Сегодня практически во всех субъектах Северо-Запада есть профессиональные объединения участников рынка недвижимости. Они сильно различаются по своему составу, количеству членов. Но, что самое главное, разнятся их инструменты работы на рынке, принципы взаимодействия с органами власти.
В то же самое время рынки недвижимости всех административных центров областей СЗФО, за исключением Петербурга, имеют схожие черты. Поскольку число жителей в них приблизительно равное (200–300 тысяч), сопоставимы и объемы сделок. Много общего имеет ценовая ситуация – практически во всех регионах стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья составляет 40–45 тыс. руб., на первичном – около 35 тыс. руб. Количество крупных риэлторских компаний в областных центрах – 10–15. При этом их деятельность охватывает до половины проводимых на рынке операций.
Конечно, везде есть своя специфика. Так, в Петрозаводске сейчас основные продажи идут в сегментах комнат, однокомнатных хрущевок, однокомнатных и двухкомнатных квартир небольших площадей в строящихся домах с рассрочкой платежа на период строительства. При этом до 60% продаж занимают сделки с привлечением всевозможных сертификатов и субсидий.
Или возьмем Великий Новгород, где существует собственная классификация типов жилья. Многих аналитиков, не знакомых с новгородской спецификой, наверняка удивят такие слова, как «гостинки» (комнаты гостиничного типа), «малосемейки» (подвид однокомнатных квартир, общая площадь которых меньше тридцати квадратных метров), «секционки» (комнаты в общежитиях секционного типа) и т. п.
Но в целом, повторю, рынки субъектов схожи.
– Получается, все условия для слаженной работы по единым правилам есть, в чем же заключается проблема?
– Не хватает координации усилий, а порознь участники рынка не могут эффективно решить стоящие перед ними проблемы. Так, несмотря на то что в некоторых крупных городах существуют базы данных объектов недвижимости, они не отличаются достоверностью и, безусловно, требуют постоянной актуализации. Такие базы не являются классической ЕМЛС (то есть межагентской базой объектов со всеми необходимыми атрибутами), равно как и – в принципе – полноценным рекламно-информационным ресурсом.
Следующий важный момент – безопасность сделок. На сегодняшний день расчеты через банковскую ячейку вошли в практику только в Петербурге, но даже они, как выясняется, не гарантируют клиенту безопасность. Значит – необходимо развивать более действенные механизмы снижения рисков: например, страхование тех же ячеек. Также сегодня много говорят об «ОСАГО» для рынка недвижимости – о страховании титула приобретаемых объектов недвижимости. Сделать это, опять же, можно только сообща. Сейчас вопросы безопасности сделок все активнее обсуждаются профессиональными участниками рынка.
Еще одна проблема заключается в том, что во многих субъектах органы власти не рассматривают риэлторов и их профессиональные объединения как надежных партнеров.
– Как достичь взаимопонимания между всеми участниками рынка?
– Примеры успешного взаимодействия органов власти и риэлторского сообщества существуют, на них и надо ориентироваться. Как вы, наверное, знаете, такая система налажена в Петербурге, где регулярно организуются совещания с участием представителей органов власти и бизнес-структур, ведется совместная работа по реализации целевых жилищных программ.
Хорошие обороты набирает система взаимодействия риэлторов Вологодской области с администрацией этого субъекта. В частности, они заинтересованы в совместной реализации государственных жилищных программ, в том числе по обеспечению жильем ветеранов Великой Отечественной войны.
Для успешной реализации государственных жилищных программ, на мой взгляд, необходимо активно продвигать систему государственно-частных партнерств (ГЧП). Да, сейчас – в условиях кризиса – власть имеет возможность приобретать недорогое жилье для нуждающихся категорий населения. Но кризис рано или поздно закончится, и мы должны уже сейчас запустить механизм, который в будущем позволил бы обеспечивать участников госпрограмм, да и рынок в целом, недорогими квартирами. Такие механизмы уже есть, деятельность региональных операторов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в некоторых субъектах может выступать их прообразом, но тут выявляются определенные сложности. Согласно действующему законодательству участки под строительство должны предоставляться на конкурсной основе, выделение же земли целевым образом – даже когда речь идет о строительстве в рамках совместных с государством проектов – невозможно. Это является серьезным препятствием для реализации идеи государственно-частных партнерств.
