Всего же у десятка петербургских застройщиков в обращении облигаций на сумму более $1 млрд. В ближайшее время выплаты по облигациям предстоят ЗАО «Строительное объединение М-ИНДУСТРИЯ». Кроме того группе ЛСР в этом месяце предстоит пройти обязательную оферту по выкупу облигаций на 3 млрд рублей. А до конца года - полностью погасить еще один заем в 2 млрд рублей. В обеих компаниям заявляют, что готовы своевременно расплатится по взятым обязательствам.
Тем не менее эксперты считают, что ситуация на рынке настолько тяжела, что дефолта можно ждать от любой компании. «Вероятность дефолтов по облигационным займам в сегодняшних условиях велика не только у строительных компаний. Под удар попали предприятия, работающие в различных отраслях экономики. И эта угроза будет снята только со стабилизацией ситуации в целом», - констатирует генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
«Девелоперы сейчас действительно испытывают определенные проблемы с ликвидностью и продажами. В то же время вряд ли стоит ожидать какой-то волны публичных дефолтов. Думаю, в случае каждой компании эти проблемы будут решаться путем индивидуальных переговоров и непубличных сделок с кредиторами», - говорит заместитель генерального директора компании Eastland Credit Павел Биленко.
«Дефолт, то есть неисполнение или просрочка исполнения обязательств по облигациям, является существенным нарушением договора займа в случае просрочки выплаты купона на срок более чем 7 дней или отказа от его выплаты, а также в случае просрочки по погашению номинальной стоимости облигации на срок более 30 дней или отказа от такой выплаты. Если облигации были обеспечены залогом ценных бумаг или недвижимого имущества, то в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по облигациям с залоговым обеспечением имущество, являющееся предметом залога, подлежит реализации на торгах по письменному требованию любого из владельцев таких облигаций. Если облигации были обеспечены поручительством, то поручитель будет нести солидарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение эмитентом обязательств по облигациям», - поясняет руководитель корпоративной практики юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» в Санкт-Петербурге Андрей Пеховский.
Дорогое удовольствие
Девелоперы ищут пути реструктуризации своих долговых обязательств, в том числе по части облигационных займов. В качестве удачного примера можно привести строительный холдинг «Эталон-ЛенспецСМУ». Сперва ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ», входящее в холдинг удачно выплатило 34 млн рублей (ставка — 11,75% годовых) в счет погашения пятого купона облигаций второй серии, которые компания разместила в 2006 году на сумму 1,5 млрд рублей. Это было 21 января. Затем удалось договориться с инвесторами (около 20, среди которых — банки, российские и западные инвестфонды и частные лица) об отказе от исполнения оферты и о пролонгировании обязательств до августа 2010 года в обмен на увеличение ставки с 9,75% до 12% годовых. Заемщики не согласились на предложенный компанией дисконт в 30-35% по досрочному выкупу бумаг, однако получили право досрочного погашения кредитных нот. Теперь ежеквартально компания будет совершать выплаты (в размере $16 млн) суммы долга. Впрочем, в декабре прошлого года застройщик сам выкупил у одного из банков 15% облигаций (с существенным дисконтом), что сократило сумму долга.
Еще один вариант - получить в банке кредит и с его помощью пройти оферту по своим обязательствам. Именно так в мае этого года поступил холдинг Setl Group, которому удалось открыть кредитную линию в Сбербанке на 450 млн рублей. Кредит потребовался для исполнения оферты по облигациям на 1 млрд рублей. Эксперты говорят, что это дорогое удовольствие: стоимость банковских кредитов существенно выше процентной ставки по облигациям. Ставки по их облигациям составляют в среднем от 9 до 13% годовых. Ставки же банковских кредитов сейчас колеблются от 17% до 20%.
Социально ориентированный дефолт
Впрочем, некоторым петербургским девелоперам не удалось заранее найти пути реструктуризации своих долгов, поэтому понятие «дефолт» их коснулось непосредственно. Первым его допустило 17 декабря ООО «Корпорация «Строймонтаж». Компания не смогла выплатить первый купон на сумму 89,7 млн рублей по дебютным облигациям (ставка 15% годовых), которые разместила в июне 2008 года на сумму 1,2 млрд рублей, однако тогда президент корпорации Артур Кириленко заявил, что фактического дефолта не допустит, и уже 24 декабря компания расплатилась с инвесторами. То, что удалось зимой, не удалось летом. В середине июня корпорация допустила второй техдефолт по выплате второго купона на сумму 89,7 млн рублей. А 23 июня девелопер не смог выполнить обязательства по оферте. Оферта не была исполнена в связи с тем, что на счетах банка-агента не было средств компании «Строймонтаж», что привело к переходу дефолта из разряда «технического» в фактический. К выкупу было предоставлено 1 999 999 бумаг. Таким образом, все держатели предъявили бумаги к выкупу, кроме одной бумаги.
