Дочерняя структура РЖД - компания «Желдорипотека» - планирует реализовать здесь проект многофункционального комплекса. Развитие территории, порядка 20 га из которой 13 га принадлежит РЖД, предполагает создание до 300 тыс. кв. м коммерческих площадей. Из них порядка 60 тыс. «квадратов» займет музей железнодорожной техники.
Руководитель управления специальных проектов «Желдорипотеки» Александр Шабасов рассказал, что распланированный участок ограничен набережной Обводного канала и Библиотечным переулком, Балтийской улицей, Митрофаньевским шоссе и улицей Шкапина.
По мнению Александра Шабасова, музей станет главным объектом для развития прилегающих территорий. На оставшихся площадях РЖД расположится торговый комплекс, гостиница, офисы и выставочные площади. Проектирование МФК начнется в ближайшее время, а к строительству «Желдорипотека» планирует приступить в 2011 году. Как будут развиваться остальные 7 га, Александр Шабасов не уточнил, равно как и смету всего проекта: по его словам, сейчас его еще невозможно оценить.
До этого начало реализации проекта планировали на конец 2008 года, но кризис, судя по всему, скорректировал планы. Впрочем, это касается замыслов развития всех прилегающих территорий. Например, «Главстрой СПб», собственник соседнего участка – «Шкапина-Розенштейна», вовсе заявил о реконцепции: вместо приостановленного проекта делового квартала А-класса здесь теперь планируется строить дешевое жилье. С другой стороны от будущего МФК располагается еще один депрессивный район – будущая «Измайловская перспектива». Согласно утвержденному в марте проекту планировки, на этой территории в 476 га должно быть построено 5,3 млн кв. м, причем большей частью – деловая застройка. Но перспективы освоения «Измайловской перспективы» (РЖД там также принадлежит около 78 га) и в докризисный период были сложными, а ныне вовсе потерялись в тумане.
Конъюнктура
Эксперты в один голос говорят, что в сегодняшних реалиях заниматься коммерческой недвижимостью нерационально. Но проекты, ориентированные на дальнюю перспективу, с возможностью их корректировки в зависимости от конъюнктуры рынка, вполне реальны, тем более, когда место под застройку – выигрышное.
«Горизонт проекта далекий: начало строительства в 2011 году (если старт не будет откладываться), а ввод в эксплуатацию первых очередей - не ранее 2013 года», - говорит руководитель отдела проектного брокериджа ASTERA St.Petersburg Ольга Земцова. - На мой взгляд, при таких горизонтах, в этом месте коммерческая застройка целесообразна. Микрорайон расположен в непосредственной близости от станции метро и центра города, причем территория окружена кварталами будущей комплексной застройки, то есть депрессивный имидж района будет меняться. Размер территории позволит обеспечить объект достаточной парковкой, с которой есть ощутимые проблемы в центре города. Состав проекта тоже понятен. Торговый комплекс запланирован в проходном месте, рядом с метро, конкурентное окружение здесь слабое, к тому же, в будущем вокруг будет возведено большое количество жилья. Гостиница тоже актуальна, так как в городе дефицит гостиничных номеров (особенно категории 3 звезды). Офисные и выставочные площади - самые рискованные функции проекта. На рынке слишком большое количество вакантных офисных площадей, заполнение которых будет завершаться не менее пяти лет. Возможно, офисную функцию можно оставить для реализации в последнюю очередь проекта и реализовывать в зависимости от ситуации на рынке».
Заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Васильева считает, что эта территория была долгое время недооценена. А запланированные по соседству проекты не должны пугать девелопера, поскольку их реализация в совокупности будет способствовать улучшению имиджа всей территории и повышению ее привлекательности, как для покупателей жилья, так и коммерческой недвижимости. «Проект «Желдорипотеки» - крупный и предполагает пофазный ввод, таким образом, можно будет его корректировать в зависимости от ситуации на рынке. Залог успеха этого проекта будет зависеть, по большому счету, от двух составляющих. Во-первых, баланса функционального состава – то есть гармоничного сочетания всех функций, включая социальную и культурную составляющие. И, во-вторых, - от развития транспортной инфраструктуры, которая должна успевать за развитием всех проектов. Желательно, чтобы город координировал концепции развития данных территорий - таким образом максимально можно достигнуть эффекта синергии», - считает эксперт.
