Основные площади займут рестораны, SPA-центр и фитнес-клуб. Василий Сопромадзе рассказал «БН.ру», что здание ждет реконструкция в рамках существующего объема. «Здание площадью 5,9 тыс. кв. метров и участок под ним находятся в нашей собственности. Внешний облик объекта менять не будем, поскольку он был согласован с городом. Все работы пройдут в пределах «красных линий», - заявил Сопромадзе. По его словам, реконструкция начнется в конце текущего года. Инвестиции составят $6 млн. Это будут собственные средства Василия Сопромадзе и его партнеров по бизнесу. Запустить «Опера-хаус» с новым содержанием собственники планируют в июне 2010 года.
«Торговли в здании больше не будет. С 15 августа основной арендатор объекта - торговая галерея Vanity Opera (арендовала 3,66 тыс.кв. метров) - покинула помещения, которые занимала с ноября 2005 года», - сообщил Сопромадзе, подчеркнув, что это не связано с изменением ставок аренды.
Второй арендатор здания - ресторан La Terrassa (занимает 863 кв. м на последнем этаже) - останется на своем месте и будет вписан в новую концепцию «Опера-хаус». Договор аренды с Vanity был заключен до 1 сентября 2020 года, арендная плата составляла 4 млн у.е. в год без НДС. Договор с рестораном действителен до 1 октября 2011 года, арендная плата — 400 тыс. у.е. в год без НДС.
По словам Сопромадзе, первый этаж здания после реконцепции полностью займет ресторан. Остальное пространство отдадут под SPA-центр и фитнес-клуб. Весь новый бизнес в здании организуют его собственники. «Пускать на объект арендаторов – себе дороже. Но не эксплуатировать его тоже нельзя. Сейчас мы содержим объект из своего кармана, несем убытки. Так что реконцепция – вынужденная мера», - пояснил свое решение Василий Сопромадзе. По его словам, на площади в «Опера-хаус» претендовали другие торговые сети с мировыми брендами. «Но, очевидно, что ритейл, даже дорогой, люксовый, умер на несколько лет», - заключил бизнесмен.
«Локация объекта позволяет реализовать в нем заявленные функции по высшему разряду. Проект привлечет интерес состоятельных клиентов. Имеет смысл реализовывать проект максимальной классности, поэтому заявленных $6 млн может быть недостаточно. Как правило, итоговая стоимость реконструкции здания, особенно в историческом центре Петербурга, подвергается корректировке в процессе работ», - говорит директор департамента коммерческой недвижимости LCMC Анастасия Балмочных.
«Инициатива собственника перепрофилировать здание под изменившийся спрос своевременна и заслуживает отдельного внимания в связи с текущими экономическими условиями, - считает директор по развитию бизнеса ASTERA St.Petersburg Людмила Рева. - Очень немногие собственники решаются сегодня на такие шаги. Однако выводы насчет полного отсутствия перспектив у торговой функции здания кажутся преждевременными. Проблемы испытывают ритейлеры класса luxury, но более демократичные сегменты продолжают развиваться. Комплекс мог бы и дальше функционировать в формате торгового, если бы туда удалось привлечь операторов международных брендов более демократичного сегмента (таких как H&M и др.). Фитнес-центры и SPA-салоны платят значительно меньшую арендную ставку, и здание с такой превосходной локацией отдавать полностью под эти функции невыгодно. Так, рестораны рассматривают помещения не дороже 1500 рублей за кв. м в месяц. Для фитнеса максимальная ставка 500-800 рублей/кв. м/мес. То есть основной вопрос такой реконцепции - это вопрос возврата инвестиций. На наш взгляд, оптимально было бы оставить функцию ритейла на нижних этажах комплекса, а верхние отдать под рестораны и фитнес как сопровождающие функции. Ставки на Невском - от 3000 до 7000 рублей/кв.м/месяц, но по отдельным помещениям могут быть и выше. Спрос на помещения есть, при чем как со стороны рестораторов, так и со стороны операторов ритейла».
«В настоящее время средний показатель ставок аренды в объектах, расположенных на наиболее привлекательных участках Невского проспекта, существенно снизился, - констатирует генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер. - Есть возможность найти помещение по цене $1600-2000 за кв. м в год, тогда как год назад минимальные ставки начинались от $2500 за кв. м. Выбор помещений сейчас больше чем когда-либо, а спрос невысок. Кризис переживает не только ритейл, но и премиум-сегмент индустрии красоты и здоровья, в котором, кроме того, достаточно сильна конкуренция. Поэтому, можно предположить, что реконцепция осуществляется под запрос конкретного оператора, с которым достигнуты договоренности. Рассматриваемая локация подразумевает реализацию любого проекта в сегменте премиум. С точки зрения расположения и проходимости местоположение выгодно как для SPA-центра, так и для фитнес-клуба. Однако, реализация проектов в премиум-сегменте связана с высокими рисками, поскольку целевая аудитория подобных проектов очень ограниченна».
Здание на ул. Казанской, 3, собственник пытался продать через торги Фонда имущества Петербурга в ноябре 2008 года. Стартовая цена была заявлена уровне $83 млн ($14 тыс. за 1 кв. м), но покупателей не нашлось.
