в нем высока, а риски невелики. Поэтому мы продолжаем развивать данное направление. Сейчас отсматривается ряд площадок под отели в Петербурге, построить гостиницы нам предлагают также в Омске, Ульяновске и ряде других крупных промышленных центров.
Как это ни парадоксально, но во многих промышленно развитых центрах России попросту негде остановится на ночь. Возьмем тот же Ульяновск. В городе реализуется целый ряд проектов в сфере производства, в нем находятся единственные в стране сертифицированные технические центры по обслуживанию самолетов Boeing и AirBus, но отелей – нет. Люди приезжают в командировки, и им негде жить.
К счастью, региональные администрации осознают эти проблемы, во многих регионах сформированы благоприятные условия для инвесторов (Краснодар, Пермский край и т.д.).
- Давайте перейдем к теме отдыха. Как вы считаете, на российских курортах возможно реализовать проекты международного уровня?
- К сожалению, общая инфраструктура нашей курортной недвижимости не соответствует международным стандартам, притом, что цены на такие объекты на порядок выше, чем, например, в Болгарии, где и сервис лучше, и качество жизни выше. У нас же до сих пор сплошь и рядом можно столкнуться с хамством персонала, эту ситуацию нужно менять.
- Тут же вы ничего не можете поделать?
- Не совсем так. В этом году Гильдия управляющих и девелоперов, куда входит и GVA Sawyer, планирует запустить на базе Института недвижимости обучающие программы для отельного персонала. Это пока капля в море, но все же…
- Понятно желание инвесторов строить в Сочи, Геленджике, других развитых центрах отдыха. При этом незаслуженно обделяются вниманием другие туристические направления. Байкал, например. Там же нет никакой инфраструктуры.
- Мест, которые можно развивать как туристические направления, в России и в самом деле немало. Например, река Волга, в Самаре есть чудесные Жигулевские горы. Много хороших мест в Карелии, Петрозаводске, но везде, действительно, не хватает инфраструктуры. В Архангельской области, где есть очень интересные в этнографическом плане места, как пошутил один депутат, в гостиницах не «все включено», а «все выключено». Думаю, проекты по развитию инфраструктурной составляющей в этих частях России еще впереди.
- Ваши ближайшие планы?
- Изначально GVA Sawyer развивалась как девелоперская компания (среди первых девелоперских проектов в Петербурге гостиница «ИБИС» на Лиговском пр.), но в последние годы брокерские операции и консалтинг стали превалировать в структуре доходов. Поэтому ближайшая наша задача – активизировать центральное направление деятельности компании - девелопмент и fee-девелопмент. А также в этом году мы активно занялись оценкой недвижимости, запускаем услуги по управлению недвижимостью. Ну и больше внимания в этом году обращаем на географическую диверсификацию, двигаясь в регионы России.
