– Каким образом экономический кризис отразился на текущей деятельности и планах холдинга?
– Разумеется, мы были вынуждены подкорректировать планы работы: сегодня приходится управлять бизнесом в ручном режиме. В частности, я каждый день самостоятельно проверяю платежи по сделкам, другие финансовые документы. В холдинге активно оптимизируем все виды расходов.
Кроме того, мы перестроили механизмы работы с поставщиками стройматериалов. К сожалению, пришлось вернуться к уже почти забытым бартерным схемам. Конечно, это вынужденная мера – при первой возможности мы начнем расплачиваться с партнерами живыми деньгами. Однако в нынешних условиях бартер позволяет вести работу эффективно. Это понимают и наши поставщики: в условиях кризиса приходится идти на компромиссы.
Более того, мы постоянно ведем переговоры с партнерами о снижении цен на материалы. В этом отношении нам удалось добиться существенных успехов: за счет уменьшения стоимости металла, бетона и кирпича снизили себестоимость строительства.
Кризис заставил пересмотреть наши планы по строительству жилья в других городах страны – пока «ЛенСпецСМУ» не планирует реализацию новых проектов в российских регионах. При этом холдинг продолжает возводить все ранее начатые объекты в Москве и Московской области, Калининграде.
Осенью прошлого года холдинг «ЛенСпецСМУ» начал строительство жилого комплекса Golden line в Болгарии. В дальнейшем мы, конечно, планируем осваивать рынки других стран, однако в период кризиса решили сфокусироваться на наших проектах в России.
Экономическая нестабильность практически не повлияла на планы холдинга по вводу жилья в нынешнем году, поскольку сейчас мы завершаем проекты, начатые еще в докризисный период. По итогам года собираемся ввести в строй порядка 350–370 тыс. кв. м.
Вместе с тем мы начинаем строительство новых объектов: уже приступили к возведению жилых комплексов «Талисман» на Васильевском острове, «Орбита» в районе Гражданки, строим новые корпуса в комплексе «Юбилейный квартал». Мы сдадим в заявленные сроки все здания, где уже началась реализация жилья.
В январе мы смогли реализовать в два раза больше квартир, чем планировали. Сейчас показатели продаж соответствуют консервативному плану, принятому нами в октябре прошлого года. Тогда мы фактически предугадали дальнейшее развитие событий: нынешняя ситуация соответствует ранее прогнозируемой.
– Холдинг уменьшил долю финансового долга в структуре пассивов с 31,4% в 2007 году до 18,3% в 2008-м. Каково, на ваш взгляд, оптимальное соотношение собственных и заемных средств в условиях кризиса?
– Думаю, что сегодня заемные ресурсы не должны превышать пятой части структуры всех пассивов. Кредитные средства позволяют начать строительные работы. Далее застройщику необходимо привлекать деньги дольщиков. В нынешней ситуации такая схема гарантирует относительную защиту от возможных рисков, связанных с использованием заемных средств.
Конечно, в последнее время работать с финансовыми учреждениями стало гораздо сложнее – лишь немногие из них соглашаются кредитовать участников строительного рынка. В то же время многие банки проявляют интерес к новым механизмам приобретения жилья, которые вынуждены разрабатывать строительные компании для привлечения покупателей.
– Разумеется, в нынешней ситуации лишь единицы могут сразу оплатить всю стоимость приобретаемого жилья. На первичном рынке практически отсутствуют ипотечные сделки. Денег у людей стало гораздо меньше, но при этом потребность в недвижимости не исчезла. В итоге застройщики вынуждены придумывать новые схемы продаж.
К примеру, сегодня большой популярностью у покупателей пользуются различные виды рассрочек, предоставляемые на длительные сроки (от трех до пяти лет). Сейчас мы ведем переговоры с несколькими банками, которые заинтересованы принимать участие в создании системы рассрочек.
Наша компания также предпринимает меры по поддержке клиентов, которые готовы брать ипотечный кредит на покупку жилья. Для многих семей ипотека становится непосильным бременем. Мы помогаем его облегчить, предлагая более привлекательные схемы.
– Как и до кризиса, почти 30% возводимой в Петербурге недвижимости продолжают приобретать жители регионов. Как и раньше, активно покупают строящееся жилье молодые семьи.
Вместе с тем на первичном рынке сократилось число сделок, совершаемых с инвестиционными целями: сегодня их количество не превышает 3–4% всех операций по приобретению строящегося жилья. Думаю, что в ближайшей перспективе этот показатель будет расти.
