С приходом осени риэлторы признали: основная масса покупателей – люди, которые собираются жить за городом, а нередко – переехать туда немедленно.
Загородный рынок в этом сезоне – рынок покупателя. Во всех сегментах недвижимости предложений гораздо больше, нежели потенциальных покупателей, претендующих на них. По оценкам риэлторов, в этом году число реальных сделок на загородном рынке составляет лишь 50–60% от прошлогоднего количества. Спрос прочно установился на самом дешевом сегменте рынка, что играет на руку восточным районам области, которые располагают большим ассортиментом недорогих объектов, вполне пригодных как для сезонного, так и для постоянного проживания.
В течение всего лета стабильным – пусть и заметно меньшим, нежели в прошлом году – спросом пользовались незастроенные участки с коммуникациями (не испорченные недостроем, но пригодные для строительства) и дома под ключ (еще лучше – с полностью освоенным участком). Покупательский интерес в сезоне лета-2009 сосредоточился на объектах стоимостью до 5 млн руб., и на рынке уже заметна их нехватка. В первую очередь продаются самые дешевые дачи и загородные дома – до 500 тыс. руб. Объекты недвижимости стоимостью до 750 тыс. руб. составляют 60% объема продаж. Еще 20–30% приходится на дома ценой до 2,5 млн руб., расположенные на расстоянии менее 100 км от Петербурга, в районах с хорошим инженерным обеспечением – Кировском и Тосненском.
Неудивительно, что спросом пользуются объекты на востоке области, где дом со всеми удобствами, в 50–70 км от города (например в Кировском районе) стоит примерно 2–3 млн руб. А наибольшее количество предложений в этом районе приходится на самый ходовой ценовой диапазон – от 500 тыс. до 1,5 млн руб. (как и в Тосненском районе, где из 46 участков с постройками 28 предлагаются именно по такой цене).
Риэлторы отмечают: возросло количество сделок и в других удаленных от города районах, таких как Киришский или Волховский. Лучше всего продаются готовые загородные дома ценой от 750 тыс. до 1,5 млн руб. Причем купли-продажи идут и в тех районах, которые были аутсайдерами на рынке. Например, рекордные – по сравнению с предыдущими годами – данные показал Волховский район, где до прошлого года сделок было мало и многие агентства вообще не рассматривали столь удаленные районы в качестве перспективы для работы.
До четверти спроса в восточных районах приходится на участки – риэлторы уточняют, что наиболее активная продажа земельных наделов идет в Тосненском и Кировском районах области. Этому способствует мнение покупателя о том, что самостоятельное строительство дома дешевле, чем покупка готового. Так, в мае на продажу было выставлено 103 участка в Кировском районе и 124 – в Тосненском. В августе – 45 и 78 участков соответственно.
Все лето стоимость готовых строений и земли в восточных районах области колебалась, не показывая ни особенного роста, ни снижения. Так, сотка земли в Кировском районе предлагалась в среднем по 108 тыс. руб., хотя в июле эти показатели опускались ниже. В Тосненском районе участки в среднем выставлялись в продажу по 80 тыс. руб. за сотку. В более удаленных районах области за землю просили 29–32 тыс. руб. за сотку. К началу осени ценовые показатели несколько снизились – в Кировском районе средняя цена участка ИЖС с постройками снизилась с 230 до 200 тыс. руб. за сотку; в Тосненском – с 225 до 210 тыс. руб. за сотку. Удаленные районы (Волховский, Киришский, Подпорожский и т. д.) подешевели с 138 тыс. руб. за сотку до 114 тыс. – за участки с постройками на них.
Объяснений этому снижению несколько. Интерес покупателей к дешевым объектам привел к тому, что все более-менее интересные предложения «ушли» с рынка. Если в начале лета в Кировском районе предлагалось 108 домов, к концу августа число вариантов сократилось до 63. В Тосненском районе в августе предлагалось 46 готовых объектов – против 89 в начале июня. Это значит, что в продаже в основном остался либо неликвид, либо дома с завышенными ценами. А поскольку объем предложения все-таки существенно перекрывает имеющийся спрос, многие упрямые продавцы в августе, наконец, «подвинулись» в своих запросах, чтобы успеть найти покупателя до конца сезона.
Не теряют в цене только садоводства – но не по причине высокого интереса к ним, а из-за пополнения предложения новыми объектами, выставленными на продажу в конце летнего сезона. Продавцы еще не успели примериться к существующему уровню цен и примириться с ним.
Ни одного свернутого девелоперского проекта в восточных районах области не замечено – их и было немного, но во всех ведутся продажи. А в конце августа появилась информация и о новых проектах – компания «Матрикс» запускает строительство малоэтажного комплекса, между Шлиссельбургом и Новой Ладогой. На территории в 58 га в комплексе, рассчитанном на постоянное проживание, будут и таун-хаусы, и коттеджи.
Комментарии:
Людмила Юшина,
руководитель направления загородной недвижимости Общества землепользователей «Прогаль»:
– Основной объем совершаемых сделок приходится на ценовой диапазон 0,75–1,2 млн руб. Причем в агентстве на 22,9% увеличилось количество сделок с объектами недвижимости, расположенными в садоводствах, что составило более половины от всего объема продаж за июль-август. Дома в садоводствах – вариант для тех, кто хочет уехать жить за город, не переплачивая за постоянную регистрацию. Снизился интерес к земельным участкам: покупатели предпочитают приобретать готовые дома.
На вторичном загородном рынке предложение есть, но привлекательные варианты по хорошей стоимости уходят быстро. Объекты, которые продаются в адекватном соотношении цена-качество, обязательно находят своего покупателя.
Ольга Трошева,
заместитель директора консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
– В восточном направлении строится немного коттеджных поселков, в основном они рассчитаны на постоянное проживание. Это поселок Nevo от компании «Инфотек-строй» на берегу Ладожского озера рядом со Шлиссельбургом и Невская Отрада в двух километрах от поселка Отрадное (Кировский район) от ИСК «Константа», а также – Павловоград и Павловское на границе Павловска и Тосненского района области. Практически все эти проекты запущены в середине-конце 2007 года.
Из уже построенных – Отрадный Берег рядом с поселком Отрадное, где насчитывается примерно три десятка коттеджей, а также БелльВилль в Глинках (Тосненский район) на 60 коттеджей.
Рынок в Кировском и Волховском районах представлен слабо, но девелоперы уже заинтересовались берегом Невы и Ладогой.
Основные индикаторы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
<!--{12535143129070}-->
(с) Центр исследований и аналитики ГК БН, 2009
тел. (812) 329-36-78, e-mail: [email protected]
