Какие изменения внес кризисный год в ключевые составляющие рынка: земля, финансирование, проекты, каков рынок сегодня и как планирует свое дальнейшее развитие RBI?
О ситуации на рынке недвижимости
По мнению Президента Холдинга RBI Эдуарда Тиктинского, за год рынок претерпел кардинальные изменения. Прежде всего, они относятся к объему предложения – вывод новых объектов в продажу сократился более, чем в 4 раза, что рынок особо остро почувствует уже в 2011 г. В Петербурге приостановлено около трети строек массового сегмента и более половины элитных. По словам главы RBI, на рынке продажи квартир цены стабилизировались, и ряд застройщиков уже и заявили, и фактически подняли цены на свои наиболее ликвидные квартиры и объекты (в конце августа впервые в 2009 г. зафиксирован рост цен на первичном рынке на 1,4%). Рынок по-прежнему остается рынком покупателя. «Можно c уверенностью сказать, - отметил он, - что RBI была консервативна в своих прогнозах в части спроса. Говоря зимой о двукратном снижении спроса в 2009 г., по предварительным данным уже в первые два квартала 2009 г. было продано более предполагаемых ранее 350 тыс. кв.м жилья. Мы предполагаем, что по итогам года спрос составит более 900 тыс. кв.м». По предварительным данным компании, объем выручки Холдинга в 2009 г. составит около 100 млн. долларов.
Застройщики-лидеры и аутсайдеры уже определились, однако основной передел рынка еще впереди. По мнению главы строительного холдинга, передел затронет от 40 % до 60 % рынка. Надежные компании, устойчиво стоящие на ногах и продолжающие работать, формируют устойчивый пул игроков, но остальные, скорее всего, сменят своих владельцев.
О рынке земли
В отличие от рынка продажи квартир, где цены достигли «дна», ситуация с ценами на землю еще далека от нижней точки. По словам вице-президента Холдинга RBI Николая Князева, существенно подешевели земли сельхозназначения, однако цены на земельные участки в черте города скорректировались не сильно. По его словам, владельцы земельных участков, купившие их по завышенным ценам год-два назад, сейчас психологически не готовы зафиксировать убытки и продавать землю с дисконтом. Безусловно, объем предложения земли значительно увеличился, вместе с тем, участки, которые не вызывают сомнений с точки зрения интереса и ликвидности. все также редкость на рынке. Одна из отличительных черт рынка земли-2009 – увеличение объема предложения под коммерческую застройку с одновременным уменьшением спроса на нее. В скором времени активными игроками на рынке земли станут банки – держатели большого количества залоговых земельных активов. Безусловно, банкам сложно разобраться со всеми нюансами проекта, поэтому для переоценки активов и фиксации их текущей рыночной стоимости им придется прибегать к помощи профессиональных девелоперов.
О бюджете RBI на земельные приобретения
Холдинг RBI заинтересован в пополнении своего земельного банка (текущий объем – 42 га, в стадии проектирования и строительства находится более 412 тыс. кв.м). Как заявил на встрече президент Холдинга RBI Эдуард Тиктинский, «наш бюджет на покупку земли в 2009-2010 гг. составляет 100 млн. долларов. Нам интересны небольшие участки под массовую жилую застройку, за которые мы готовы платить по 150 дол. на кв.м. будущих улучшений. Именно такая стоимость, на наш взгляд, адекватна для сегодняшнего рынка. Также мы рассматриваем и земельные участки под элитное строительство».
По словам вице-президента RBI Н.Князева, находясь в постоянном поиске ликвидной земли, только за 8 месяцев этого года специалисты Холдинга рассмотрели более 1000 земельных участков, из которых по 400 был проведен детальный анализ и расчет, в зоне интереса компании на данный момент находится порядка 15 адресов (начаты/идут переговоры, детальный анализ).
О кредитной нагрузке и финансовой стратегии RBI
В начале года кредитная нагрузка RBI составляла около 52 млн. дол., сроки погашения были распределены равномерно на 2010-2011 гг. В течение 2009 г. компания проводила работу по оптимизации кредитного портфеля. Одна из основных текущих задач - замещение валютных кредитов (составляли до 80 %) рублевыми средствами. «Часть кредитов мы погасили досрочно, - сообщил журналистам Э.Тиктинский, - и сейчас долговая нагрузка компании составляет 10-12 млн. дол. (основные банки-партнеры Холдинга - Северо-Западный Банк Сбербанка РФ и Банк Санкт-Петербург). С таким незначительным объемом долговой нагрузки Холдинг RBI и его компании («Северный город» и RBI) имеет устойчивое финансовое положение».
О новых проектах Холдинга
С началом кризисных явлений в экономике Холдинг RBI скорректировал, но не изменил свою стратегию. «У нас нет приостановленных или «замороженных проектов», все проекты реализуются в плановом режиме (ведется строительство или разработка необходимой документации для старта проекта), - отметил глава RBI. – До конца года мы планируем запустить еще один новый проект в Невском районе. Мы вскоре приступим к его реализации и порадуем наших покупателей хорошим выбором качественных квартир. Новый проект на ул. Шелгунова, д. 5 (общей площадью около 30 000 кв.м) - это дом класса С, который будет построен по стандарту «Квартиры для среднего класса». Многоэтажный (25-27 этажей) будет выполнен по индивидуальному архитектурному проекту. На последних этажах расположатся видовые двухуровневые квартиры с прекрасным видом на панораму Петербурга. В доме также разместится двухуровневый паркинг».
Ситуация на рынке первичной недвижимости (массовый и элитный сегменты): в цифрах и графиках
Сегмент массового жилья
Активность на строительных площадках. В течение 2009 г. темп активности на строительных площадках менялся: с зимы-2009 активность росла, к лету строительные работы велись на 67% строительных площадок. Тем не менее, очевидная тенденция 2009 г. – работа лишь половины всех стройплощадок города.
Таблица 1. Доля «активных» строек (по объектам)
Оценить активность строительства помогает и оценка выполненных работ на объекте. Несмотря на то, что на 67% строек отмечена активность, выполнение работ на среднем и высоком уровне зафиксировано лишь на 45% строек от общего количества работающих.
Показатели активности на стройках коррелируют с фактическими объемами продаж. У большинства девелоперов нет иных источников финансирования кроме денег дольщиков, и это, безусловно, отражается на реальных работах.
К середине 2009 г. строительный сегмент находится в устойчивом равновесии: девелоперы скорректировали свои планы как по выводу в продажу новых объектов, так и по работам на уже начатых стройках.
Вывод в продажу новых объектов
Всего за 8 месяцев 2009 г. было выведено в продажу 12 объектов общей площадью около 240 тыс.кв.м. (среднемесячный вывод в продажу 30 тыс.кв.м). Для сравнения: в 2008 г. был выведен в продажу 61 проект общей площадью порядка 1 млн. 600 тысяч кв.м. (среднемесячный вывод около 138 тыс.кв.м.). Таким образом, наблюдается снижение темпов вывода новых объектов что, как следствие, приведет к сокращению товарного запаса и объемов сдачи в 2011 г. С уверенностью можно утверждать, что дефицит предложения очевиден.
Сегмент элитного жилья
Активность на строительных площадках. По результатам трех замеров строительной активности на элитных объектах выявились следующие тенденции:
Таблица 2. Показатели активности на стройках по периодам (по объектам)
