- Вы возобновили стройки – почувствовали оживление на рынке?
- Думаю, оживления можно ждать к осени. Все-таки к осени спроса будет больше, чем предложения. Сейчас количество квадратных метров в продаже каждый месяц постепенно уменьшается. По нашим оценкам, цена реальных сделок на строящееся жилье за время кризиса упала примерно на 35-40 процентов, уже выйдя за грань рентабельности.
- Как сейчас обстоят дела на ваших объектах?
- Сейчас нам удалось договориться с подрядчиками, с поставщиками, мы перешли частично на зачетные схемы, и в этом году все три строящихся объекта мы сдадим – дольщики могут не беспокоиться.
Что касается дальнейших планов, то проект «Суздаль хаус» пока заморожен. Скорее всего, если ситуация нормализуется, мы начнем его строить в конце этого или начале следующего года. Возможно, разморозим строительство следующих очередей проекта «Дендрарий» в Сочи. Больше в ближайшее время никаких проектов не начнем.
Сейчас общий долг перед банками у «М-Индустрии» составляет около 2,1 млрд рублей. При этом реальная стоимость всех активов на сегодняшний день превышает задолженность в два – два с половиной раза. У нас до кризиса по всем оценкам долги перед банками и облигационный заем составляли лишь 8% от стоимость активов. В принципе наша долговая нагрузка, по нашим оценкам, могла спокойно достичь 20% от стоимости активов. Сейчас стоимость активов упала. Но мы сокращаем и долговую нагрузку. Так на прошлой неделе погасили больше 90% облигационного займа. Да, для этого пришлось расстаться с некоторыми активами.
Сейчас многих строителей обвиняют, что они показуху на своих объектах устраивают. Могу сказать вот что: работа одного крана на одной стройплощадке в три смены обойдётся нам примерно в 1 млн рублей в месяц – очень дорогая демонстрация получается. В Петербурге и Москве ситуация на большинстве стройплощадок, особенно на тех, которые находятся в высокой стадии готовности, еще хорошая – работы хоть как-нибудь да ведутся. Все остальные города просто вмертвую стоят. Тот же Калининград, тот же Сочи. В Сочи у нас готовность объекта 95 процентов, но ни один квадратный метр не продается. Люди готовы брать только с необоснованно большим дисконтом.
- Но ведь падение цен на стройматериалы должно было снизить себестоимость строительства?
- Сейчас власти говорят: надо снижать себестоимость. Но при этом поднимаются цены за подключение электроэнергии, газа. С этого года даже подключение воды и канализации стало платным. В итоге получаем - цена на стройматериалы уменьшилась (цена железобетона упала примерно в два раза), гастарбайтеры, которые раньше работали за 30-40 тысяч рублей в месяц, сейчас готовы работать за 15 тысяч. Но инфраструктура! Банковские кредиты! Они выросли, причем так, что перекрывают большую часть экономии на строительно-монтажных работах.
Сегодня выгодно работать на госзаказе – ты получаешь землю и инфраструктуру бесплатно. Но надо смотреть в завтрашний день. Сейчас мы все объекты, которые на нулевом цикле, приостановили, объекты с высокой степенью готовности заканчиваем, и дальше что? Никому не понятно, что дальше делать, потому что готовое жилье не продается. Причем деньги у людей есть, но все ждут, когда цена будет 10 тысяч за квадратный метр. Этого не будет.
Я и Валентине Ивановне (Матвиенко – «БН.ру») писал письмо, и на совещании в Смольном предлагал схему. Давайте так: мы строим городу в долг жилье, социальные объекты, а город через три-четыре года выкупает все, что я построил и передал в госсобственность. Т.е. я получаю контракт с городом, а с ним уже иду в банк и получаю там кредит, за счет которого строю. Мы говорили, что через три года город сможет купить жилье по 85 тысяч рублей за кв. м. Ведь речь идёт не о панельных коробках на окраине. Эти 85 тысяч - цена с учётом инфляции (за 3 года только за счёт инфляции цены увеличиваются в 1,5 раза). Да, городу нужны квартиры к маю 2010 года, но ведь и остальные очередники никуда не денутся. Социальный вопрос не закрыт.
Хорошо, не жилье – давайте я школу построю. Не хотите школу – давайте делать инженерную подготовку территорий, развивать сети. Главное, чтобы у меня был контракт с государством, уверенность, что через три-пять лет оно у меня купит готовые объекты и рассчитается по определенной цене.
