В этом году исполнилось четыре года, как вступил в силу Жилищный кодекс РФ. За это время в него были внесены сотни поправок и уточнений. Но все равно документ остается настолько несовершенным, что Верховный Суд РФ периодически вынужден разъяснять, как им пользоваться. Очередное разъяснение утверждено постановлением пленума ВС №14 от 2 июля 2009 года.
Законные способы отъема
Прежде всего, ВС напоминает, что закон обратной силы не имеет. А значит, положения ЖК РФ не распространяются на те отношения, которые возникли до его вступления в силу, то есть до 1 марта 2005 года. Исключения касаются тех отношений, которые имеют «длящийся характер». Например, выбирать способ управления домом придется всем собственникам, независимо от того, когда они приобрели свое жилье.
Один из наиболее сложных вопросов – выселение жильцов. Права собственников и нанимателей жилья при этом существенно отличаются.
Выселить кого бы то ни было из его дома можно только по решению суда. Чаще всего это происходит, когда помещение или земельный участок, на котором располагается дом, изымаются для государственных нужд. Например, для строительства на этом месте западного скоростного диаметра, переселения из Москвы Конституционного суда РФ и т.д. При этом, предупреждают судьи, органы госвласти или муниципалитет (в зависимости от того, кто изымает недвижимость) должны как минимум за год предупредить собственника о готовящемся выселении. Для этого не достаточно опубликовать объявление в СМИ. Нужно, чтобы хозяин квартиры подписался под уведомлением, иначе он вправе заявить, что не в курсе планов чиновников. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен собственнику в течение двух лет с момента получения такого уведомления. Если чиновники не уложились в срок, жилец может считать, что никакого уведомления и не было.
Рассчитываться за изымаемое жилье можно только деньгами. Собственнику должны выплатить не только рыночную стоимость его квартиры, но и упущенную выгоду (например, если он сдает ее в аренду). Если он согласен принять взамен своего жилья другое, то такой обмен допускается. Причем ВС не настаивает на том, чтобы новое жилье предоставлялось переселенцу в собственность. Если он не против, жилплощадь ему могут предоставить в наем.
Согласие владельцев жилья на снос дома не учитывается, только когда здание признается аварийным. Более того, если оно находится на балансе у объединения собственников, то они за свой счет должны не только снести дом, но и найти себе другое жилье. К слову, это весьма распространенный способ решения государством своих проблем, когда, например, во что бы то ни стало нужно расчистить площадку для размещения особо важных гособъектов. Достаточно вспомнить историю с домом №7 по улице Эсперова. Его пришлось признать аварийным, чтобы выселить оттуда граждан, не желавших покидать Крестовский остров, и освободить место для банно-прачечного комбината Конституционного суда.
Нанимателя тоже разрешается выселять, если этого требуют интересы государства. При этом ему должны предоставить равное по площади и другим характеристикам помещение. То есть, если он жил в коммуналке, то не может претендовать на отдельную квартиру.
Можно выселить и «в никуда», но только если гражданин нарушает правила проживания в квартире. Например, систематически повреждает или уничтожает «структурные элементы квартиры (окна, двери, пол, стены, санитарно-техническое оборудование и т.п.)». Или использует ее «для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных». Он, конечно, вправе устроить в своей комнате офис или творческую мастерскую. Но при условии, что другие жильцы не против.
А вот насчет того, как действовать, если в доме, идущем под снос или под другие госнужды, есть и приватизированные квартиры, и жилье, сдаваемое по соцнайму, ЖК РФ вообще умалчивает. Верховные судьи разъясняют: выселять каждую из этих категорий жильцов нужно по правилам, которые кодекс установил для них по отдельности.
Ничего в кодексе не говорится и насчет оснований, порядка и последствий признания недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма. ВС по этому поводу логично рекомендует: отменять такие решения, если не были соблюдены все процедуры, установленные кодексом для предоставления помещения в наем. Допустим, если гражданин, претендующий на такое жилье, предоставил ложные сведения о своем материальном или семейном положении.
Высокие отношения
Особо щекотливый пункт касается семейных отношений нанимателей и собственников и возникающих в связи с этим жилищных правах.
Однозначно членами семьи собственника квартиры признаются проживающие вместе с ним его супруг, дети и родители. Специально доказывать их родство не требуется.
Но хозяин квартиры может объявить членом своей семьи кого угодно – от троюродного дедушки до старого школьного товарища. Однако просто зарегистрировать его по месту жительства для этого не достаточно. Чтобы «членство» признали и госорганы, собственнику нужно письменно указать, что жилец входит в дом именно в качестве члена семьи.
Члены семьи могут пользоваться жильем с теми же правами, что и вселивший их собственник. Если, конечно, они не составили специальное соглашение, где, скажем, оговорили, что тетка хозяина квартиры может спать только в детской и пользоваться кухней исключительно до двух часов дня. А вот вселять своих друзей и родственников в квартиру член семьи не имеет права. За исключением несовершеннолетних детей.
Если семейные отношения дали трещину (случился развод), бывший член семьи должен покинуть квартиру. Причем решать свои жилищные проблемы он должен сам. Право проживания сохраняется только за несовершеннолетними детьми.
Но нет правил без исключений. Если съезжать такому жильцу некуда, то суд вправе постановить, что выселяемый может еще какое-то время пожить в доме бывшей семьи, пока не найдет (снимет, купит и т.д.) себе новое жилье. Никаких ограничений по сроку ВС не предлагает.
