Письмо, в котором эта практика признана незаконной, появилось после обращения в ГЖИ одного из дольщиков корпорации «Строймонтаж». Инспекция ответила дольщику, чтоб не платил, хотя в конце письма за подписью начальника ГЖИ Владимира Зябко честно призналась: в хозяйственно-финасовую деятельность хозяйствующих субъектов вмешиваться не вправе.
В формулировке ГЖИ совет покупателю квартиры у «Строймонтажа» звучит так: «Отношения в сфере долевого строительства регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в соответствии с которым передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом в Законе не указано, что для подписания акта приема-передачи дольщик обязан оплатить коммунальные услуги и выполнение работ по содержанию и текущему ремонту за следующие после передачи квартиры 6 месяцев». И «если в договоре с застройщиком не предусмотрена обязанность оплатить коммунальные услуги и выполнение работ по содержанию и текущему ремонту за последующие 6 месяцев после акта-приема-передачи объекта долевого строительства, то данное требование является незаконным, поскольку оно не основано ни на законе, ни на договоре».
Взимание расходов на содержание дома авансом - распространенная практика, говорят застройщики. Дело в том, что пока идет заселение, новых хозяев квартир, особенно иногородних, бывает трудно найти, а все это время застройщик несет расходы по содержанию дома. Поэтому у большинства из них эта норма закреплена в договоре, и без квитанции об оплате коммунальных платежей покупателям квартиру не передают. «Это нормальная практика. Причем полгода - это минимум, который отводят нормальные застройщики, некоторые требуют и за год вперед», - рассказали «БН.ру» в компании «Северный город».
В самом «Строймонтаже» тоже пояснили, что практика авансирования коммунальных платежей у них прописана в договоре. «Кроме того, апеллировать к 214-й закону бессмысленно. По нему еще ни один дом в городе не сдали, и он не регулирует отношения управляющих с жильцами. Да ГЖИ сама признается, что «...в пределах своих полномочий не вправе вмешиваться в хозяйственно-финансовую деятельность хозяйствующих субъектов». Так что за этим ничего существенного не кроется», - пояснил директор по связям с общественностью корпорации «Строймонтаж» Дмитрий Боголюбов.
Юристы же полагают, что все-таки кроется: ГЖИ имеет возможность влиять на застройщика. «По своим полномочиям ГЖИ СПб вправе выдать застройщику предписание об устранении нарушений законодательства. И оно обязательно для исполнения. Правда, застройщик вправе обжаловать его в суде в течение 3 месяцев», - говорит управляющий партнер юридической компании Rightmark group Михаил Бойцов.
Комментарий
Желание застройщиков взимать с дольщиков аванс за коммунальные платежи вперед вполне понятно. Многие дольщики после приемки квартиры попросту тянут с регистрацией права собственности на квартиру, памятуя о том, что есть статья 153 Жилищного кодекса РФ, согласно которой «обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение».
Забывают дольщики лишь о том, что пользуясь коммунальными услугами без соответствующих договоров, они становятся должниками по обязательствам из неосновательного обогащения.
Право выйти в суд с иском о взыскании задолженности есть у управляющей компании либо товарищества собственников жилья.
Поэтому взимание «строительного аванса» обосновано, но при соблюдении следующих условий:
1. В доме должна быть надлежащим образом создана и избрана дольщиками управляющая компания.
2. Дольщики должны принять решение о размере и порядке внесения коммунальных платежей.
3. Управляющая компания должна заключить соответствующие посреднические договоры с застройщиком, которые на период до оформления прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями легализуют взимание с дольщиков платежей по повышенным, так называемым «строительным тарифам».
На практике оформление подобных документов не вызывает сложности у грамотного застройщика, который на стадии передачи квартиры дольщика способен подписать у последнего практически любые документы.
