Каждый пятый рубль, выданный в кредит российскими банками, получили девелоперы. По сумме задолженности они занимают второе место по объему задолженности после розничных торговцев.
Ажиотажный спрос на жилье, офисы, склады, торговые площади способствовал росту доходов застройщиков, которые нуждались во все большем объеме финансирования. И банкиры отбросив сомнения, уверовав в бесконечность роста цен на недвижимость, рост доходов и надежность застройщиков, охотно начали финансирование затраты по строительству производственных и торгово-развлекательных комплексов, коттеджных поселков, жилых домов, ежегодно наращивая кредитные портфели по строительному комплексу на 30%-40%.
Наиболее активными кредиторами стройиндустрии стали крупные федеральные и региональные банки. Например, согласно финансовой отчетности составленной по международным стандартам, Банк Санкт-Петербург по статьям «операции с недвижимостью» и «строительство» выдал в 2008 году - 37,1 млрд руб., что превысило 27% корпоративного кредитного портфеля банка. При том, что в среднем по отрасли на долю строителей, что год назад, что сейчас приходится около 20% от совокупного кредитного портфеля. Размер которого к началу осени текущего года составил 12 трлн руб.
Коммерческие банки рисковали больше, чем организации с государственным участием. Так доля строительных кредитов у ВТБ – около 16%, а Сбербанка и вовсе 7%. Небольшие региональные банки также не брали на себя повышенных рисков и не прогадали.
После бала
Период строительной эйфории закончился. Проблемы с рефинансированием, возникшие у банкиров еще в начале прошлого года, положили конец кредитной экспансии, а прошлой осенью, в разгар кризиса ликвидности, банкиры и вовсе перестали одалживать строителям. Лишившись существенного источника рефинансирования своей деятельности, девелоперы оказались не в состоянии реализовать все задуманное в намеченные сроки. Первоочередной задачей для них стало скорейшее избавление от долгового бремени. Причем из-за резкого снижения спроса и денежного потока возникли сложности по расчетам не только с банками, но и с персоналом, поставщиками и подрядчиками.
Судя по отчетности девелоперов максимальных объемов кредиторская задолженность по оплате труда и расчетам с контрагентами достигла в начале текущего года. Из-за нехватки средств застройщикам пришлось вспомнить хорошо забытое старое – бартерные схемы расчетов, чтобы погасить хотя бы часть задолженности перед контрагентами.
«Сложно оценить объем бартерных сделок за прошлый год - тогда такая статистика специально не велась. В этом году доля бартерных сделок достигала 10%, и мы более не планируем ее увеличивать, скорее наоборот - будем сокращать, так как рынок последние 2 месяца демонстрирует резкий рост, квартиры и так покупают, а расчет за деньги всегда предпочтительнее», - говорит заместитель финансового директора холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Виктор Васенев.
Во взаимоотношениях с банками бартерные схемы не применимы. Если нет денег, то недвижимость за долги банк и так заберет. Выход только один – договорится о реструктуризации задолженности.
В большинстве случаев девелоперам и финансистам удается найти общий язык без лишнего шума и судебных разбирательств. Как правило, реструктуризация ссудной задолженности строительных компаний заключается в увеличении срока погашения кредита, пересмотром графика погашения внутри срока кредитования. Так, в конце августа председатель Северо-Западного банка Сбербанка России Алексей Логинов сообщил, что банк реструктурировал задолженность строительного холдинга ЛЭК в 1,5 млрд. руб., увеличив срок погашения долга до двух лет.
Иногда девелопер может получить новый кредит на погашение предыдущего. Но при этом устанавливается новый график выплат и требуется предоставление дополнительного высоколиквидного обеспечения. Чем может похвастаться не каждый застройщик.
Но в любом случае, при реструктуризации стоимость обслуживания долга возрастает.
«Средневзвешенная ставка по кредитному портфелю по сравнению с началом года
выросла примерно на 1,5%», - подсчитал Виктор Васенев. По его словам, у компании не осталось не реструктурированных обязательств со сроком погашения в текущем году. «Все задачи по оптимизации кредитного портфеля были окончательно решены еще в июле», - отмечает специалист.
Несмотря на то, что спрос на жилье, офисы и торговые помещения резко упал, снизились цены на объекты недвижимости и их доходность, доля просроченной задолженности строительных компаний, как ни удивительно ниже чем у многих других и даже нефтяных. И все это благодаря активной реструктуризации задолженности в строительном секторе, ведь реструктурированные кредиты не портят банковской статистики.
Так, доля просроченной задолженности у компаний, осуществляющих операции с недвижимостью составила 2,7%, у строительных организаций просрочка не выше среднего уровня – около 4%. Намного хуже показатели у предприятий топливно-энергетического комплекса, которые не погасили в срок 8% банковских займов.
С надеждой на дальнейшее
Сам по себе факт реструктуризации задолженности говорит о том, что банк не ставит крест на компании и верит в то, что экономическая ситуация на рынке нормализуется, то есть на рынок вернется так называемый отложенный спрос, и девелоперы-должники увеличат продажи и смогут расплатиться с кредиторами. В противном случае банку выгодней как можно скорее изъять заложенное имущество и перепродать его, пока цены не упали еще ниже.