Если собственник квартиры платит своему «бывшему» алименты, то, возможно, придется еще и предоставить ему жилье. Хотя бы в другом населенном пункте (для этого придется заручиться согласием на переезд).
В любом случае, пока не истек определенный судом срок пользования квартирой бывшего члена семьи, хозяин квартиры не вправе ни продать, ни обменять, ни подарить ее. От этого креста его может избавить, пожалуй, лишь смерть – собственная или этого бывшего родственника. Смерть «бывшего» сама по себе избавляет от обязательств перед ним. А если умер хозяин - только новому владельцу жилплощади (кто бы он ни был), который получит ее после смерти прежнего, ВС разрешает не напрягаться с решением квартирного вопроса бывшей родни, оставленной в свое время «пожить».
Для жильцов, которые занимают жилье по праву социального найма, действуют другие «семейные» правила. Члены семьи нанимателя тоже имеют равные с ним права. Но вот объявить кого-то своим родственником и вселить его к себе в квартиру наниматель может только с письменного согласия наймодателя (например, муниципалитета, которому принадлежит жилье). Тот вправе отказать заявителю, если, скажем, после вселения на каждого жильца будет приходиться меньше «квадратов», чем установлено соцнормативами. Если наймодатель откажется вселять кого-то по просьбе нанимателя, это решение можно оспорить в суде. Причем мнение остальных жильцов квартиры судьям будет безразлично.
Вообще ВС смело решает проблемы. «Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения, - пишут авторы постановления, - но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи». Наниматель, к примеру, развелась с мужем и снова вышла замуж. Ей придется спрашивать письменного согласия на вселение нового супруга у старого, если он остался жить в ее квартире. Мало того, разведенный супруг может еще и потребовать, чтоб с ним заключили специальный договор, где было бы определено, сколько он должен платить за квартиру и обязан ли чинить, скажем, протекающую водопроводную трубу. Инициировать это может и сам наниматель, а также наймодатель. И лучше так и поступить, чтобы потом не судиться годами, решая, кто должен вкручивать лампочку в ванной.
Еще один нюанс. Если «бывший» собрал вещички и исчез надолго (ни ВС, ни сам ЖК РФ не определяют, что значит «надолго») в неизвестном (или даже известном) направлении, то можно смело идти в суд и требовать его принудительного выселения. Потому что, объясняет ВС, уехав, он как бы отказался от занимаемой жилплощади.
Четыре года на доработку
По мнению адвоката Международной коллегии адвокатов «Санкт-Петербург» Светланы Савиновой, когда ЖК вступил в силу, «это был настолько сырой документ, что без разъяснений многие его положения просто невозможно было применять».
«Например, проблемы возникали с выселением детей собственника жилого помещения, если он разводится с супругом. Из-за неясности Жилищного кодекса одни суды требовали выселять ребенка, другие – нет. Теперь этот момент урегулирован: дети могут оставаться в квартире. Верховный суд также установил, как надо действовать, если собственник или наниматель жилья не платит за жилищно-коммунальные услуги. Одно время по стране прокатилась волна громких выселений за неуплату. Суд разъяснил, что сначала нужно взыскать долги по квартплате, а только после этого рассматривать вопрос с выселением. Был период, когда считалось, что в одном доме может быть зарегистрировано несколько товариществ собственников жилья. Жилищный кодекс не достаточно четко прописывает этот вопрос. Из-за этого возникало множество конфликтов. Теперь Верховный суд подтвердил, что в одном доме может быть только одно ТСЖ», - рассказывает Светлана Савинова.
Она считает, что постепенно, благодаря разъяснениям ВС, судебная практика, касающаяся трактовки ЖК, упрощается. Впрочем, говорит эксперт, проблем было бы меньше, если бы изначально кодекс был составлен более грамотно.
Комментарий
Тимофей Титаренко, юрист группы недвижимости компании «Рёдль и партнеры»:
Постановление Пленума Верховного суда РФ, несмотря на свою внешнюю объемность, не очень содержательно по части разъяснения действительно спорных норм Жилищного кодекса.
В частности, нет ни слова относительно вопросов управления общим имуществом многоквартирного дома.
Нечетко урегулированы и вопросы проживания бывших членов семьи собственника.
Верховный суд высказался, что после развода родителей их несовершеннолетний ребенок не приобретает статус «бывшего члена семьи собственника» и соответственно сохраняет право проживания в квартире.
Но не разрешена ситуация, когда ребенок становится орудием для решения жилищных вопросов одним из родителей.
Ведь при решении вопроса о расторжении брака суд определяет по требованию родителей и место жительства ребенка. В большинстве случаев ребенка оставляют жить с матерью.
Согласно ст. 20 Гражданского кодекса РФ место жительства ребенка определяется местом жительства его родителей. Исходя из этой нормы, и мать ребенка сохраняет право проживания в квартире бывшего мужа.
В итоге муж вынужден жить с бывшей супругой под одной крышей.
В остальном Верховный суд своим постановлением лишь подтверждает правовую позицию, уже давно воспринятую большинством судов.
В частности, подтверждая запрет Жилищного кодекса на так называемый «раздел лицевых счетов» - изменение договора социального найма путем заключения отдельного договора социального найма с членом семьи нанимателя, Верховный суд подтверждает право такого члена семьи требовать от наймодателя и нанимателя заключить с ним отдельное соглашение о порядке и размере участия в расходах по внесению квартплаты и коммунальных платежей.
