Обязать компанию устранить недоделки в большинстве случаев можно только по суду. Положительный вердикт по одному из подобных процессов Арбитражный суд вынес в среду, 23 сентября: судья Лилия Баталова удовлетворила иск товарищества собственников жилья «Пушкарский 9», которое несколько лет требовало от компании ЛЭК исправить недоделки, проявившиеся после сдачи «Цезаря» в эксплуатацию.
Понуждение к миру
Процесс длился почти год. Стороны неоднократно заявляли о том, что пришли к компромиссу, однако так и не задекларировали благие намерения на бумаге.
Дело рассматривали несколько раз, причем чаще всего разбирательство переносили из-за неявки представителей компании ЛЭК.
Советник юридической компании «Априори» Владимир Терновский (представляет интересы ТСЖ «Пушкарский 9») рассказал, что после приемки «Цезаря» госкомиссией в здании начал протекать подземный паркинг. «Кроме того, через несколько месяцев после сдачи дома на его фасаде полиняла краска. Со временем жильцы обнаружили и другие дефекты здания», - говорит Владимир Терновский.
В итоге ТСЖ «Пушкарский 9» провело экспертизу строительных недоделок и подало в арбитраж иск об их устранении.
«Товарищество не хотело втягиваться в судебные баталии с компанией ЛЭК. Жильцы требовали устранить лишь самые крупные ошибки, допущенные при возведении дома», - заявил Владимир Терновский. По его словам, затраты компании ЛЭК на ремонт могут составить более 30 млн рублей.
Ранее в ЛЭК заявляли о том, что готовы заключить с ТСЖ мировое соглашение и устранить недоделки. «Мы готовы идти навстречу жильцам, подписать все необходимые документы и решить вопрос мирным путем», - собщили в пресс-службе компании.
Но мировую так и не заключили: на последнее заседание представитель ЛЭКа вновь не явился, и решение вышло в пользу истца.
Без права на контроль
По мнению председателя Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ Санкт-Петербурга Марины Акимовой, чаще всего судебные разбирательства ТСЖ с застройщиками возникают из-за неготовности строительных компаний полностью выполнять требования федерального законодательства. «Согласно действующему законодательству, дольщики могут создать товарищество собственников жилья еще до того, как дом введут в эксплуатацию. Тем самым покупатели жилья смогут контролировать работу застройщика. Кроме того, в договорах купли-продажи необходимо устанавливать гарантийный срок, в течение которого компания обязуется устранить все недоделки. Иначе заставить строителей исправить их ошибки будет весьма затруднительно», - рассказывает Марина Акимова.
Однако покупатели строящегося жилья получают возможность отстаивать свои права лишь после того, как заключат основной договор купли-продажи.
Если недвижимость куплена в соответствии с федеральным законом №214 «Об участии граждан в долевом строительстве…», дольщик может потребовать исправления ошибок лишь в отношении своей квартиры.
По словам председателя совета директоров Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости Анны Максимовой, суть большей части судебных споров ТСЖ с застройщиками состоит как раз в том, что первые требуют исправить допущенные при возведении жилья недоделки. Однако положительное решение суда не всегда означает, что застройщик исправит недоделки в соответствии с требованиями ТСЖ.
«В подобных случаях товариществам разумней самостоятельно устранять недочеты, а затем потребовать компенсации стоимости работ в судебном порядке», - отмечает Анна Максимова.
В то же время, говорит Марина Акимова, иногда жильцам все-таки удается заставить застройщика устранить недоделки до суда. Правда, происходит это в тех случаях, когда цена вопроса составляет несколько сотен тысяч рублей. «Если работы обойдутся застройщику дороже, он будет всячески устраняться от решения проблемы. В таких ситуациях заставить компанию выполнить свои обязательства можно только через суд», - говорит она.
В замкнутом круге
При этом, отмечает юрист Эдуард Дюпон, Арбитражный суд отказывается рассматривать подобные иски, если дом находится на балансе застройщика, а не созданного покупателями товарищества. И в большинстве случаев строительные компании не горят желанием передавать здания на баланс товариществ, образованных собственниками квартир.
«Застройщик получает немалые средства от эксплуатации дома - передавать здание на баланс жильцов ему не выгодно. Обслуживать дома – значит получать стабильный доход, что особенно актуально в кризис, когда многие компании заморозили свои проекты, а объемы продаж жилья сократились. В такой ситуации компании всеми силами стараются затянуть передачу дома собственникам», - рассуждает Эдуард Дюпон.
Заставить застройщика предоставить имущество жильцам можно опять же в судебном порядке. Однако опыт подобных дел неоднозначен. «Ситуация осложняется тем фактом, что в большинстве случаев при рассмотрении исков ТСЖ к застройщикам Арбитражный суд Петербурга и области сначала проверяет, насколько законно создано товарищество, и лишь затем рассматривает дело по существу. В результате такие процессы могут длиться годами», - говорит Эдуард Дюпон.
