Там, где защита обеспечивается законом о регистрации, юридически признается, что в реестре прав отражены все действительные права и обременения, а никакие ранее существующие права не затрагивают совершаемую сделку, - пишет «Бюллетень недвижимости». Потому и зарегистрированные права не могут быть прекращены на основании более ранних прав. Но если все же кто-то лишился собственности – скажем, в результате ошибки системы регистрации, пострадавшей стороне государство выплачивает компенсацию.
В странах, где регистрация однозначно не защищает право добросовестного приобретателя, получило распространение страхование титула (риска утраты права собственности). Этот второй вариант актуален и для нашего рынка.
Призрачное возмещение
В России, согласно статье 31.1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», установлено право граждан на получение разовой государственной компенсации в случае утраты права собственности на жилье. Этим правом может воспользоваться собственник, чье право зарегистрировано после 1 января 2005 года и который не может истребовать имущество от добросовестного приобретателя, или же сам добросовестный приобретатель, потерявший собственность. Право этих лиц на компенсацию в размере 1 млн руб. возникает, если решение суда по спорному имуществу было вынесено в их пользу, но в течение года не исполнено. По словам заместителя заведующего «ЮРИНФОРМ-Центра» Александра Петренко, на деле получить эту компенсацию очень сложно, процесс растягивается на долгие годы. Госорганы мотивируют отказ тем, что средства в бюджете на эти цели не предусмотрены.
Возможности истребовать свои деньги у продавца – в случае потери права собственности – покупатели часто лишают себе сами. Очень распространена практика, когда в договоре купли-продажи указывается не реальная сумма сделки, а стоимость согласно данным БТИ или сумма до миллиона рублей.
Для безопасности покупателя, считает начальник отдела, государственный регистратор Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Ирина Шушарина, в договоре следует прописывать настоящую стоимость покупки.
Наука о рисках
Риски, свойственные рынку недвижимости, можно условно разделить на юридические, экономические и физические. С юридической точки зрения существует вероятность утраты права собственности, убытков в связи с ошибками при заключении договоров, возникновения претензий третьих лиц, выявления обременений объекта и пр.
Экономические риски обусловлены макропоказателями: изменениями в соотношении спроса и предложения, а также цен на рынке. Именно юридические и экономические риски возрастают в период нестабильности, подобный нынешнему, тогда как вероятность физического уничтожения объекта остается на постоянно невысоком уровне.
Одним из наиболее распространенных экономических рисков является вероятность переплатить за объект. Именно этого и опасаются сегодня многие покупатели, сидящие, образно говоря, на мешке с деньгами и ждущие дальнейшего снижения цен или, что хуже, приобретающие недвижимость по более низким, чем в целом по рынку, ценам. Подобное желание сэкономить нередко оборачивается для покупателя увеличением уже других рисков – юридических.
Риски на рынке недвижимости специалисты также разделяют на внешние и внутренние. Макроэкономическая стабильность, вероятность изменения законодательства, рыночная ситуация – это внешние факторы, на которые покупатель жилья, не являющийся государственным деятелем самого высокого ранга, повлиять не в силах.
Внутренний риск – это факторы, зависящие от участников сделки, которыми они могут управлять. И, к сожалению, в последнее время подобное управление стало менее эффективным – констатируют участники рынка.
Сам себе помощник
Петербуржцы стали экономить на услугах профессионалов (риэлторов или юристов) при проведении сделок.
По данным Управления ФРС по СПб и ЛО, в 2009 году количество зарегистрированных прав по договорам купли-продажи жилья сократилось более чем на 30%: с 38,2 тысячи в январе – мае 2009 года против 26,07 тысячи за тот же период 2008-го. Тогда как агентства недвижимости сообщают о падении активности сделок на 40–60%.
Главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев полагает, что разница и очерчивает масштаб «творчества масс» на рынке жилья. Сергей Бобашев считает, что самостоятельное проведение сделок резко увеличило риски для продавцов и покупателей жилья.
По словам Ирины Шушариной, одной из основных причин для отказов и приостановок регистрации является технический аспект (недоработки или ошибки при сборе документов). Иногда срабатывают «мелочи» – отсутствие подписей на каждой из страниц договора, заключенного в простой письменной форме. Или уплата госпошлины за регистрацию доверенным лицом – вместо доверителя (человека, на которого регистрируется право). Нередко отказ в регистрации следует из-за отсутствия необходимых документов. Например, согласия супруга на отчуждение общего имущества, разрешения органов опеки при сделках с объектами, которыми владеют несовершеннолетние, заявления от сособственников об отказе от преимущественного права покупки доли в праве (комнаты в коммунальной квартире).
