Решение Высшего арбитражного суда (ВАС) оформлено информационным письмом «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Документ предоставляет судам различных инстанций разъяснения о том, в каких случаях нужно выносить положительные вердикты при обжаловании решений Федеральной регистрационной службы (ФРС) по данным вопросам.
Права на регистрацию
В частности, если суд принял положительное решение о регистрации права на объект недвижимости, но допустил при этом процессуальные нарушения, ФРС все равно будет обязана зарегистрировать право собственности.
Теперь служба обязана «давать добро» и в тех случаях, когда реестр прав на объекты недвижимости, который она ведет, не соответствует сведениям, указанным в решении суда.
А если право на недвижимое имущество было подтверждено судом, то ФРС в любом случае должна зарегистрировать его только на основании данного решения.
Руководитель отдела Юридического бюро «Падва и Эпштейн» Ольга Кузуб считает, что этот пункт поможет оформить собственность, когда документы на объект недвижимости утрачены и права приходится восстанавливать в судебном порядке.
В письме ВАС также указывается, что для регистрации нужно предоставить кадастровый паспорт объекта недвижимости (кадастровый план или технический паспорт). Даже если суд принял решение в пользу желающего оформить право собственности без этого документа, при регистрации в ФРС заявитель обязан предоставить кадастровый паспорт.
Кроме того, ВАС установил исчерпывающий список принимаемых судами различных инстанций обеспечительных мер. Речь, в частности, идет о запрете ответчику распоряжаться или пользоваться имуществом.
Кроме того, суд может запретить регистратору изменять запись о праве на недвижимость в реестре. Еще одной обеспечительной мерой является передача имущества на хранение другому лицу. По словам Ольги Кузуб, эти пункты позволят полностью исключить разночтения в формулировках обеспечительных мер.
Дольщикам и рейдерам
Документ Высшего арбитража - не нормативный акт, но официальное судебное толкование определенных норм законодательства в сфере регистрации прав на недвижимое имущество.
Юридический консультант Агентства развития и исследований в недвижимости Елена Рудницкая полагает, что своим письмом ВАС обобщил наиболее часто встречающиеся случаи, связанные с регистраций прав на недвижимость на основании решения суда. «Для Петербурга проблема регистрации права собственности на объекты недвижимости особенно актуальна. Многие застройщики начинают и даже заканчивают строительство без полного комплекта необходимых документов, не выполняют обязательства перед городом по оплате отчислений на развитие городской инфраструктуры. При подобных обстоятельствах у дольщика существует только одна возможность зарегистрировать право собственности на приобретенный объект – на основании решения суда», - отмечает она.
По мнению генерального директора ООО «Глас Дизайн» Максима Ялыгина, применение законодательных норм с учетом вышедших разъяснений даст возможность зарегистрировать права на недвижимость отнюдь не только истинным правообладателям объектов. «Вызывает опасение тот факт, что решение Арбитражного суда предоставляет шанс получить право собственности и другим структурам, заинтересованным, например, в приобретении определенного земельного участка и использующим для этих целей, в том числе, возможности судебной системы», - считает он. И это при том, что, по словам Максима Ялыгина, количество споров, связанных с правами на объекты недвижимости, постоянно растет.
Правда, как отмечают специалисты компании «Президент Консалт», в ряде случаев суд может принять решение об отмене регистрации права собственности на объекты. Чаще всего такой вердикт принимается в случаях, когда права на недвижимость оформлялись на основании незаконных и недействительных документов, либо – с нарушением порядка государственной регистрации.
Обобщенная практика
По мнению заместителя начальника отдела правового сопровождения инвестиционных проектов юридической компании Rightmark group Павла Ильиных, информационное письмо лишь подтвердило правильность позиции большинства судов, в ряде случаев признававших незаконными отказы регистрирующих органов. «Практическая польза издания этого документа заключается в том, что отныне все суды будут руководствоваться в принятии решений правильными аргументами, которые разделяются сложившейся правоприменительной практикой», - говорит он.
В то же время, заметил Павел Ильиных, принятие письма вряд ли снизит количество судебных разбирательств, связанных с незаконными отказами регистрирующих органов в оформлении прав собственности: «Скорее всего, документ повлияет лишь на позицию судов, но никак не регистраторов».