Город при этой схеме что теряет? – Город ничего не теряет. Город получает налоги – где-то 30% от общей стоимости проекта. Плюс мы обеспечиваем тысячи рабочих мест – не только в строительном комплексе, но и в сопутствующих отраслях. А сейчас что происходит? – С каждым днем уменьшают объемы строительно-монтажных работ. И это бьет по всем участникам строительного процесса.
Учитывая, что мы не просто девелоперская компания, только управляющая проектами, но полноценная строительная компания со своим производством и подрядными мощностями, которая может возводить до 300-400 тысяч кв. м в год, для нас участие в госзаказе было бы благом.
- По кому кризис ударил больше всего?
- По большим компаниям. Особенно он задел те компании, которые стремились к активному росту, развивались экстенсивно. Хотели стать не просто большими, а огромными. У нас, например, сейчас более 25 инвестиционных проектов, в каждый из них уже вложены деньги. В сумме около 4 млрд рублей. Если одновременно их запустить в оборот, необходимо около 300 млрд рублей, т.к. все проекты крупные, требующие больших вложений. Естественно, любая компания, имеющая такие проекты, в кризис может оказаться в тяжелой ситуации. Раньше мы брали кредиты в основном на срок от года до трех лет. Сейчас – максимальный срок, на который банки дают деньги, – это год. И то практически никто из строителей кредитов не получает. Спрашивается, для чего нужно было столько инвестиционных проектов затевать…
- Получается, бурное развитие было ошибкой?
- Лучше себя чувствуют те компании, которые развивались консервативно. Построил один дом, потом второй, потом третий и так далее. Такой застройщик находился в Петербурге в одном месте, не тратил деньги на развитие, на новые проекты, копошился на одной площадке.
А для тех, кто яростно шел на развитие, этот кризис случился совсем не вовремя. Любое развитие было возможно только за счет кредитов. А сейчас кредитов нет, так что развиваться будет не на что.
Конечно, несколько ошибок мы допустили. Но жалеть ни об одном из проектов не собираемся. Мы рассчитывали, что кризис будет осенью 2009 года. Но в какой-то мере к этому кризису страну искусственно подтолкнули. В том числе и события на Кавказе. У нас сразу акции упали процентов на 30-40. Если в запасе был бы еще один год, то количество инвесторов и инвестиционных денег, которые поступают с запада, были бы на несколько порядков больше. И мы бы не заметили этот кризис.
На сегодняшний день главный итог кризиса в сворачивании мега-проектов. Никто сейчас размахиваться как раньше не будет. Все будут вести бизнес более консервативно.
- То есть мега-проектов с объемом инвестиций от $1 млрд в городе больше не будет?
- Думаю, точно не будет. Ведь многие «попали» просто от жадности - чем больше, тем лучше. Десять лет назад в России девеломентом занималось не более 100 компаний. Причем у них не было ни банковского, никакого другого финансирования. Последние пять лет недвижимостью занимались все кому не лень – начиная от нефтяных и финансовых компаний, заканчивая колхозами и совхозами, у которых был единственный актив – земля. Все ринулись в девелопмент. И началась гонка, которая породила дефицит и земельных участков, и стройматериалов, и специалистов – в общем, всего, что связано со строительством. А любой дефицит рождает рост цен. Если в 2000 году мы, продав один квадратный метр, могли купить, условно, 1000 кирпичей, то сейчас - всего 500.
Еще одну ошибку строители совершили в 2006 году - здесь есть и моя вина, не надо было так поднимать цены. Мы просто смотрели на растущий рынок и не задумываясь поднимали цены. Да, за полгода заработали денег, а дальше-то что? Кроме того, мы не учли, что раз мы поднимаем цены, за нами поднимут цены поставщики материалов, услуг. А особых причин к росту цен и в 2006 и в 2008 годах не было - был только повышенный спрос.
- Стандартный русский вопрос: «Кто виноват?»
- Виноват определенный непрофессионализм строителей. Точнее, завышенное представление о своем профессионализме. На рынке должно быть четкое разделение – это подрядчик, это девелопер, это управляющая компания. А сейчас многие компании представляют собой смесь: я и строю, я и продаю, я и управляю. Раньше как было - только подрядчик построил один дом, увидел большие деньги, он идет, покупает пятно и начинает сам строить и продавать квартиры. В итоге на рынке стало слишком много игроков. Это неправильно и неэффективно, каждый должен знать свое место. И думаю, кризис подтолкнет к функциональному разделению сфер деятельности. Есть у тебя рабочие руки – нанимаешься на подряд. Умеешь управлять финансовыми потоками, продавать, выстраивать планы – значит, управляй. Это и для властей удобнее. Когда на рынке работают 20-25 компаний, их проще контролировать - будет меньше нарушений или недостроя.
