"ВТБ Капитал" и Deutsche Bank завершили первый этап формирования фонда прямых инвестиции VTBC-DB Real Estate Partners для работы на российском рынке. Как сообщил 4 мая на пресс-конференции в Петербурге президент "ВТБ Капитал" Юрий Соловьев, сейчас объем фонда составляет $100 млн. Но в ближайшее время ожидается вход в капитал новых инвесторов, что позволит увеличить объем фонда минимум до 300 млн евро. Ожидается, что фонд будет осуществлять инвестиции в проекты в области коммерческой недвижимости, связанные, в частности, с девелопментом торговых центров и офисных помещений.
Сфера интересов фонда - проекты в области коммерческой недвижимости, связанные, в частности, с девелопментом торговых центров и офисных помещений.
«Мы будем исходить из доходности более 35%. Срок реализации большинства проектов составит от 2 до 5 лет", - заявил руководитель управления фондами прямых инвестиций в инфраструктурные проекты и недвижимость "ВТБ Капитала" Виктор Макшанцев. По его словам, проект для дебюта будет выбран из уже планируемых к реализации в Москве или Петербурге. Фонд интересуют объекты в центре обеих столиц с заявленным уровнем доходности. Первые инвестиции ожидаются в течение полугода, а до тех пор конкретных адресов партнеры не называют.
Площадки под девелоперские начинания уже присмотрены, возможно, что и приобретены – недавно под контроль ВТБ перешла «Система-Галс» вместе со своими проектами. На днях банк получил в залог 80% площадей строящейся башни Imperia Tower делового центра «Москва-Сити», предоставив кредит на сумму 4,5 млрд руб. на достройку объекта компании MosCityGroup. Кроме того, ВТБ уже активно участвует в крупных девелоперских проектах через свое подразделение ВТБ-Девелопмент – в частности, в Петербурге это МФК «Невская ратуша» и «Набережная Европы».
Приход на девелоперский рынок столь серьезных и финансового сильных игроков дает им возможность занять лидирующие позиции в сегменте строительства коммерческих объектов, поскольку строительные компании заморозили, в первую очередь, именно нежилые проекты, реализация которых, как правило, ведется на кредитные средства. Специалисты прогнозируют уже в следующем году дефицит качественных нежилых помещений и сопутствующий этому обстоятельству рост цен и арендных ставок. Это позволит партнерам из фонда окупить инвестиции за короткий срок.
Эксперты считают, что анонсированный фонд можно отнести к категории крупных, и отмечают перспективность его работы на российском рынке. «Появление нового фонда можно оценивать, как знак того, что ситуация на рынке недвижимости начинает стабилизироваться», - говорит директор по развитию VMB TRUST Валерий Хламкин.
С этим согласен генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер: появление такого фонда - некий вотум доверия и практическое подтверждение того, что очень скоро все вернется на «круги своя». «Сейчас на рынке масса интересных проектов. Работа с ними позволит инвестфондам-пионерам «снять сливки» в посткризисные 3-5 лет», - уверен Марк Лернер.
«В сфере коммерческой недвижимости много хорошего предложения, но нет спроса. Покупатели ждут ценового дна. Эта ситуация позволит фонду выбирать наиболее качественные проекты. Но заявленный уровень доходности реален при условии завершения кризиса хотя бы во второй половине 2010 года. В этом случае можно будет рассчитывать на дивиденды уже в 2012-2013 годах», - говорит аналитик ИК "ФИНАМ" Сергей Фильченков.
«Объем фонда позволит инвестору одновременно войти в три крупных девелоперских проекта, каждый площадью до 100 тыс. кв. м. Скорее всего, для фонда будут привлекательны проекты реконструкции, в которых срок реализации не будет превышать 2-3 года. Также в сферу интересов могут попасть проекты с подготовленной инфраструктурой, где можно немедленно начать строительство», - предполагает руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA St.Petersburg Александр Волошин.
Эксперты также отмечают, что активность зарубежных фондов на российском рынке с началом кризиса упала в несколько раз. «Сегмент привлекал высокими темпами роста и низким уровнем насыщенности объектами. Пионером здесь можно считать Fleming, который начал инвестировать в российскую недвижимость еще в 2003 году. Но сейчас активность практически сошла на «нет». Многие дожидаются осени, когда станет понятна адекватность прогнозов о второй волне кризиса, и не рискуют», - говорит управляющий партнер АРИН Игорь Горский.
«Крупные зарубежные фонды сконцентрировались на развитых рынках Европы. Сейчас у них появились интересные возможности для приобретения активов на родине, где риски более понятны, чем в России. А фонды, которые по-прежнему рассматривают российский рынок, скорректировали свои планы: размер инвестиций уменьшился до $20-30 млн (раньше рассматривали объекты с вложением до $100 млн), а привлекательная доходность сегодня составляет 17-20% годовых (раньше - 10%). Рассматриваются только доходные объекты, заполненные арендаторами на 80% и больше», - говорит Александр Волошин.
«Перспективное направление дальнейшей работы фондов в России - скупка у банков недвижимости, которая досталась им в качестве залога, а также скупка долгов девелоперов для их последующего обмена на активы», - полагает Сергей Фильченков.