Между тем активное вовлечение субсидий и средств участников городских программ в строительство, развитие ипотечного кредитования через ряд аффилированных банков, плюс государственный земельный фонд и опыт риэлторов могли бы не только расширить круг участников госпрограмм, но и увеличить объем предложения на рынке по более низким ценам.
В Карелии, например, в этом направлении работает ГУП «Фонд государственного имущества Республики Карелия». Он является оператором государственных жилищных программ, реализуемых в Петрозаводске, и одновременно – региональным оператором АИЖК. В целом эта организация реализует около четверти из 6,5 тысячи всех проводимых в городе за год сделок и является крупнейшим участником вторичного рынка. Такого результата во многом удалось добиться за счет принципа «единого окна». На одной площадке работают аккредитованные банки, оценщики и страховщики. Кроме того, в рамках организационной структуры Фонда работает брокерский отдел, который предлагает населению риэлторские и брокерские услуги по ипотечному кредитованию.
Фонд смог стать и одним из крупнейших инвесторов на рынке строящегося жилья, что позволяет ежегодно вводить в эксплуатацию до 5–7% от общего объема первичного рынка Петрозаводска. Причем квартиры в возводимых Фондом домах предлагаются как получателям субсидий, так и обычным покупателям по ценам на 20–25% ниже среднерыночных.
Конечно, описанная система не во всем совершенна. Так, Фонд мог бы расширить свои предложения на рынке недвижимости за счет более активного использования опыта риэлторских и строительных компаний.
– Какие изменения в законодательство в связи с этими проблемами необходимо внести?
– Здесь, по моему мнению, нужно поддержать предложения правительства Вологодской области, которое предлагает внести поправки, например, в Земельный кодекс РФ. Земельные участки для строительства жилья должны предоставляться региональным операторам ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», выступающим в качестве застройщика и инвестора, целевым назначением. Это позволит добиться снижения стоимости жилых объектов.
Что касается программы «Жилище», желательно добиться возможности применения полученных молодыми семьями субсидий на улучшение жилищных условий путем участия в долевом строительстве, а также использования субсидии на первоначальный взнос при кредитовании молодых семей на этапе строительства жилья.
Также необходимо изменение механизма государственной поддержки в рамках подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищной застройки». Вместо субсидирования процентной ставки по кредитам, которые застройщик получает в российских кредитных организациях, нужно предусмотреть возможность прямого финансирования работ, связанных с обустройством участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства.
Об этих и других проблемах мы обязательно будем говорить на Петербургском жилищном конгрессе, который состоится 30 сентября – 2 октября в рамках Гражданского жилищного форума.
– Давайте вернемся к информационной составляющей. В Петербурге риэлторы активно используют возможности интернета. Как обстоят с этим дела в других субъектах федерации?
– В настоящее время в регионах риэлторы пока недостаточно используют возможности интернета, хотя этот вид средств массовой информации дает доступ к недорогой информации и позволяет повысить эффективность рекламной кампании. В большинстве российских субъектов рынок СМИ монополизирован: разместить рекламу предлагают лишь одна-две газеты. Причем это не специализированные СМИ, реклама объектов недвижимости чередуется в них с предложениями иных товарных категорий, например бытовой техники. Вдобавок такие издания предлагают свои услуги по завышенным ценам (зачастую они оказываются даже более высокими, нежели в Петербурге). Есть и другие проблемы. Так, в Петрозаводске лишь в каждом шестом объявлении указывается цена объекта, в остальных случаях интересанту, в том числе и другим риэлторам, приходится обзванивать продавцов. Это делает рынок более закрытым, агенты с трудом выходят на совместные сделки. Кое-где риэлторы до сих пор обмениваются информацией об объектах с помощью факса или даже в процессе устного общения. О каком цивилизованном развитии рынка в таком случае может идти речь?
Развитие новых информационных технологий назрело. К примеру, в Великом Новгороде за последний год число пользователей интернета выросло вдвое. Среди них две-три тысячи человек – это люди, интересующиеся недвижимостью. Эти цифры сопоставимы с количеством всех объектов Новгородской области. Сегодня необходимо консолидировать усилия по созданию единой базы данных как в отдельных субъектах, так и в целом в Северо-Западном регионе.
При аппарате Полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе формируется рабочая группа по социальному мониторингу на рынке недвижимости, в которую, я уверен, войдут представители всех крупнейших бизнес-сообществ СЗФО.
