В Агентстве Бизнес Новостей 28 мая прошла пресс-конференция «Кризис в головах: новые реалии рынка недвижимости».
Без спекуляций
Декан Санкт-Петербургского Государственного Инженерно-экономического университета, профессор Сергей Максимов рассказал о том, что с 2003 по 2007 год инвестиции в недвижимость возросли в 28 раз, при этом объем строящихся объектов прирастал значительно медленнее. «Это означает, что недвижимость рассматривалась инвесторами не как реальный актив, а как предмет спекуляции или финансовый инструмент. И неслучайно последний скачок спроса и цен на новое жилье последовал после кризиса фондового рынка».
По мнению Сергея Максимова, кризис на рынке недвижимости был закономерен и даже предсказуем, ибо структура российской экономики такова, что она не в состоянии воспринимать инвестиции в реальный сектор. «И поэтому кризис, который случился в реальности, прежде всего, произошел в головах», – отметил Сергей Максимов.
Главный аналитик Группы компаний «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев полагает, что как раз в данный момент спекулятивные факторы не играют роли на рынке недвижимости. Из фундаментальных факторов значим только один – отсутствие у населения финансовых возможностей. В первую очередь, это касается ипотеки.
Объем ипотечного кредитования в России за год сократился в 10 раз. Количество выданных ипотечных кредитов по сравнению с 1-м кварталом 2008 года снизилось в 8 раз. Сергей Бобашев отметил, что в Петербурге по данным на 2008 год порядка 20% квартир на вторичном рынке покупались с помощью ипотеки, в новостройках – не менее 25%.
«До начала кризиса доля ипотечных денег на рынке недвижимости составляла около 30%. Сейчас рынок «отыгрывает» эти деньги. Цены снижаются в среднем на 0,5% в неделю, и если в сентябре прошлого года средняя цена предложения составляла 110 тыс. рублей за кв. м, то сейчас уже меньше 90 тыс.», – сказал Сергей Бобашев.
Одновременно с этим он отметил, что на падение спроса оказывают влияние и такие факторы как снижение уровня накоплений населения и падение уровня доходов.
Развивая тему, поднимавшуюся им ранее в двух нашумевших публикациях («Кризис в головах» и «Кризис в головах -2»), Сергей Бобашев подчеркнул, что в феврале он был уверен в том, что накопления граждан вот-вот придут на рынок недвижимости.
«Это был тот период, когда закончилась девальвация и курс доллара начал снижаться. Складывалось убеждение в том, что люди, которые на этом заработали, начнут «вкладываться в бетон». Сейчас признаю, что в Петербурге этого не произошло, а вот в Москве это было совершенно ощутимо: трейдеры перевели заработанные деньги в те материальные ценности, которым они доверяют», – отметил эксперт.
При этом Сергей Бобашев продолжает утверждать, что определяющими факторами на сегодняшнем рынке остаются факторы психологические. Покупатели ждут дальнейшего снижения цен, продавцы – лучших времен, то есть роста. Больше всего кризис коснулся строительной отрасли, застройщики практически отрезаны от кредитных средств. А самое главное, что они привыкли к постоянному росту и увеличению объемов и впервые за всю новейшую историю России столкнулись с обратной ситуацией. И оказалось, что многие из них просто не готовы к новым условиям. Отсюда неадекватные поведенческие модели, резкие движения, не всегда оправданные сокращения штатов и так далее.
Голос регионов
Подхватив эстафету, полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в Северо-Западном федеральном округе Павел Созинов рассказал о том, как переживают кризис риэлторы в регионах России.
«Например, в российских городах с численностью населения до 500 тысяч человек спад на рынке недвижимости начался еще два года назад, и местные агентства недвижимости начали приспосабливаться к работе в таких условиях, – сказал Павел Созинов. – А вот для риэлторов Петербурга, Москвы и других городов-миллионников резкое уменьшение количества сделок, при долговременной ценовой коррекции стало неприятным сюрпризом».
Экономический кризис спровоцировал и другую тенденцию: покупатели жилья все реже стали обращаться к услугам профессиональных риэлтерских компаний, предпочитая индивидуальных брокеров. Сегодня количество сделок на рынке жилья, согласно данным регистрационной службы, сократилось на 25%, однако статистика агентств говорит о сокращении сделок в среднем в два раза. Покупатель стремится сэкономить и обращается к маклерам, а это серьезно повышает риски при заключении сделок.
Вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСП) Александр Гиновкер, проиллюстрировал ситуация такими данными: на сегодняшний день в Петербурге ежемесячно заключается порядка 4 тысяч сделок купли-продажи квартир, из них на 1 тыс. квартир накладывается арест, как на объекты, сделки по которым оспариваются.
«Таким образом, около четверти объектов являются проблемными, – заявил Александр Гиновкер. – Людям, которые в этих условиях совершают сделки самостоятельно или с привлечением непрофессионалов, я бы адресовал слова Максима Горького: «Безумству храбрых – поем мы песню». Однако не стоит о всех маклерах говорить как о «черных риэлторах» – если они образовали ПБОЮЛ и исправно платят налоги, то с точки зрения закона они «чисты», говорит Павел Созинов. И теперь уже задача бизнес-сообщества создать условия для их включения в структуру профобъединений.
День выборов
Кризис, как некое проявление глобализации и тоталитаризма, затронул все сферы общественной жизни. Проблемы бизнеса плавно перетекают в проблемы бизнес-сообществ, которые теряют не только своих членов и влияние, но и зачастую испытывают внутренние проблемы. В частности, на пресс-конференции была поднята тема выборов президент-электа Российской гильдии риэлторов, которые состоятся совсем скоро, 7 июня, на очередном съезде РГР. Предвыборная гонка уже получила оценки самой беспрецедентной по накалу страстей за все время существования риэлторского бизнес-сообщества. На днях из Москвы пришло известие: Павел Созинов не может быть зарегистрирован как кандидат на эту должность, поскольку не соответствует квалификационным требованиям, прописанным в некоторых нормативных документах РГР. И это несмотря на то, что уже около трех лет он является вице-президентом АРСП, полномочным представителем президента РГР по СЗФО, руководителем ряда Комитетов и Комиссий АРСП. Не смотря на то, что его выдвинули более десяти региональных профессиональных объединения. На пресс-конференции было объявлено о том, что юридический факультет Санкт-Петербургского государственного университета провел независимую юридическую экспертизу, в результате которой установлено, что Павел Созинов вправе баллотироваться на пост президент-электа, а внутренние документы некоммерческой организации РГР не только противоречивы, но и по ряду пунктов не соответствуют федеральному законодательству. Да и сам «независимый» комитет, сплошь состоящий из функционеров РГР – членов штаба оппонента, признан не легитимным. Здесь же на пресс-конференции было обращено внимание журналистов на открытое письмо пятнадцати региональных лидеров – руководителей территориальных профессиональных объединений, которые потребовали восстановить в правах кандидата на пост президент-электа РГР Павла Созинова. «Это спланированная провокация, призванная отвлечь внимание региональных лидеров от более насущной проблематики», – говорит Павел Созинов. По его словам, пока идет тяжба и преднамеренно раздувается скандал вокруг выборов, правление «под шумок» хочет протащить через Съезд ряд поправок в Устав, чтобы де-юре обеспечить себе полноправное существование, причем бессрочное.
