Согласно отчету Банка России, ежемесячный прирост просроченной задолженности по жилищным кредитам стабилизировался. Заметно прирастать она начала осенью прошлого года и достигла пика весной 2009 года. Тогда банкиры в спешном порядке бросились разрабатывать различные программы реструктуризации ипотечных кредитов, суть которых сводится к увеличению графика платежей, снижению ежемесячного платежа, но долговая нагрузка при этом не менялась. Не всегда подобные программы помогали заемщикам. И финансистам пришлось вникнуть в тонкости риэлторской деятельности, чтобы совместно с заемщиком продать залог, погасить долг. В большинстве случаев на этом отношения банка и клиента заканчивались.
Однако находятся такие заемщики, которые предпочитают общаться с банкирами через суд. Как правило, суд выносит решение в пользу кредитора. Исполняют решение судебные приставы: забирают квартиру и выставляю на торги. «Сейчас в исполнительном производстве в службе судебных приставов находится 20 квартир. До конца года их количество может увеличиться до 30», - говорит генеральный директор «Санкт-Петербургского ипотечного агентства» Владислав Назаров. Средства, вырученные от продажи жилья, получает банк в счет погашения долга, а должник освобождается от обязательств.
Урожай
Гладко вышло на бумаге, но забыли про овраги. Зачастую квартиры, выставленные на торги судебными приставами, не находя новых хозяев из-за слишком высоких цен. Они рассчитаны судом исходя из стоимости, которая была несколько лет назад, когда заемщик брал кредит. Но продать квартиру по той цене сегодня невозможно. После неудачных торгов квартира переходит в собственность банка.
С момента, когда банк обратит взыскание на жилье и до момента получения квартиры в собственность, проходит не менее полугода. И сейчас финансистам как раз подходит время собирать урожай.
Коммерческие банки не афишируют информацию о количестве судебных исков и исполнительных производств, ссылаясь на то, что к каждому клиенту у них индивидуальный подход, и до суда они стараются дело не доводить. По закону они не могут отнять жилье у должника, зато должник может попросить банк о продаже залога. В этом случае банк вместе с заемщиком и риэлтером определяют цену продажи объекта, как правило, на 10%-20% ниже среднерыночной цены, но так, чтобы вырученных средств хватило на погашение долга. Обычно такое жилье не зависает и быстро находит покупателя.
«Если реструктуризация кредита невозможна и дальнейшее обслуживание кредита заемщиком затруднено, мы стремимся договариваться с должниками о добровольной, внесудебной реализации объекта недвижимости. Определить его стоимость и оформить сделку нам помогают риэлторы. Цена, по которой обычно выставляется заложенное имущество, чуть выше нижнего предела стоимости квадратного метра жилья в микрорайоне, где находится квартира должника», - объясняет руководитель группы ипотечного кредитования филиала «Северная столица» ЗАО «Райффайзенбанк» Константин Мурашкин.
Ипотечные рантье
В отличие от коммерческих банков Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) – организация государственная и действует четко соблюдая федеральное законодательство. Недавно оно начало информировать граждан об объектах заложенного недвижимого имущества выставляемого на торги Федеральной службой судебных приставов (ФССП). Но пока нет данных по всей стране об объеме выставленного на торги жилья. «В рамках пилотного проекта мы размещаем на сайте информацию по реализации недвижимого имущества в Алтайском крае, но в ближайшее время там будет размещена информация по другим регионам», - поясняет начальник управления общественных связей АИЖК Елена Силенко.
По ее словам, с начала текущего года агентство приняло на баланс 25 квартир, которые не удалось продать на торгах, и еще 50 квартир перейдут в собственность агентства в ближайшее время - сейчас они в процессе оформления права собственности.
Сколько в собственности АИЖК будет квартир до конца года, прогнозировать трудно, пока не пройдут торги. Однако, что делать с этим жильем, как на нем заработать, - даже в агентстве пока точно не знают. «Сейчас разрабатываются механизмы управления непроданной на торгах недвижимостью. Возможно, мы будем заключать с бывшими заемщиками договор аренды жилья», - говорит Елена Силенко.