«Ситуация в строительном секторе сейчас несколько улучшается в части дорожного и промышленного строительства, где источниками финансирования выступают бюджетные средства. На рынке строительства жилья ситуация продолжает оставаться тяжелой и плохо прогнозируемой», - рассуждает заместитель председателя правления «Банка БФА» Светлана Струкова. Она объясняет, что при реструктуризации кредитов компаниями строительной отрасли обязательно учитываются источники погашения кредитов и соответственно, если банк усматривает в перспективе положительную динамику денежных потоков, кредит реструктуризируется. «Обязательно анализируется заказчик. При наличии заключенного контракта (источники средств заказчика), возможности продать то или иное имущество, свободное от обременения для погашения кредита и прочие моменты индивидуально для каждого случая», - объясняет Светлана Струкова.
По ее словам, на реализацию строительных проектов денежные средства практически не предоставляются ввиду отсутствия внятных источников погашения кредитов. Кредиты компаниям строительной отрасли рассматриваются исключительно под высоколиквидный залог и, в основном, для обеспечения участия в конкурсах (аукционах), либо на пополнение оборотных средств в связи с задержкой в поступлении денежных средств уже по заключенным контрактам.
Фактически коммерческие банки работают со строительными организациями только в рамках реструктуризации задолженности. О кредитовании новых объектов речи не идет. На это способны сегодня только госбанки, на которые власть возложила ответственность за кредитование всей промышленности, в том числе и строительного сектора. Сбербанк уже раздает кредиты застройщикам. В Петербурге на уровне городской администрации и руководства Сбербанка подписано специальное соглашение о кредитовании стройиндустрии.
Верят
В отличие от банкиров, в большинстве случаев идущих на реструктуризацию долга, мнения экспертов, оценивающих строительный сектор, существенно расходятся. В начале осени международные рейтинговые агентства начали вновь пересматривать рейтинги отечественных девелоперов и строить прогнозы по ним.
Например, Standard & Poor’s в начале сентября подтвердило высокий рейтинг строительного холдинга ЛенСпецСМУ после того как он исполнил большую часть долговых обязательств запланированных к погашению в текущем году.
Аналитики Standard & Poor’s отмечают, что в последние месяцы ЛенСпецСМУ добилось успехов в улучшении дюрации (средневзвешенного срока до погашения) по кредитному портфелю.
Основными факторами, оказывающими негативное влияние на рейтинг компании, по мнению специалистов Standard & Poor’s, по-прежнему остаются низкий спрос на рынке недвижимости и недостаточная прозрачность и предсказуемость административной среды. К разряду негативных факторов также были причислены недостаточная диверсификация бизнеса ЛенСпецСМУ и слабая ликвидность. По оценкам экспертов, текущих остатков по счетам, депозитов и открытых на момент публикации отчета лимитов в банках недостаточно для погашения долговых обязательств в ближайшие 12 месяцев.
Но прогноз аналитиков по рейтингам ЛенСпецСМУ «стабильный» - это означает, что, несмотря на сложные условия в финансовом секторе холдинг сможет рефинансировать свои краткосрочные долговые обязательства.
Есть риск
Зато Группе ЛСР с оценками экспертов повезло меньше. Агентство Fitch Ratings, оценивающее группу, не находит повода для оптимизма из-за низкого показателя ликвидности, который определяется как источники ликвидности относительно использования ликвидности в течение следующих 12 месяцев.
По мнению экспертов, неблагоприятным фактором для ликвидности группы ЛСР является большой объем задолженности с погашением в краткосрочной перспективе ($681 млн на 1 сентября 2009 года) и ожидаемый отрицательный свободный денежный поток на следующие 12 месяцев. По расчетам Fitch, группа ЛСР в настоящее время может иметь достаточную ликвидность для покрытия своих обязательств до января - февраля 2010 года (при отсутствии какого-либо непредвиденного оттока денежных средств). А для выполнения обязательств на протяжении остальной части 2010 года компания зависит от привлечения нового финансирования в размере не менее $395 млн. Эксперты полагают, что это создает значительный риск рефинансирования для компании.
В то же время аналитики учли привилегированный статус ЛСР, что может помочь ей решит задачу с рефинансированием.
В конце 2008 года группа была включена в государственный перечень стратегических предприятий. Благодаря этому ЛСР может получить доступ к новым заимствованиям от российских банков под государственным контролем (Сбербанка, ВТБ, ВЭБа и Россельхозбанка).
В течение 2009 года группа ЛСР получила от банков под государственным контролем новый корпоративный долг на сумму, эквивалентную $366 млн, а также долг под конкретный проект на сумму, эквивалентную $329 млн.
По информации, полученной Fitch от группы ЛСР, в течение оставшейся части 2009 года могут быть предоставлены дальнейшие заимствования, хотя агентство понимает, что нет гарантий того, что такой долг поступит в необходимые сроки и в необходимом объеме, поэтому негативные риски сохраняются.
Fitch также отмечает, что ключевые конечные рынки Группы ЛСР (сектор строительных материалов и строительства в Санкт-Петербурге и области) испытывают серьезный спад. Агентство не ожидает существенного восстановления конечных рынков компании, как минимум, до 2011 года и в результате прогнозирует слабое генерирование денежных потоков у Группы ЛСР в ближайшие три года. Прогноз Fitch указывает, что ЛСР может испытать снижение продаж приблизительно на 30% относительно предыдущего года, и ее свободный денежный поток может остаться отрицательным в течение 2009 году отчасти из-за сохраняющихся существенных обязательств по проведению капиталовложений.
Динамика кредитования строительного сектора некоторыми петербургскими банками
Динамика кредитования строительного сектора в Петербурге
