Поправки предлагается внести сразу в несколько действующих законов: о долевом строительстве, о госрегистрации сделок с недвижимостью, об ипотеке, в закон о банкротстве и в Налоговый кодекс. Как пояснил в интервью «Газете.ру» первый вице-спикер Госдумы Олег Морозов, поправки обязывают застройщиков в обязательном порядке заключать с гражданами договор долевого участия в строительстве. Эта форма юридических отношений между застройщиком и гражданином будет «единственной и обязательной». За любой иной порядок привлечения денежных средств граждан на строительство жилья депутаты намерены установить административную ответственность в виде штрафа: на должностных лиц – в размере от 20 до 50 тысяч рублей, на юридических лиц – от 500 тысяч до миллиона рублей.
Депутаты хотят не только наказывать застройщиков рублем, но и стимулировать развитие рынка недвижимости. «Предлагается освободить от обложения НДС услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве», - уточняет Морозов. Это направлено на то, чтобы застройщики не использовали схемы финансирования строительства, не подпадающие под обложение НДС.
По мнению экспертов, действующий Гражданский Кодекс, предусматривающий в качестве базового принципа «свободу договора», все же позволяет ограничить эту свободу определенными рамками. «ГК прямо не регулирует инвестиционную деятельность с участием граждан, и не устанавливает, какими именно договорами должны регулироваться отношения сторон при осуществлении этой деятельности. Более того, он предусматривает, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Вместе с тем, согласно тому же ГК, условия договора определяются по усмотрению сторон, но, что очень важно, - кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Соответственно, если законом или иным правовым актом будут четко урегулированы требования к виду, форме и содержанию условий договора, регулирующего отношения по привлечению денежных средств граждан, результатом которых должно стать приобретение гражданином права собственности на квартиру, эти требования будут обязательными к применению. И это не будет противоречить ГК», -уверена Елена Рыжкова, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства Pepeliaev, Goltsblat & Partners.
«Контроль со стороны властей по вопросу соблюдения компаниями закона о долевом участии, принятие соответствующих поправок в закон, – все это, так или иначе, обоснованные меры, не противоречащие антикризисной политике. Все серьезные участники рынка должны прийти к работе по этому закону. Современная рыночная среда требует этого. Во-первых, для покупателя это становится очень важным критерием выбора застройщика, а сейчас, в условиях экономической нестабильности, особенно. Это говорит об ответственности компании, о взвешенном подходе и долгосрочности ее планов. Во-вторых, работа в рамках закона является еще и важным условием получения банковского финансирования и аккредитации объектов в ипотечных программах. Все эти факторы в совокупности будут играть ключевую роль в стабильном, качественном развитии компаний в этих непростых условиях», - уверен генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов.
Комментарий
Тимофей Титаренко,
юрист группы недвижимости компании «Редль и партнеры»
Законопроект, несомненно, эффективен в части премирования добросовестных застройщиков, работающих по 214-му закону, освобождением от НДС по договорам долевого участия. Но в карательной части закон попадает лишь по застройщикам, работающим по вексельным схемам. Основная же часть строителей Петербурга работает по предварительным договорам, которые, к слову, заключают не только застройщики, но и аффилированные с ними третьи лица. Но любителей «предвариловки» штраф в миллион рублей не остановит. К тому же его будет тяжело взыскать ввиду нечеткой формулировки ст. 14.28. Кодекса об административных правонарушениях. Закрыть эту, самую большую брешь, следует путем изменения ст. 429 Гражданского кодекса РФ (предварительный договор), запретив любые денежные расчеты по предварительным договорам. К слову, вопрос о правомерности привлечения денег по предварительным договорам среди юристов муссируется давно, но поскольку ни законодатель, ни Верховный суд РФ четко не высказали свою позицию по этому вопросу, каждый остается при своем мнении.