Заместитель директора компании «Адвекс – Петроградский» Елена Василевская уверена, что сотрудничество с квалифицированным риэлтором исключает подобную вероятность. Она считает, что с помощью специалиста можно выявить практически все риски по сделке.
По нарастающей
Риск риску рознь. Одно дело, когда прежние хозяева объекта затягивают перерегистрацию по новому адресу – некоторые покупатели готовы это потерпеть.
Намного хуже, когда после сделки возникают претензии третьих лиц на купленное жилье. Далеко не всегда это претензии на право собственности. Например, может обнаружиться право пожизненного пользования по завещанию. Или право пользования жильем, которое сохраняют бывшие члены семьи собственника, отказавшиеся от своего права приватизации.
Перспектива отстаивать право собственности в суде, и, возможно, не отстоять, уже не относится к допустимым рискам. Если сделка может привести к потере всех средств, вложенных в покупку квартиры, риск попадает в категорию «критический». Если же эти средства (или сама квартира) – единственная ценность, которой владеет семья, то риск вполне может оцениваться как катастрофический.
Сегодняшняя активизация самодеятельного творчества горожан при купле-продаже недвижимости формирует благоприятную среду для мошенников.
Риэлторы отмечают, что попыток мошенничества, в том числе по поддельным документам, стало больше. По словам Елены Василевской, за последние полгода агенты «Адвекса – Петроградского» обнаружили (и предотвратили) две подозрительные сделки – столько же, сколько за предыдущие три года. Причем действенным заслоном на пути сегодняшних мошенников оказываются устоявшиеся требования и профессиональные стандарты, принятые в уважаемых риэлторских компаниях, отмечает Елена Василевская.
Она называет косвенные признаки, которые если не на сто процентов свидетельствуют о попытке обмана покупателя, то требуют повышенного внимания при подготовке сделки. Это продажа по доверенности (обязательно необходимо убедиться, что доверенность не отозвана, а доверитель жив на момент продажи) и по дубликату правоустанавливающего документа. Особая осторожность необходима также при покупке жилья у совсем недавнего собственника: быструю перепродажу нередко используют мошенники для сокрытия нарушений в предыдущей сделке.
Сделки с жильем, полученным в наследство, Елена Василевская также относит к зоне повышенного риска, хоть и не обязательно криминального. Дело в том, что срок исковой давности по ним начинается с момента, когда претендент на наследство узнал или мог узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Поэтому претензии могут быть предъявлены и по прошествии трех лет (таков срок исковой давности по всем остальным сделкам). Для защиты имущественных прав нового владельца, по словам Елены Василевской, риэлторы в таких случаях советуют застраховать право собственности.
Залоговые сложности
Есть особая категория недвижимости, механизм продажи которой сам по себе несет определенные риски для покупателя. Это жилье, заложенное в банке по ипотеке. Продажи квартир из-под залога не стали массовыми, но имеют место.
Наименее рискованный для покупателя способ предполагает снятие обременения (залога) до регистрации сделки (и до передачи денег продавцу). Но такая схема не устраивает банки, поясняет советник по связям с общественностью Городского Ипотечного банка Мария Варешина. В этом случае на время регистрации сделки кредит останется необеспеченным, что влияет на показатели кредитора.
Поэтому риски сделки по продаже жилья из-под залога в российской кредитной практике перекладываются на покупателя. Вариантов два. По одному квартиру продают с обременением. Банк дает обещание снять залог после погашения кредита, но для покупателя это лишние трудозатраты и расходы. Второй способ предполагает, что покупатель вносит часть денег (равную сумме невыплаченного долга продавца) до регистрации сделки. И тогда на некоторое время покупатель остается уже без денег, еще без документа о праве собственности, но с заверенным нотариально договором купли-продажи.
Эти риски продавец заложенного жилья вынужден компенсировать покупателю дисконтом, снижением цены квартиры, отмечает Мария Варешина. С другой стороны, участие банка в сделке дает дополнительные гарантии чистоты истории квартиры.
Исключить полностью все риски рынка недвижимости невозможно, некоторые из них необходимо просто принять. Но степень риска снизить вполне реально. Для этого следует выявить возможные опасности. Затем (в идеале) определить размер потерь по каждой. Выяснить возможности снижения рисков и подсчитать затраты на защитные процедуры. Сопоставить потери и стоимость защиты, а затем скорректировать механизм проведения сделки.
Не лишним будет посоветоваться с профессионалами. Так, на состоявшейся 9 июня выставке-семинаре «Жилищный проект» теме снижения рисков при покупке жилья был посвящен целый семинар.
Следующая выставка-семинар «Жилищный проект» пройдет в рамках Гражданского жилищного форума 3–4 октября в Ледовом дворце (ст. метро «Проспект Большевиков»). Подробности можно узнать на сайте gilforum.ru.
