Депутаты в среду, 16 сентября, приняли за основу проект закона «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге». Новые выкупные цены для госземель теперь будут рассчитываться на основе кадастровой стоимости, причем в большинстве случаев условия выкупа для желающих приватизировать землю под своими объектами не изменятся. Правда, при этом некоторые депутаты считают госземли недооцененными. Законодательное собрание в тот же день утвердило запрос главы комитета ЗС по законодательству Виктора Евтухова к губернатору Валентине Матвиенко с просьбой инициировать пересмотр кадастровой стоимости участков в сторону увеличения.
По мнению депутата, утвержденная несколько лет назад кадастровая оценка давно не соответствует рыночной и составляет незначительные суммы. В итоге приватизация госземель оборачивается потерями для бюджета. Кроме того, занижается сумма земельного налога, который платят собственники. «Пересмотр кадастра в сторону повышения также приведет к тому, что собственники неиспользуемых участков будут активнее вовлекать их в оборот», - уверен глава комитета по законодательству.
По федеральным правилам кадастровую переоценку регионы могут проводить не реже одного раза в пять лет, и не чаще одного раза в три года. Стоимость земли для 6,5 тыс. кадастровых кварталов Петербурга Смольный не пересматривал с осени 2006 года (сейчас она составляет от 29 рублей до 41 тыс. руб./кв. м в зависимости от функционального использования участка, его местоположения и прочих факторов). Так что формально время для новых расчетов настало.
Год подумать
Впрочем, как минимум год власти торопиться не будут. «Первоначально планировалось ввести новую кадастровую оценку с 2010 года. Но сейчас у имущественного блока администрации есть единая позиция – повышать цены не ранее 2011 года», - говорит заместитель председателя КУГИ Олег Ляпустин. В какой мере кадастровая стоимость земли соответствует рыночной, замглавы комитета оценить затруднился – по его словам, «нормальный земельный рынок» в Петербурге сейчас отсутствует.
Уровень падения цен на земельном рынке эксперты характеризуют по-разному. Но единодушны в том, что принимать решение о корректировке кадастра – скоропалительно. «До кризиса кадастровая стоимость была заниженной, так как цены на землю существенно росли, - говорит президент группы компаний «Аверс» Михаил Зельдин. - Но после кризиса ситуация изменилась. рыночная стоимость земли под нежилыми объектами – бизнес-центрами, торговыми комплексами - в среднем упала в 4-5 раз. Примерно такая же ситуация с участками под жилье – до кризиса нагрузка на кв. м в спальных районах составляла $400-500, сейчас - $100-150. Поэтому к вопросу о пересмотре кадастровой стоимости во всех кварталах стоит подходить с осторожностью. Тем более что рынок находится в неустойчивом состоянии, и не определить, куда цены на землю пойдут дальше - вверх или вниз. По той же причине не имеет экономического смысла вводить новую кадастровую стоимость с 2011 года – может быть к тому времени цена на землю будет в 10 раз больше нынешней, а может, продолжит падение».
«С точки зрения налогообложения и увеличения поступлений в доходную часть бюджета кадастровая оценка должна пересматриваться – она должна быть приближенной к рыночной, - говорит генеральный директор ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» Вадим Маркович. - Но в реальной рыночной ситуации стоимость земельных участков за последний год в среднем упала на 25-30%. Это информация на основании фактов реальных продаж, а не цен предложения. С точки зрения игроков рынка - сейчас не лучшее время для повышения цен на госземли. Это косвенным образом скажется на себестоимости строительства, рентабельности проектов, а также выкупной активности бизнеса. Сейчас всеми силами необходимо стимулировать активность на рынке недвижимости. Тем более что наметилась некоторая стабилизация как на первичном, так и вторичном рынках. Следует подождать, как будет далее развиваться макроэкономическая ситуация, а затем уже принимать стратегические решения. Причем, делать это следует при участии всех заинтересованных сторон - и властей, и участников рынка - девелоперов, риэлторов, оценщиков, управляющих».
