Городское правительство на прошлой неделе утвердило условия проведения торгов по трем недостроям, ранее принадлежавшим обанкротившемуся застройщику - компании "Чесма-инвест". Победитель аукциона должен будет обеспечить жильем почти триста обманутых дольщиков.
А вближайшее время Фонд имущества объявит торги, на которые будут выставлены единым лотом сразу три земельных участка обанкротившегося застройщика. Пятна расположены по адресам: Гражданский проспект, уч.1 (рядом с метро Гражданский проспект) площадью 8136 кв. м, Костромской проспект, уч. 1 (северо-западнее пересечения с Забайкальской улицей) площадью 2687 кв.м, и Будапештская улица, уч.1 (квартал Восточнее Витебской железной дороги, кв. 7, корпус 323А) площадью 5080 кв.м.
На первом объекте построены цокольный и первый этажи здания. Два других недостроя - на Будапештской и Костромской - на уровне фундамента. Начальная цена аукциона за все три пятна - 65 млн рублей. Будущему победителю торгов предстоит за пять лет достроить многоквартирные дома и обеспечить жильем прежних участников долевого строительства. В списке - 240 человек со стройки на Гражданском проспекте (им нужно будет передать 10,7 тыс. кв.м. будущего жилья.) и 42 дольщика в Купчино (им положено - около 2,5 тыс. “квадратов”. Продажи в третьем объекте - доме на Костромском - прежний застройщик не начинал.
По словам председателя КУГИ Игоря Метельского, это первый такой проект, когда с дольщиками прекращены все судебные споры и достигнута договоренность о том, что обязательства перед ними возьмет на себя победитель торгов. До сих пор проблемные участки переходили другому застройщику целевым образом, а чаще права на достройку власти передавали объединениям обманутых дольщиков. В этот раз пошли по новому пути - поиск нового инвестора через торги.
«Надеемся, что в даже в условиях кризиса найдется инвестор, который возьмется за такой проект», - говорит вице-губернатор Александр Вахмистров.
Due diligence для недостроя
Некоторые участники рынка разделяют оптимизм властей и предполагают, что такого рода “товар” по причине минимальной цены будет востребован. "Думаю, что участки найдут новых застройщиков. Стартовая цена в $130\кв. м земли достаточно привлекательна и соответствует ценовым ожиданиям участников рынка. Кроме того, участки наверняка имеют целый набор согласований и разрешений, которые, по идее, должны перейти к новому инвестору. Ну и ещё одно соображение: участки уже имеют своих покупателей квартир, то есть тех самых дольщиков. Конечно, часть из них не захочет дальше участвовать деньгами в строительстве домов, но это, в конце концов, вопрос грамотной работы нового инвестора со своими дольщиками”, - считает генеральный директор филиала GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Николай Вечер.
C этим готов поспорить председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. По его мнению, включаясь в проект, инвестор должен видеть свою выгоду. “Но инвестиционная привлекательность достройки здания либо очень низкая, либо минусовая. На недострое невозможно заработать, поскольку достраивать надо много, а продать практически нечего. Сформированная проблема требует решения, а не приносит доход. И решить ее может только тот, кто уже “завязан” на ней - объединение дольщиков, подрядчики, государство. Только совместные усилия по достраиванию домов с обязательным административным содействием способны снять эту проблему. Новый инвестор вряд ли заинтересуется подобным объектом в сложившихся экономических условиях”, - считает Андрей Тетыш.
Продажа пятна застройки вместе с обременением в виде дольщиков по характеристикам больше похожа на продажу компании как отдельного бизнес-процесса со своими активами и обязательствами. Due Diligence (процедура формирования объективного представления об объекте инвестирования – БН.ру) по такого рода проектам будет значительно более сложной и объемной, чем просто проверка прав на объект недвижимости. “Прецеденты по таким сделкам были крайне редки и в докризисные времена. И далеко не всегда успешны: стоит вспомнить хотя бы приобретение Альфа Групп строительной компании ИВИ-93. С течением времени выяснилось, что due diligence был проведен недостаточно скрупулезно”, - говорит Андрей Тетыш. Он уверен, что сейчас на волне кризиса на сделки подобного рода рассчитывать не приходится.
