– Каким образом кризис повлиял на объемы продаж госсобственности, реализуемой Фондом имущества?
– Экономическая нестабильность почти не сказалась на количестве продаваемых нами объектов, которые предназначены для личных нужд граждан, – в частности, участков под индивидуальное жилищное строительство.
Незначительно сократилось и число желающих приобрести объекты для текущего бизнеса – к примеру, встроенные помещения. Среднее количество заявок на один лот уменьшилось с двенадцати до семи, по сравнению с первым полугодием 2008-го. Причем стоимость этих лотов снизилась почти в два раза. Но почти все выставленные на торги помещения находят своих покупателей.
Больше всего кризис отразился на продаже тех объектов, которые требуют серьезных инвестиций. Я имею в виду земельные наделы под строительство многоквартирных домов, требующие реконструкции здания с прилегающими участками. Впрочем, этого стоило ожидать – приобретается не готовый продукт, а объект для инвестирования. Если компания вкладывает, к примеру, 1 млн руб. в покупку права аренды земли, значит, она готова потратить еще 10 млн руб. на реализацию проекта. В нынешних условиях очень сложно просчитать все риски и перспективы при ведении такого бизнеса, поэтому желающих им заниматься стало существенно меньше.
В целом сейчас мы не наблюдаем большого ажиотажа на торгах. Однако продажи идут, и мы смотрим в будущее с оптимизмом. Потребность в продаваемых нами активах может уменьшиться, но не исчезнуть. Проблема заключается лишь в том, насколько цена выставленных на продажу объектов адекватна нынешним экономическим реалиям. В том случае, если на аукционы не приходят участники, мы снижаем цену лота – действующее законодательство позволяет нам уменьшать стартовую цену до тех пор, пока лот не будет продан.
Зачастую снижение начальной стоимости лота приводит к обратному результату. К примеру, мы выставляем объект за 1 млн руб., однако торги не проводятся из-за отсутствия заявок. Мы снижаем цену, скажем, до 700 тыс. Тогда на аукцион приходят несколько претендентов, которые, торгуясь, поднимают цену до 1,1 млн. Такие случаи бывают очень часто.
– Изменил ли кризис подходы к реализации госимущества?
– Система продажи объектов государственной собственности регламентируется федеральными законами и другими нормативными актами. За последние месяцы эти документы не корректировались. Поэтому кризис никак не повлиял на форму реализации госсобственности.
Конечно, в условиях падающего рынка было бы эффективнее проводить аукционы по так называемой голландской схеме, при которой в ходе торгов цена не повышается, а понижается. Однако федеральное законодательство запрещает нам это делать.
– Некоторое время назад Фонд имущества успешно провел аукцион по приобретению квартир для нужд города. Означает ли это, что застройщики готовы продавать жилье по ценам, которые еще вчера они считали заниженными?
– Действительно, еще в декабре многие застройщики были не готовы продавать квартиры по установленным для Петербурга ценам (цену приобретения жилья для госнужд устанавливает Министерство регионального развития для каждого региона). Они не понимали, почему должны продавать квартиры дешевле, чем до кризиса. Это результат психологической инерции, вызванной ростом цен в течение длительного периода 2006–2008 годов. Сейчас ситуация изменилась, и участники рынка охотно соглашаются на условия, предложенные городом, – психологическая инерция прошла. Кстати, город как продавец государственной собственности не был подвержен такой инерции: как только начался кризис, мы стали снижать начальную стоимость лотов для торгов.
– Недавно состоялись торги по продаже права аренды земли под жилищное строительство. Такие аукционы не проходили с конца прошлого года. Чем вызван столь продолжительный перерыв?
– Рынок земельных участков под застройку оперативно реагирует на колебания стоимости конечного продукта – жилья. До того как в нашу страну пришел кризис, цена квадратных метров длительное время росла. Застройщики начинали новые проекты, увеличивалась потребность в земельных ресурсах, из-за чего цена участков на торгах постоянно повышалась. Как только объемы продаж на рынке жилья сократились, снизился интерес инвесторов к реализации новых проектов, и, соответственно, к приобретению земельных наделов.
Аналогичную ситуацию мы наблюдали в 2005-м, когда покупательская активность граждан значительно сократилась. В то время участки почти не пользовались спросом: торги по продаже права аренды земли остановились. Но после того как спрос возродился, застройщики начали активно приобретать участки на торгах. Причем зачастую начальная цена лотов отличалась от конечной в несколько раз. Подобное продолжалось вплоть до середины лета прошлого года – компании были готовы дорого платить за землю.
С осени прошлого года спрос на жилье начал снижаться. Соответственно, инвесторы перестали начинать новые проекты и приобретать наделы под застройку. Тогда город провел переоценку имеющихся участков с учетом новых рыночных реалий, и в июле этого года состоялись первые продажи по новой цене. Эти торги показали, что ситуация начинает улучшаться: впервые за полгода нам удалось продать право аренды земельных участков под строительство жилья. Будем надеяться, что это не случай, а тенденция.
К тому же город, несмотря на кризис, не отказывается от своих планов по освоению застроенных территорий. Так что в ближайшее время мы снова предложим инвесторам кварталы под комплексное освоение. Конечно, реализация подобных проектов сопряжена с высокими рисками и большими затратами, однако рано или поздно проблему реконструкции хрущевок решить надо.
– Но имеет ли смысл приобретать земельные участки в условиях кризиса и вызванного им сниженного спроса на жилье?
– Сегодня на рынок жилой недвижимости воздействуют разноплановые факторы. За последние полгода сократилась покупательная способность населения. Система ипотеки – одного из важнейших механизмов стимуляции спроса на рынке жилья – практически не работает.
Между тем потребность людей в жилплощади никуда не исчезла. И подавляющее большинство тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий, лишь откладывают приобретение квартиры на неопределенное время.
Одновременно с этим уменьшается объем ликвидного предложения на первичном рынке – квартиры в домах со средней и высокой готовностью постепенно раскупаются, при этом новое строительство практически не ведется. Учитывая, что многие компании приостановили реализацию своих проектов, находящихся на начальных стадиях строительства, нас может ожидать дефицит предложения.
При увеличении спроса рынок не сможет сразу обеспечить покупателей необходимым объемом площадей. Что, соответственно, может спровоцировать рост цен.
Поэтому лучше всего приобретать землю под строительство жилья именно сейчас. Можно предполагать, что стоимость участков находится на нижней границе, и дальнейшее понижение вряд ли произойдет. Строительный цикл составляет два-три года. Не исключено, что как раз к этому моменту начнется реализация отложенного спроса, который спровоцирует рост цен. Таким образом, жилье удастся продавать по максимально высокой стоимости.
Думаю, что сегодня землю под возведение жилья приобретают прозорливые строители, которые умеют строить и видят перспективы своей деятельности.