– С самого начала кризиса многие СМИ прогнозировали снижение цен. Действительно, стоимость квадратных метров до последнего времени уменьшалась. Многие из тех, кто хотят и могут купить жилье, продолжают ожидать дальнейшего падения цен. Это приводит к формированию отложенного спроса.
С другой стороны, многие строительные компании заморозили реализацию своих проектов до лучших времен. К середине-концу 2010 года завершится строительство практически всего объема возводимого сегодня жилья. Квартиры в этих домах будут раскуплены. Жилье на первичном рынке станет весьма дефицитным товаром. В совокупности с отложенным спросом это может привести к весьма прогнозируемому результату. А именно – к росту цен.
Сейчас первичный рынок недвижимости находится на самом дне кризиса – строители максимально снизили все расходы и продают квадратные метры на грани их себестоимости. Дальнейшее снижение цен приведет лишь к тому, что застройщики начнут терпеть убытки, а это, в свою очередь, может негативно отразиться на покупателях возводимого жилья. Людям нужно быть осторожнее с компаниями, которые сильно снижают цены на квартиры – такие действия могут быть знаком того, что фирма испытывает определенные трудности.
С другой стороны, цена почти половины составляющих себестоимости строительства не зависит от застройщиков и поставщиков стройматериалов. Прежде всего я имею в виду такие факторы, как цена земельных ресурсов и подключения возводимых объектов к инженерным сетям. Если государство снизит налоги на строительную отрасль, стоимость услуг монополистов и аренды участков под застройку, это понизит себестоимость строительства.
Однако сегодня мы можем наблюдать обратную ситуацию – цена этих составляющих не только не уменьшается, но напротив – продолжает расти. Что, конечно, явно не будет способствовать снижению цен на жилье.
–В последнее время государство стало более открытым к диалогу со строителями. Однако зачастую предлагает не совсем адекватные условия сотрудничества.
Не так давно администрация Петербурга проводила конкурсы по закупке жилья у застройщиков – приобретала квартиры для нужд города по 43 тыс. руб. за квадратный метр. Столько стоит лишь построить «квадрат» жилья – без учета цены на земельные ресурсы и подключения к инженерным сетям.
На таких условиях имеет смысл работать лишь на генподряде у города: в этом случае администрация должна предоставить участок со всей необходимой инженерией. Продавать жилье по 43 тыс. руб. за метр в собственных объектах просто нереально.
Если жилье приобретает оптовый покупатель в лице администрации, то сегодня его минимальная цена должна составлять 65 тыс. руб. за кв. м.
– Безусловно, в долгосрочной перспективе кризис приведет к положительным результатам. Прежде всего, покупатели жилья начнут тщательней анализировать предложения строительных компаний, не полагаясь на случайный выбор.
Уже сейчас ясно, что экономическая нестабильность вызовет существенные изменения в количественном и качественном составе участников первичного рынка недвижимости.
В этом секторе экономики не будет места непрофессионалам – компаниям, для которых строительство было непрофильным бизнесом. Миф о якобы получаемых строителями сверхприбылях уже развеян: этот рынок остается интересен лишь тем, кто работает на нем не первый год.
На мой взгляд, единственный путь выхода из кризиса – это не рассуждать о его причинах и последствиях, а работать, засучив рукава.
Досье «БН»:
Дмитрий Вячеславович Заренков – генеральный директор, президент строительного холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ».
Родился 8 января 1973 года в Ленинграде. В 1996 году окончил Санкт-Петербургскую государственную академию аэрокосмического приборостроения по специальности «проектирование и технология радиоэлектронных средств». В 1999-м получил второе высшее образование по специальности «юриспруденция» в Санкт-Петербургском университете МВД России. В 2000 году защитил диплом в Санкт-Петербургском государственном архитектурно-строительном университете по специальности «промышленное и гражданское строительство». Имеет ученую степень кандидата технических наук (2003 год).
Имеет звание «Почетный строитель Российской Федерации» (2002 год), Почетное звание «Кадровый работник ЛенСпецСМУ» (2005 год). Является лучшим менеджером Санкт-Петербурга по версии газеты «Деловой Петербург» (2003 год). Входит в список «1000 лучших менеджеров России» по версии Ассоциации менеджеров (2004, 2005 годы).