«Все средства и ресурсы компания вложила в завершение строительства домов. Теперь, когда все дома сданы, мы будем изыскивать возможности для расчетов с кредиторами и держателями облигаций», – неоднократно повторял владелец корпорации Артур Кириленко. И такая позиция находит поддержку у коллег по цеху. «Со стороны дольщиков (потребителей) - эта позиция справедлива на 100%. Данная позиция является «высокосоциальной» со стороны компаний - это верный способ получить дополнительную поддержку от государства и выжить», - считает заместитель директора АН «Бекар» Николай Лавров.
«Эта позиция обоснована как с точки зрения социальной ответственности бизнеса, так и с точки зрения сохранения поддержки органов власти, которые сейчас более всего обеспокоены нарастающей социальной напряженностью. Если рассуждать абстрактно, принцип «отдам одному и не отдам другому» не приемлем для ответственной компании. Такое может декларировать только компания, которая осознает, что она на этом рынке работать больше не будет. Да и логичнее в этой ситуации просто не платить никому. Что касается «Строймонтажа», то я уверен, что его руководство в любом случае реструктуризирует все свои долги», - говорит генеральный директор «Ленстройтреста» Александр Лелин.
Грядущее
Эксперты полагают, что даже те компании, которые прошли выплаты по своим облигациям, все равно остаются в группе риска. В частности, это связывается с тем, что многие экономисты предсказывают вторую волну кризиса, которая придется на осень этого года. У банков накопилось много «плохих» долгов, погашения которых вряд ли стоит ожидать. Пик невозвратов придется на III-IV кварталы этого года. В итоге ситуация в банковском секторе ухудшится, что повлечет за собой общее осложнение экономической ситуации в стране. Снизится уровень жизни населения и, соответственно, покупательская способность. Объем продаж на первичном рынке недвижимости, и так не очень большой, может упасть еще. Поэтому, при подобном развитии ситуации, высока вероятность дефолтов по облигационным займам строительных компаний – у них может не оказаться средств, необходимых на выплаты.
«С течением времени у строителей денег становится не больше, а меньше. И чем позднее выплаты, тем больше вероятность того, что по ним начнутся просрочки, и это все закончится уже не просто техническим дефолтом. Кстати, и государство весьма заинтересовано в снижении цен на «первичке» для решения своих задач. Тем более, что дефолтом ценных бумаг уже никого не удивишь. Возможно, существует сценарий активного вхождения государства в акционеры ряда строительных компаний. Хотя, скорее всего, обязательства будут отсрочены или реструктуризированы», - полагает Николай Лавров.
С этим согласен председатель совета директоров «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН) Андрей Тетыш: «Дефолтов и так достаточно. Не все ситуации, которые на самом деле практически дефолтные, попали в объявленные дефолты. Кроме чистых дефолтов мы видим варианты, когда старый облигационный заем погашен новым облигационным займом. А погашение новым облигационным займом по сути обозначает, что других источников погашения предыдущих компания не нашла. Поскольку на сегодня привлечение финансирования выпуском новым облигационного займа - достаточно дорогой инструмент, в подавляющем большинстве случаев для компании эта мера вынужденная. Строители ведь выпускали облигации, прежде всего, для освоения текущих проектов. Соответственно и погаситься эти облигации должны были за счет реализации (продаж) по ним. Если бы новые облигационные займы выпускались под новые проекты, это было бы расширением. Но поскольку массовых новых проектов нет, то это все - решение старых проблем. В ближайшей перспективе мы полагаем, что ситуация останется примерно такой же. Старые займы будут в основном погашаться новыми. А также, возможно, пойдут технические дефолты по срокам погашения».
Однако большинство строительных компаний не «влезало» в облигационные займы. А, например, «Северный город» (входит в холдинг RBI), успешно выпустил, а потом погасил два своих облигационных займа и больше подобными заимствованиями не занимался. Некоторые не решились даже начинать.
«Наша компания рассматривала использование такого вида привлечения финансирования, когда все кому не лень начали готовить выпуски облигационных займов. На тот момент мы приняли решение, что гораздо важнее распределять риски отдельно по каждому запускаемому проекту, чем складывать всё в одну корзину. Можно сказать, что это - один из принципов финансовой политики компании. Мы пользуемся заемными средствами банков, беря кредиты и получая средства под каждый проект в отдельности», - рассказал Александр Лелин.
