Права владельцев жилья на общее имущество их домов регулируются Гражданским и Жилищным кодексами: такая недвижимость принадлежит владельцам квартир и комнат на праве общей долевой собственности. Взаимоотношения между владельцами помещений в нежилых зданиях относительно общего имущества не регламентируются никак.
Неделимая собственность
К общему имуществу относятся крыши, лестничные площадки, холлы, лифты, коридоры, технические помещения, чердаки и подвалы.
По словам начальника отдела гражданско-правовых и общих вопросов юридической компании Rightmark group Ольги Карповой, в отношении такого имущества нежилых домов не был установлен порядок его эксплуатации. Более того, отсутствовали схемы оплаты коммунальных расходов за его использование. А главное – владельцы помещений часто не могли договориться о том, кто из них может пользоваться такими объектами, если право собственности на них не зарегистрировано.
По словам юрисконсульта Агентства развития и исследований в недвижимости Елены Рудницкой, действующее законодательство не разрешает продавать общее имущество в нежилых зданиях. «Закономерен вопрос о том, приобретает ли покупатель коммерческого помещения право на долю в общем имуществе таких зданий – законодательство не дает однозначного ответа на него», - добавляет Елена Рудницкая.
Как отмечает руководитель проектов Becar Realty Group Денис Лола, при продаже площадей в строящихся объектах коммерческой недвижимости застройщик обычно заключает дополнительное соглашение с покупателями, согласно которому общедолевая собственность передается новым владельцам. При этом зачастую собственность удается зарегистрировать на лестницы и другие помещения, которые относятся к категории общего имущества.
По словам вице-президента по коммерческой недвижимости GVA Sawyer Елены Шевчук,
многие собственники при продаже своих объектов не задумывались о правильном оформлении общественных и технических зон. «В итоге, они получали полную неразбериху в здании – некоторые владельцы помещений закрывали доступ к обслуживанию технических систем. Таких «казусов» было достаточно много. Но происходили они в основном из-за неопытности девелоперов», - считает Елена Шевчук.
Иногда девелоперы продают лишь полезную площадь помещений, а все технические и общие зоны передают в собственность аффилированных управляющих компаний.
По словам Елены Шевчук, часто условием продажи является подписание договора именно с этой управляющей компанией. В итоге девелопер имеет полный контроль за техническим состоянием здания и четко формализованные отношения с новыми совладельцами объекта.
Если же реализующая проект компания решала продать здание блоками и полностью выйти из проекта, она реализовывала полезную площадь и пропорциональную долю в общих и технических зонах. Таким образом, новые собственники получали два свидетельства – на приобретенные квадратные метры и долевую собственность в общих площадях здания. После чего - принимали коллегиальное решение о найме управляющей компании и другим общим вопросам.
Как считает Елена Шевчук, находящееся на рассмотрении Высшего Арбитражного суда постановление упорядочит вариант, когда каждый владелец помещения является также и долевым собственником общих зон. По мнению вице-президента по коммерческой недвижимости GVA Sawyer, это поможет избежать конфликтов новых совладельцев, четко определит их обязательства и совокупную ответственность за техническое состояние объекта.
Конфликт интересов
Действительно, правовая неопределенность часто порождает споры между сособственниками нежилых зданий, которые можно разрешить лишь в судебном порядке.
При этом, как отмечает Ольга Карпова, арбитражные суды используют альтернативные подходы решения проблемы. «Иногда основное помещение и связанное с ним вспомогательное определяют как «сложную вещь» (юридически неделимую собственность), устанавливают право сервитута, либо удовлетворяют иски одних собственников об устранении нарушений со стороны других, использующих общее имущество», - отмечает Ольга Карпова.
Директор по консалтингу и оценке Becar Realty Group Игорь Лучков привел другой пример, когда районное подразделение ГАТИ потребовало предоставить паспорт фасада. «По действующему законодательству, этот документ может оформить собственник здания. А помещениями в доме владели несколько разных фирм. В результате вопрос решить так и не удалось», - отметил он.
Кстати, по аналогичной причине в городе до сих пор не завершена паспортизация фасадов зданий, принадлежащих разным собственникам.
Попытка №2
Высший Арбитражный Суд РФ уже пытался урегулировать вопрос принадлежности общего имущества нежилых домов, но в сентябре 2002 года ведомство отвергло возможность применения норм права, регулирующего аналогичные вопросы в области жилья. Однако в итоге суд все-таки изменил свою позицию. После того, как постановление примут (ожидается, что произойдет это до конца текущего года), владельцы отдельных помещений в нежилых зданиях должны получить право владения долями в общем имуществе.
Размер доли в праве на общую собственность планируется определять пропорционально находящейся во владении площади – как это происходит при отношениях в сфере жилой недвижимости. Таким образом, в случае продажи помещения новому собственнику будет отходить и соответствующая доля в праве на общее имущество.
Перспективы
Как считает Игорь Лучков, принятие этого документа может увеличить спрос на услуги, связанные с управлением и эксплуатацией недвижимого имущества.
«После того, как постановление вступит в силу, собственникам нужно будет определять затраты на содержание общего имущества, отражать это в соответствующих документах, вести бухгалтерский учет. Все это потребует дополнительной работы, которой должны заняться профессиональные управляющие компании», - отметил он.
Директор по консалтингу и оценке Becar Realty Group считает, что утверждение этого постановления окажет положительное влияние на состояние дел в сфере обслуживания объектов коммерческой недвижимости.
«Всегда лучше, когда у вещи один владелец. Одинаково плохо, если у лифта, чердака или подвала один или несколько собственников, поскольку в этом случае никто фактически не несет ответственности за содержание объекта», - резюмировал Игорь Лучков.
Правда как отмечает юрист Консультационного центра по долевому строительству Анастасия Королева, постановление Арбитражного суда не будет иметь силу закона, а лишь определит практику по подобным спорам. «Подобный документ не является нормой права, а лишь носит декларативный характер. Пока вопрос о принадлежности общего имущества нежилых зданий не будет урегулирован законодательно, ясности ждать не стоит», - отмечает Анастасия Королева.
