У ипотечного заемщика есть три пути, считает председатель правления компании «УНИКОМ» Павел Штепан: продолжать платить, добиться временных льгот или прекратить свои кредитные обязательства, продав заложенную квартиру. Временные льготы (будь то реструктуризация займа через АРИЖК или собственная программа банка) означают увеличение кредитной нагрузки после окончания периода послаблений.
Продать квартиру из-под залога можно, но схема такой продажи в России сулит покупателю несколько больше рисков.
Продажа жилья до суда выгоднее заемщику (и банку), чем судебная процедура, отмечает советник по связям с общественностью Городского ипотечного банка Мария Варешина. Обращение взыскания через суд для заемщика дорого, для банка – долго и плохо для отчетности. Признание кредита дефолтным ухудшает качество портфеля, и, по словам Марии Варешиной, удорожает привлечение новых средств. Заемщику с момента подачи иска до реализации залога (это может занять до 3 месяцев) начисляются пени и штрафы – помимо процентных платежей. Заемщик также оплачивает судебные издержки.
Снять обременение до погашения кредита банки соглашаются редко: на время регистрации сделки они не хотят оставаться с необеспеченным кредитом. Поэтому риски перекладываются на покупателя: ему предлагается или купить квартиру с обременением в виде залога (обещание снять залог после погашения кредита прилагается, но риск налицо) или внести часть денег (равную сумме долга продавца) до сделки. И тогда продавец остается без денег и без документа о собственности, но с заверенным нотариально договором купли-продажи. В общем, отмечает Мария Варешина, заложенное жилье приходится продавать с дисконтом.
Привлечь покупателя к такому объекту можно и иным способом: предложить ему кредит на выгодных условиях (например, действовавших год назад), считает Павел Штепан.
Переуступка прав
Предложение Абсолют Банка распространяется на приобретение квартир на вторичном рынке, строящихся квартир и земельных участков с готовым жилым домом.
С одной стороны, сделок при которых заложенные объекты меняют владельцев «внутри» одного банка, проходит единицы, отмечает генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов. С другой – такое предложение повышает шансы старых заемщиков на продажу ипотечных квартир. Максим Ельцов предполагает, что больший интерес вызовет покупка заложенных строящихся квартир. «Дело в том, что «Абсолют», как и большинство других банков, был вынужден приостановить кредитование строящихся квартир, а спрос на такую ипотеку сохранился», - говорит он.
По информации Эмиля Юсупова, директора по управлению сетью и продажами АКБ «Абсолют Банк», ставки для покупателей залога будут «существенно ниже среднерыночных предложений».
«Едва ли эта программа станет широко распространенной, так как число квартир, которые можно купить по ее условиям, невелико», отмечает Эмиль Юсупов. По большому счету, она не имеет существенных отличий от классической ипотеки – заемщик точно также проходит процедуру андеррайтинга и одобрения заявки на кредит. Главное преимущество - это привлекательная процентная ставка и возможность покупки квартиры на первичном рынке.
Преимущество такой программы для банка - отсутствие просроченных платежей, то есть качество кредитного портфеля не ухудшается. Для заемщика, не имеющего возможности продолжать выплачивать заем, это также более выгодный вариант погашения задолженности, чем судебное разбирательство и реализация предмета залога: клиент не портит себе кредитную историю и имеет возможность продать квартиру дороже, чем это было бы по суду.
